近日，开源证券在房地产（881153）行业点评报告中指出，销售弱修复延续，投资加速探底。
单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化
国家统计局发布2026年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积4.50亿平，同比-11.8%(1-6月-11.6%)，其中商品住宅销售面积同比-12.7%；1-7月商品房销售额4.27万亿元，同比-13.1%(1-6月-13.6%)，其中商品住宅销售额同比下降13.2%；1-7月商品房销售均价9488元/平，同比-1.5%，环比+0.4%。
2026年7月，全国商品房销售面积和金额分别同比-13.4%和-8.9%，单月降幅较6月分别收窄0.9pct和5.0pct，在淡季中呈现出一定韧性。新房库存自3月以来已连续5个月减少，去库存政策效果延续。
拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底
2026年1-7月，全国房屋新开工面积2.67亿平，同比-24.0%(1-6月-23.4%)，其中住宅新开工同比-24.6%；7月单月新开工面积同比-27.8%，降幅较6月(-26.0%)进一步扩大1.8pct。我们跟踪的Wind322城2026年1-7月宅地成交面积同比-21%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。
1-7月，房屋竣工面积1.92亿平，同比-23.2%(1-6月-23.7%)；7月单月竣工面积同比-18.7%，较6月(-25.0%)大幅收窄6.4pct。
开发投资额降幅扩大，资金端国内贷款持续收缩2026年1-7月，房地产（881153）开发投资额4.30万亿元，同比-19.2%(1-6月-18.0%)，降幅扩大1.2pct，其中住宅开发（884202）投资同比-19.1%，投资端与销售端增速差扩大至6.1pct(1-6月为4.4pct)，反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强化。1-7月，房地产（881153）开发企业到位资金4.57万亿元，同比-20.3%(1-6月-20.2%)，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%(1-6月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%)，国内贷款与自筹资金降幅扩大，反映“融资渠道窄”困境仍在加剧，而定金预收款和按揭贷款的边际改善，印证了前期销售政策效果对居民端购房意愿的缓慢修复。
整体来看，房地产（881153）行业仍处于销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。销售端单月降幅边际收窄，新房库存连续下降表明需求端在政策托底下正缓慢修复。但投资端加速探底，房企资金压力未减，供给侧系统性收缩仍在深化。展望下半年，政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续，但投资端企稳仍需等待资金面的实质性改善。推荐标的：(1)布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、中国海外发展（HK0688）、滨江集团（002244）、越秀地产（HK0123）、绿城中国（HK3900）；(2)商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费（883434）促进政策：华润置地（HK1109）、大悦城（000031）、新城控股、龙湖集团（HK0960）；(3)“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活（HK1209）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、招商积余（001914）、滨江服务（HK3316）、建发物业（HK2156）。
风险提示：(1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。(2)开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
