真正的竞争，不再是体量与品牌的比拼，而是场景适配力、内容精细化、运营长期化的综合博弈。
出品/联商网
地级市购物中心，应当走出怎样的发展路径？
行业多年发展形成两种固化模式：要么复刻一线城市品牌矩阵，要么依靠体量扩张、堆砌业态。但在消费（883434）承载力有限、头部品牌下沉谨慎、人口持续流出的地级市市场，粗放式规模增长早已触顶失效。如何跳出同质化竞争、持续留住客流、沉淀城市消费（883434），成为当下下沉商业的核心破局难题。
9月24日，步步高（002251）天地怀化店正式开业。作为步步高（002251）深耕地级市市场打造的超级购物中心标杆项目，其落地恰好填补了怀化高端商业的长期空白。
步步高（002251）集团董事长王填始终秉持一个经营准则：把做好品质与服务，作为商业经营的第一性原理。在地级市商业迭代升级的大背景下，行业亟待解答一个关键问题：优质的品质与服务，如何转化为消费（883434）者可感知、可体验的空间实力与业态实力？
“三首层”重构客流逻辑
传统地级市商业普遍存在短板，大多依赖后期运营活动弥补先天设计缺陷。步步高（002251）天地怀化店跳出被动补救的行业惯性，从建筑空间源头重构商业逻辑，直击下沉市场痛点。
该项目总建面20万平方米，集结311家品牌、落地超100家城市首店，以超大体量与丰富业态，构筑差异化的核心竞争力。
高层客流不足，是长期困扰购物中心行业的共性难题。传统项目多依靠中庭活动、专项电梯引流、顶层业态补贴等后置手段拉动高层消费（883434），但地级市消费（883434）者出行意愿偏低，被动引流模式效率低下、难以持续。
针对这一行业痛点，项目采用国内地级市首创的“边厅旗舰店+开放式主题中岛”融合空间模式，先搭建完整空间骨架，再匹配对应品牌业态。
其彻底颠覆传统“先分割铺位、再填充品牌”的粗放模式，规整中岛体验场景与边厅旗舰铺位布局，从源头梳理全场人流动线与商业逻辑。
在行业内有“调改狂人”之称的步步高（002251）购物中心事业部总经理袁幸福带领下，购物中心团队先后打磨出衡阳超级百货3.0、步步高（002251）天地湘潭店改造两大项目。
步步高（002251）天地怀化店，正是其加入步步高（002251）后的第三个重磅作品，同时也是超级购物中心2.0全新范本。
这一设计，在于有机融合传统百货的经营效率与现代购物中心的沉浸式场景体验，兼顾商铺陈列的规整秩序与消费（883434）者逛游的松弛氛围，既解决传统购物中心品牌零散、聚合度弱的问题，也规避传统百货空间压抑、体验单一的弊端，实现两种业态优势互补。
硬件层面，项目的三首层立体入户格局是核心突破。LG层、G层、L1层三层临街独立开门、多面引流，搭配1700个停车位，实现全城高效揽客。
同时，L2直达L5的跨层飞天梯、40米全景玻璃穹顶、城市3D裸眼巨幕等硬件配套，全方位升级沉浸式购物体验。三首层立体动线从根源上平衡高低楼层客流，有效破解下沉商业高层到访率低、客流逐层衰减的行业顽疾。
在步步高（002251）天地怀化店总经理熊勇看来，怀化店从规划之初，就跳出了传统购物中心的单一商业定位，团队为项目确立了“打造湘西生活美学空间”的核心愿景。
谈及项目初心，熊勇表示，这一定位源于团队对城市商业的深度思考：既要赋能城市发展，也要为怀化注入全新的时尚活力。“我们补齐怀化商业的现存短板，放大本地独有的消费（883434）优势，这是商业从业者的核心价值。项目落地后，城市消费（883434）者能够直观感受到怀化商业的迭代升级。”
地级市商业的长效发展逻辑，从来不依赖运营手段撬动短期客流。前置化的空间规划、分层化的场景打造，才能让每一层空间拥有独立吸引力，凭借优质场景质感实现客流自然沉淀、长效留存。
分层造场景匹配本地需求
空间格局定型后，业态组合与品牌矩阵，成为决定商场场景承载力与客流转化效率的核心关键。怀化店汇聚311家品牌、落地超百家首店，其核心优势不在于品牌与首店的数量，而在于系统化、层级化、精准化的品牌落位逻辑。
当前多数下沉商业普遍存在业态杂乱、主题模糊、客流时段失衡、楼层联动薄弱等问题，难以维系稳定的常态化消费（883434）。
步步高（002251）天地怀化店摒弃行业粗放招商模式，确立“垂直分层、业态共生”的规划思路，拒绝首店数量内卷，坚持以内容匹配真实消费（883434）需求，为不同客群、不同时段的消费（883434）行为提供专属场景承接。
日常刚需、周末休闲、品质打卡三类客群，消费（883434）动机与行为逻辑截然不同，传统商业单一化的动线设计，极易造成体验割裂、客流分散。
