拟售均价约12万元/㎡。
沉寂已久的北京二环新房市场，终于迎来新面孔。
近日，保利丰台太平桥0001地块项目案名正式公布，定为“保利 京华曜”，项目不仅是保利“曜系”在北京落地的首个项目，也是北京首个获批入市的全抬板社区。
案名发布前夕，项目已拿到商品房预售许可证，获批450套房源，拟售均价约12万元/㎡。
“半步西城”区位禀赋
该地块从出让阶段便备受市场瞩目。
时间回到今年5月19日，经过四手线上竞价、151轮线下竞拍，保利发展（600048）力压建发、招商蛇口（001979）等一众房企，以41.544亿元的价格斩获该地块，溢价率15.4%，楼面价约6.67万元/㎡。
如此激烈的争抢，与其稀缺的二环区位不无关系。
从区位看，地块位于二环至三环间的丰台区太平桥街道，步行500-600米可达地铁9号线六里桥东站，1.3公里范围内还有地铁7号线湾子站。
地块行政归属丰台区，但向东一百多米即可进入西城区，属于典型的“半步西城”地带。商业与生活配套同样成熟，周边有新年华购物中心、北京世纪坛医院（884301）、莲花池公园等。
优越地理位置之下，地块本身却存在先天短板。整体来看，地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，整体呈“凹”字形，原生场地条件存在制约。而项目采用抬板设计，一定程度上化解用地形态带来的规划难题。
据项目披露，京华曜台地抬升约5.6米，整个社区地面整体抬高，住宅全部建在抬板之上。通过抬板改造原生不规则场地，项目得以打造连贯完整的庭院空间。
抬板规划方案也同时实现了社区功能的上下分层布局。项目板下配置阳光车库、社区会所，板上规划住宅和架空休闲层，实现人车分层、动静分离，也从结构上避免了传统一楼常见的临街噪音、返潮等问题。
抬板重构社区空间的同时，户型与产品指标同样瞄准高端改善需求。从产品指标看，社区规划9栋7至18层洋房与小高层板楼，容积率约2.0，社区南北向楼间距可达65米以上，项目定位纯改善，规划建面约124-181㎡四居产品，据悉，有赠送转角空中庭院、嵌入式阳台、大尺度设备平台等，户型空间使用率能做到109%。
作为北京首个获批的抬板社区，京华曜被业内视为“北京第五代住宅”的代表作品之一。不过也应看到，抬板属于创新产品，项目的落地品质、居住效能仍有待实景交付后持续观察。
需要说明的是，即便是产品力突出，区域市场的去化压力依然客观存在。
中指研究院报告分析出，参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽叁號院项目20%、30%的去化率，以及刚入市的万泉寺0007地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去化周期（883436）超过3年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。
丰台内城供地提速
京华曜的入市并非个案，其所在的丰台内城板块，正在经历一轮明显的供地提速与产品升级。
梳理年内土地市场，丰台太平桥、万泉寺等核心地块相继供应，并均将抬板纳入产品设计方案，创新产品形态开始在板块集中落地。
距京华曜直线约3公里的华润北京澐玺也于9月25日取证，该项目采用全域抬板设计，抬板层高度约6米，项目规划11栋纯商品住宅、约546户，打造130–260㎡全四居，整体预估约10.5万-12万元/㎡。
一西一东两大抬板项目同期报规、同期亮相，共同撑起丰台内城10万+豪宅市场的主力供给，这也标志抬板不再是孤品，已成丰台内城豪宅的新竞争标签。
抬板赛道还在持续扩容。除上述两个已推进规划的项目外，丰台岳各庄地块也已在出让文件中写入抬板相关要求，该地块目前处于待拍状态，未来或将进一步壮大区域抬板住宅供给。
尽管区域改善盘整体去化周期（883436）偏长，但近期北京新房网签行情回暖，多个改善项目到访、成交放量，优质内城新品走出独立行情。这批抬板新品，也将为市场增添了一丝变量。
