2026年上半年，招商积余（001914）(招商局积余产业运营服务股份有限公司)实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，其中市场化第三方新签年度合同额同比增长27.58%，非住宅业态与高校、医院（884301）、IFM等赛道多点突破，行业前三的领先位势进一步巩固。在房地产（881153）行业深度调整、物管行业迈入存量精耕的背景下，公司延续了稳健的规模扩张与市场化能力升级。本报告围绕财务表现、战略落地、竞争位势、科技探索、业务创新与服务品质六个维度，对招商积余（001914）2026年半年报进行拆解。
盈利表现：营收净利双稳，降本增效筑牢利润底盘
2026年上半年公司营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，其中物业管理（885915）业务94.78亿元(同比+7.02%)，资产管理业务2.93亿元(同比-4.09%)。归属于母公司股东的净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣除非经常性损益后净利润4.87亿元，同比增长5.23%。在营业成本同比增长8.35%、高于收入增速的成本压力下，公司通过压降费用守住了利润基本盘：管理费用2.35亿元，同比下降22.07%；财务费用72.8万元，同比下降92.53%，报告称系充分利用资金盈余、压缩有息债务规模所致；研发投入2,815万元，同比下降22.62%。
图：招商积余2026H1核心经营指标
毛利率层面，物业管理（885915）业务上半年毛利率9.82%，同比下降1.32个百分点；其中基础物业管理（885915）毛利率10.36%(同比下降1.20个百分点)，非住宅基础物管毛利率由11.89%降至10.26%，住宅基础物管毛利率由10.70%微降至10.58%。分产品中，专业增值服务毛利率由9.53%降至7.30%，平台增值服务毛利率则逆势由10.99%升至12.46%。资产与权益端平稳：截至2026年6月末，公司总资产206.22亿元(较2025年末增长2.74%)，归属于上市公司股东的净资产109.48亿元(较2025年末增长2.08%)；基本每股收益0.4725元，同比增长0.68%；加权平均净资产收益率4.55%，同比下降0.11个百分点。
图：招商积余2026H1各产品营收及毛利率
市场拓展与竞争位势：第三方新签高增，多业态战略稳步推进
规模指标是本期最稳健的亮点。截至2026年6月末，公司在管项目2,599个，管理面积4.07亿平方米(较2025年末增长7.93%)。上半年新签年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%，其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长27.58%，千万级项目贡献新签年度合同额占比达58%，市场化拿单的质量与集中度同步提升。
非住宅仍是规模扩张的主力。非住宅在管面积2.53亿平方米(较2025年末增长10.10%)，新签年度合同额18.30亿元，同比增长28.33%；住宅在管面积1.54亿平方米(较2025年末增长4.55%)，新签年度合同额2.63亿元，同比下降22.19%。第三方新签合同额占全部新签的97%(20.31/20.93)，来自控股股东的新签年度合同额0.62亿元，同比下降63.95%——市场化拓展对控股股东资源的依赖进一步弱化，但截至期末来自控股股东的物业项目管理面积仍有1.37亿平方米，存量关联项目仍是规模基本盘的重要组成部分。
在具体赛道上，公司延续“机构+住宅+城市服务”的多业态策略。高校赛道新签年度合同额同比提升63%，医院（884301）赛道同样提升63%，IFM(综合设施管理)新签提升14%，落地北京师范大学昌平校区(2,900万+/年)、广医一院沿江院区(2,100万+/年)、中海油大厦(海南)(2,900万+/年)等重点项目；市场化存量住宅作为战略型赛道，新签同比增长17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等标杆。上半年公司新设4家合资公司，深化区域资源战略合作。
区域布局上，华东区域物业管理（885915）收入27.01亿元(同比+18.69%)，超过深圳区域的22.31亿元(同比-6.60%)，成为收入规模最大的区域，区域均衡性增强；华南(不含深圳)、西南、华中、华北区域收入增速均在6%—9%区间。非住宅细分业态的收入结构以办公为主，办公业态收入244,099.12万元，占基础物管非住宅收入的45.53%；园区93,645.24万元(17.47%)、公共81,693.95万元(15.24%)、学校50,498.44万元(9.42%)、政府44,363.70万元(8.28%)次之，办公与园区两类合计已超六成(63.00%)，非住宅基本盘的优势业态集中度较高。
图：招商积余2026H1各地区营业收入占比
资产管理业务：出租率稳居94%，商业运营量价齐升
资产管理业务中，商业运营板块表现亮眼。招商商管在管商业项目73个(含筹备)，管理面积395万平方米，其中自持3个、受托管理招商蛇口（001979）项目59个、第三方品牌输出11个；在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流提升14.6%，会员总数累计889万，经营基本面稳健。持有物业出租及经营涵盖酒店、购物中心、零星商业及写字楼，总可出租面积46.89万平方米，整体出租率保持94%的较高水平。受昆山皇冠酒店收入减少、部分持有型物业商户减租及商业项目筹开期收入结算同比减少影响，资产管理业务整体收入2.93亿元，同比下降4.09%。