熊勇介绍，项目全程以消费（883434）者视角重构逛游体系，针对性解决顾客找店难、体验碎片化的痛点。通过每层布局主力店、次主力店，赋予各楼层独立的停留价值与吸引力，实现全场客流均衡分布、全域盘活。
“分层而治、业态共生，核心是打造上下贯通、循环流转的客流体系。”熊勇强调，项目招商始终以顾客需求和长期商业价值为核心，摒弃短期租金导向，力求与三百余家入驻品牌构建长期共生的良性商业生态。
所谓垂直分层，并非简单切割业态，而是为每一层赋予清晰的场景定位与精准客群标签：
LG层深耕民生配套，以精品超市、轻食茶饮、便民服务夯实日常刚需客流；
G层聚焦年轻群体，集结户外运动、数码潮品、新潮零售，打造高活力、高复购的年轻潮流阵地；
L1层塑造城市商业封面，集聚高端美妆、精品珠宝、标杆潮牌，承接城市社交与品质打卡消费（883434）；
L2层聚焦全民穿搭，主打男女时装、鞋包配饰，覆盖日常品质着装需求；
L3层融合女性悦己与家庭消费，集结潮流女装、儿童零售、亲子游乐；
L4-L5层深耕夜间经济，集聚特色正餐、地域美食、沉浸式文娱、寰映影城，补齐怀化夜间消费（883434）短板。
六层空间各司其职、联动导流，全面覆盖刚需日常、潮流休闲、家庭亲子、夜间社交四大核心场景，形成“日常稳底盘、周末提增量、夜间留客流”的全时段消费（883434）闭环。
品牌布局方面，项目搭建城市旗舰店、地级市头部体验、湘西首店、怀化首店四维矩阵，以差异化内容填补大湘西市场空白。
其中，65家城市旗舰店落地品牌最新高阶形象，兰蔻、雅诗兰黛（EL）、毛戈平（HK1318）全新形象店集中亮相，APPLE、华为、adidas MEGA PLUS、ANTA PALACE等头部标杆门店同步入驻。
20家地级市头部体验抢先落位，OCE、SUPER MINISO、TOP TOY潮玩地级市首店落地，叠加寰映影城、城市英雄Sport Space、乐客灵境等沉浸式体验业态首次进驻地级市。
41家湘西首店将潮流业态首次引入大湘西，涵盖THE NORTH FACE、骆驼户外运动城、UR、西西弗书店、九木杂物社等成熟流量品牌。
47家怀化首店进一步丰富城市时尚业态，DAZZLE、REVAN、PEACE BIRD、LEVIS、胖哥俩等优质品牌全新进驻。
在这套体系中，首店不再是招商宣传的噱头，而是定义楼层风格、锁定精准客群、构建差异化竞争力的核心载体，让每一层都拥有不可替代的到访理由，真正实现场景留人、内容留客。
餐饮作为承载客流、活跃氛围、拉长消费（883434）时长的核心业态，被项目重点布局。项目引入102家大小餐饮品牌，构建多元化、全覆盖的全国风味矩阵。其中既有星巴克（SBUX）向绿店、霸王茶姬（CHA）城市摩登店、瑞幸咖啡大师店等品牌特殊店型，也有蛙来哒、刘一手等正餐品牌。
依托怀化五省边区的区位优势，结合湘黔相近的生活饮食习惯，项目针对性引入大量贵州特色美食，填补区域特色餐饮空白，形成独属于怀化天地店的餐饮内容优势。
整套分层布局与品牌逻辑，精准适配当下消费（883434）升级趋势。熊勇分析，现代消费（883434）早已脱离基础刚需层面，消费（883434）者愈发重视场景体验与情绪价值。
怀化店的打造逻辑，正是以分层场景匹配多元需求、以优质内容承接消费（883434）升级，消费（883434）者无需深究首店经济的行业概念，只需直观体验空间、品牌与服务的全方位革新。
步步高超市3.0迭代模型持续落地
潮流体验业态能够快速制造商业热度、引爆阶段性客流，但一座购物中心的长期生命力，根植于高频、稳定的生活化刚需消费（883434）。步步高（002251）超市“美好生活3.0”样板店，正是怀化店稳住基本盘、培育长效复购的核心主力店，绝非单纯的商业配套。
怀化店是步步高（002251）超市3.0迭代模型的连续落地作品，此前常德欢乐城3.0门店已于8月29日开业，两店短时间接连落地，并非模板化复刻，而是基于大湘西地域消费（883434）特征的针对性优化升级，围绕安全、健康、绿色、品质、时尚、到家六大维度，完成全方位体系迭代。
硬件数据清晰明确：超市租赁面积超8500平方米，实际经营面积4550平方米，SKU总量约15000个，涵盖11600个非生鲜品类、3400个生鲜品类，全面覆盖居民全场景生活所需。
空间设计上，3.0版本彻底重构设计优先级，摒弃传统商超重陈列、轻体验的模式，优先优化人流动线、视觉观感与停留舒适度，拓宽购物通道、升级灯光氛围，打造松弛舒适的沉浸式购物环境。
