保利发展（600048）、中海地产三季报显示经营明显改善。
10月28日，保利发展（600048）发布三季报，其第三季度实现营业收入520.96亿元，同比下降8.39%；利润总额15.57亿元，上年同期追溯调整后为3.76亿元，同比增长314.10%，单季度利润实现回正。
对于利润表现的变化，保利发展（600048）在财报中解释称，这是由结转结构变化导致的。但是在财报中，还有一个非常值得关注的地方：保利发展（600048）大幅度上修了去年同期的业绩表现。
根据保利发展（600048）发布的三季报，2025年同期，其调整前的归母净亏损是7.8亿元，调整后则是5.3亿元，亏损额大幅度下修；利润总额更是实现扭亏，去年同期的利润总额调整后为3.76亿元，调整前则是亏损6007万元。
对于出现这一差别的原因，保利发展（600048）未在财报中作过多解释。一位不愿具名的房地产（881153）分析师告诉21世纪经济报道记者，对单一季度利润进行调整，应该是之前计提减值比较充分，之后这部分被计提减值的货值以合理的价格出售，从而进行了减值回拨。
以此角度来看，头部房企的业绩在经过充分的计提减值之后，已经消化了减值的影响，未来有望逐步企稳。
从今年整体的表现来看，保利发展（600048）的业绩还在谷底。
公告显示，2026年前三季度，保利发展（600048）实现营业收入1549.56亿元，同比下降10.80%。受行业和市场波动影响，年内结转项目盈利能力下降，净利润23.32亿元，同比下降16.03%。
在资金指标上，保利发展（600048）的表现则处于行业的最优区间。
2026年前三季度，保利发展（600048）实现销售回笼资金1090亿元，期末货币资金余额1189.02亿元，能够充分覆盖短期债务，资产负债率为71.68%，较上年度末下降0.55个百分点。
营收和利润有企稳的迹象，保利发展（600048）在销售以及投资上也保持一定强度。今年前三季度，保利发展（600048）投资金额同比有大幅度的增加。
2026年前三季度，保利发展（600048）实现签约金额1812.37亿元，同比减少10.16%，签约面积875.53万平方米，同比减少13.35%。前三季度，保利发展（600048）拓展容积率面积334万平方米，均位于38个核心城市；总获取成本772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额位于北上广深一线城市的核心区域核心板块。
保利发展（600048）将投资收缩至一线城市，导致新开工及竣工面积大幅缩减。
2026年前三季度，保利发展（600048）新开工面积380万平方米，同比减少25.78%；竣工面积941万平方米，同比减少48.07%。截至三季度末，保利发展（600048）共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。
不仅是保利发展（600048），另一家头部房企中国海外发展（HK0688）的经营也有所回暖。
今年第三季度，中国海外发展（HK0688）实现营业收入328亿元，同比增长约65.8%；经营利润19.5亿元，同比增长约89.3%。前三季度收入1304亿元，经营利润144.9亿元，同比分别增长约26.6%和10.2%。
这也是一个值得关注的反弹。今年上半年，中海实现收入976亿元，同比上涨17.3%；但归母净利润为70.3亿元，同比下降18.2%。第三季度由于未经审计，中海未披露报告期内的归母净利润等指标，但与去年同期相比，改善明显。
以此来看，中海的业绩不仅已经触底，增长也相当明显。与此同时，中海的财务指标也保持在行业最优的区间。
今年上半年末，中海净借贷比率27.2%，较2025年末34.2%的低位继续下降7个百分点；有息负债较2025年末减少101.5亿元，经营性现金净流入285.2亿元。
在现金流的保驾护航下，中海在土地市场上同样非常积极。今年第三季度，中海地产在7个城市及香港新增14幅土地，新增土地储备总建筑面积216万平方米，权益建筑面积198万平方米，总地价492.2亿元，权益地价484.9亿元。
中海单季度权益地价支出远高于今年上半年不足100亿元的水平，这表明在经过充分调整后，中海对后市非常看好。
保利、中海三季报都出现了积极的信号，但是资本市场和投资者却还未投出百分之百的信任票。两家房企发布三季报后的交易日，股价均出现微跌。
一家持有房地产（881153）股票的私募机构董事长告诉21世纪经济报道记者：“市场目前还在消化‘828’新政对房企所带来的影响。保利、中海固然都是不错的房企，但是现售制之后，他们手中的土地储备未来的回款节奏、回款周期（883436）以及投资进度等都还有待观察，市场预期今年下半年投资的地块可能收回资金的周期（883436）会变长，市场的分歧还在，所以也影响了投资者的信心。”
不过，在密集政策的推动下，房地产（881153）市场逐渐回归正常的经营轨道，经过大浪淘沙后，稳健型公司也将脱颖而出。保利、中海也有望在新一轮房地产（881153）周期（883436）中，再度获得市场的关注和投资者的青睐。