增值服务与业务创新：新赛道规模化突破
增值服务是物管板块中毛利率相对更高的部分，上半年平台增值服务收入1.65亿元，同比下降27.33%，占物管收入比重由2.48%降至1.69%；专业增值服务收入17.82亿元，同比基本持平(微增0.05%)，毛利率由9.53%降至7.30%。
在业务创新上，公司围绕社区生活场景推进多赛道布局，部分新业务已进入规模化阶段。充电桩（885461）业务全国智慧充电网络端口总量突破14万个，上半年累计服务新能源（850101）车主超750万次，实现碳减排10,823吨，步入规模化放量阶段；宠物服务完成超400名服务人员上岗认证，覆盖超230个项目；清洗空调（884113）服务覆盖60余个核心城市；租售业务完成“招商余房网”品牌焕新，构建线上线下一体化“房产交易+服务”模式。
“物业+康养”作为探索赛道持续布局全国多城试点，落地长沙佳馨园、上海康城(聚焦高老龄化成熟社区)、武汉公园1872(15分钟社区康养实景服务场景)、三亚招商臻园(政企社三方融合的红色“物业+康养”样板)等标杆，搭建分层分类、可复制推广的社区康养运营体系。精装修业务全面切换自营模式，以提升毛利、降低集采成本。融资端，公司推进首单商业不动产REITs申报发行，以优化债务期限结构与资产盘活节奏。
科技探索与服务品质：数智底座夯实，标准引领行业
科技层面，公司以自主研发的“招商π智慧服务平台”为底座，推进物业服务全业务场景、全工作链条的数智化覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理。报告期内深化“AI+”专项行动，构建物业AI赋能地图，落地AI视频巡检、AI招聘等应用，扩大巡检机器人场景覆盖，构建人机协同运维模式；同时推进业财一体化深度融合，赋能全域项目精细化管控。
服务品质方面，住宅业务围绕全生命周期（883436）打造品质人居体验，以党建引领多元共治深化业主共治，升级社群运营由“活动执行”转向“关系运营”，以“4+1”品牌活动构建熟人社区；金玺高端服务以上海招商虹玺为标杆，落地300项“金玺有+”特色服务。非住宅业务升级品控能力测评模型，主导发布《监控中心管理规范》《消杀管理规范》2项团体标准，并在行业首发《招商积余（001914）银行（FITB）服务白皮书》。公司未披露具体的客户满意度或续约率量化指标，服务品质的披露以标杆项目、标准体系与第三方荣誉为主。
财务韧性与融资优化：有息债务低位，REITs申报推进
资产质量端，截至2026年6月末，应收账款43.39亿元，占总资产比重由2025年末的12.16%升至21.04%，提升8.88个百分点，报告解释主要因业务规模扩大及新入场项目应收账款尚未到结算时点；货币资金40.62亿元，较2025年末的56.23亿元下降，占总资产比重由28.01%降至19.70%。
现金流方面，经营活动产生的现金流量净额-15.37亿元，同比下降29.26%，报告称受市场竞争影响甲方结算账期延长、新入场项目未到结算期导致收缴率波动；投资活动现金流量净额0.39亿元(上年同期为-0.09亿元)，筹资活动现金流量净额-0.20亿元(上年同期-1.83亿元)，主要因2025年末集中偿付存量有息债务后本期到期债务规模缩减。融资结构保持低位，期末银行（FITB）贷款余额5.17亿元，平均融资成本2.26%，有息债务规模与年初持平；公司通过债务期限结构优化，将部分长期借款置换为短期借款。
深度总结
把上述披露串联，招商积余（001914）2026年上半年的主线是“市场化能力与规模质量并进”。一方面，公司延续了稳健的规模增长：在管面积突破4亿平方米，第三方市场化新签合同额同比增长27.58%，非住宅与高校、医院（884301）、IFM等赛道多点突破，行业排名第3的位势稳固，市场化能力明显增强，商业运营销售额与客流分别同比提升12.4%和14.6%，出租率保持94%高位。另一方面，规模扩张与利润、现金流的匹配度有待提升：营业收入增长6.64%但归母净利润仅增0.15%，物管毛利率同比下降1.32个百分点，而管理费用、研发投入同比分别下降22.07%和22.62%、财务费用下降92.53%，利润的平稳在很大程度上由费用端收缩支撑，经营效率的实质改善仍需观察。
需关注的是现金流与资产质量的边际变化。经营现金流净额同比恶化近三成至-15.37亿元，应收账款占总资产比重升至21.04%，与“新入场项目未到结算期”“甲方结算账期延长”的表述相互印证——规模扩张(尤其是第三方新项目集中入场)正在加大收款与现金流压力，这一压力在下半年能否随项目结算回款而缓解，是观察全年经营质量的关键。战略层面亦存在张力：公司明确“科技化”为发展原则并推进AI全链条应用，但研发投入同比下降22.62%，科技投入与战略表述之间尚待更一致的资源配置；市场化住宅新签同比下降22.19%、控股股东新签大幅下降，规模增量更依赖非住宅第三方赛道，业务结构向机构类进一步倾斜。
综上，招商积余（001914）在2026年上半年守住了规模与行业地位，市场化拓展与业态创新成效显著。下半年的核心看点，在于新拓项目能否如期结算回款以改善现金流、费用压降是否可持续，以及科技化与市场化战略的资源配置能否真正落地。