商品端打破传统货架分类的固化思维，以七大生活场景重构商品体系，重点升级生鲜溯源、现烤烘焙、预制简餐、地域特产、健康膳食五大核心板块。
门店甄选本地地标食材与全国优质好物，严格落实农残、兽残检测及溯源公示，配套海鲜加工、鲜果现制、现场烘焙、食材切配、堂食就餐等增值服务，推动商超消费（883434）从“物资采购”向“体验消费（883434）”升级。
细节服务更具温度，生鲜区设立独立三文鱼分割间，开业期间提供免费海鲜加工服务；烘焙产品坚持当日现烤、日清不隔夜；特设“印象湖南”专区，集中展示销售怀化及大湘西特色物产，深耕本土消费（883434）。
服务体系层面，门店落地282项便民服务，公开五大品质服务承诺，同时打通线下实体场景与Better购线上到家业务，构建“到店+到家”的全渠道消费（883434）闭环。
一系列精细化投入，核心目标是让超市凭借浓厚的生活烟火气，成为市民常态化到访的刚需场景，其长期运营价值，将在开业后的季度数据中逐步显现。
在后场配套方面，新店同步建立全新标准。步步高（002251）超市怀化店店长唐继轩介绍，项目在规划阶段便敲定人性化配套标准，专属员工卫生间、休息室、食堂、办公室全部前置规划、独立配套，彻底避免旧改门店配套零散、设施不完善的问题。
在他看来，短期开业的业绩并非经营核心，门店真正的价值，是为消费（883434）者输出高品质的商品、环境与服务。深耕细节、善待员工、服务顾客，商业成果自然稳步落地。
步步高在下一盘什么棋？
过去两年，步步高（002251）在超市板块完成一场颠覆性深度调改。基于王填“清零29年固有经验、重塑经营体系”的战略部署，依托胖东来团队的专业赋能，步步高（002251）完成商品、运营、服务的全方位重构，成功沉淀出一套可落地、可复制的成熟商业模型，并正式向购物中心赛道延伸。
2026年上半年，步步高（002251）经营质量持续优化：实现营业收入23.39亿元，同比增长9.87%；归母净利润1.43亿元，同比下降28.6%；扣非净利润0.67亿元，同比暴涨474.74%。
核心的超市板块表现亮眼，营收同比增长16.28%，22家在营可比门店利润大幅提升，一季度21家调改门店全部实现盈利，完成历史性突破。
存量门店的调改成效尤为直观：单店春节档期销售额从2024年18万元、2025年67万元，攀升至2026年91万元；月均坪效从1203元升至5371元；年度客流从1667.5万人次增长至4996.4万人次，客单价从84.4元提升至141元，精细化调改的红利全面释放。
超市模型跑通盈利逻辑后，步步高（002251）正式将迭代经验复制到购物中心板块。2025年，集团31家购物中心整体客流同比上涨9.7%，大幅领先全国2.1%的行业平均增速。其中衡阳、湘潭门店通过存量物业调改完成升级，而怀化天地店，是步步高（002251）首次以全新自建项目，完整落地2.0迭代模型。
与产品模型同步落地的，还有全新的企业文化体系。2026年1月，步步高（002251）发布全新企业理念，确立“真诚.爱”的核心信仰，以“共创美好生活”为使命，以“做一家稳健和幸福的企业”为愿景，坚守“员工幸福、顾客满意、社会美好”的经营初心。
文化最终落地于细节服务与日常经营。王填表示，胖东来的经营理念与服务文化，已深度融入步步高（002251）的发展内核。
他希望步步高（002251）天地怀化店全体员工，以真诚、善意的初心对待每一位顾客、每一项工作，将企业文化内化于心、外化于行，深耕城市服务、赋能本土发展，与城市共生共长。
下沉市场的商业竞争，早已告别靠规模、靠体量、靠数量的粗放扩张时代。
当下商业的核心竞争，不再是体量与品牌的比拼，而是场景适配力、内容精细化、运营长期化的综合博弈。
这轮变化的核心，不是消费（883434）力突然变强，而是消费（883434）预期被拉平了，信息渠道趋同，品牌认知趋同，地级市消费（883434）者对“什么是好的购物体验”的判断，正在快速向一线城市看齐。
而真正适配下沉市场的优质商业，从来不会照搬一线城市的标准化模板。唯有跳出业态堆砌、首店内卷的行业惯性，深耕本土消费（883434）需求，以产品力革新场景体验，以优质内容承接消费（883434）升级，以长期精细化运营沉淀口碑与生命力，才能走出一条适配地级市的商业迭代之路。
商业的终极价值，从来不是空间与品牌的简单叠加，而是持续为城市输出贴合民生、兼具质感温度的全新生活方式。下沉市场的迭代赛道已然清晰，精细化、品质化、本土化，终将成为行业长期发展的核心方向。
