2026年11月12日，华夏保利发展（600048）封闭式商业不动产证券投资基金(以下简称"华夏保利商业REIT"，基金代码：508605)正式在上海证券交易所上市交易。作为首单央企商业不动产REITs，本项目的上市不仅是保利发展（600048）控股以公募REITs盘活存量商业资产的重要实践，也为商业不动产领域完善投资循环、提升运营质效提供了新的市场样本，更为广大投资者配置优质核心商业资产提供了标准化投资工具。
华夏保利商业REIT原始权益人为保利发展（600048）控股，中信证券（600030）担任专项计划管理人及财务顾问，华夏基金担任基金管理人，中信银行（601998）担任基金托管人。基金于2026年7月15日至7月21日完成发售，基金合同于2026年7月28日生效，募集份额总额5亿份，募集期间净认购金额约17.96亿元。战略投资者、网下投资者和公众投资者最终获配比例分别为70%、21%和9%。原始权益人保利发展（600048）以战略配售方式认购基金总份额的30%，体现了原始权益人与公众投资者利益共享、风险共担的坚定承诺，彰显了对基金长期运营和资产持续增值的信心。
根据基金份额发售公告，华夏保利商业REIT认购价格为3.593元/份。按照该认购价格及招募说明书披露的可供分配金额测算，基金2026年、2027年预测现金流分派率分别为5.99%和6.01%。
双业态组合
核心区位资产形成差异化布局
华夏保利商业REIT首发底层资产包括位于广州珠江新城的广州保利中心和位于佛山（883403）千灯湖商圈的佛山（883403）保利水城时光汇，形成写字楼与购物中心相结合的双业态资产组合。两项资产均位于粤港澳大湾区（885521）重要节点，在资产属性、客群基础、租约结构和运营驱动因素等方面各具特点。
广州保利中心实景图
佛山保利水城时光汇实景图
项目于2025年10月完成硬件改造与IP内容投入，通过品牌调整、业态优化和滨水消费（883434）场景建设，持续推进商业运营升级。
写字楼与购物中心在收入来源和经营管理方面存在差异。双业态组合对基金管理人和运营管理机构的分类管理、租户维护、品牌调整及成本管控能力提出了更高要求，也为观察不同类型商业不动产通过公募REITs实现专业化运营提供了实践窗口。
央企赋能
原始权益人与专业团队协同履职
保利发展（600048）控股持有业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、住房租赁及会展中心等类型，具备不动产开发、持有和运营的综合经验。华夏保利商业REIT采用统筹管理与专业实施相结合的运营管理架构，由保利发展（600048）担任运营管理统筹机构，广州保利商业物业发展有限公司、广东和汇商业运营管理有限公司分别承担相关项目的运营管理实施工作。
发售阶段，保利发展（600048）控股认购基金份额1.5亿份，占基金总份额的30%，并按照基金法律文件及监管要求设置相应持有期安排。上市后，各参与方将按照法律法规和基金合同约定，持续做好项目运营、风险管理及信息披露等工作。
专业协同
完善商业不动产全生命周期管理
商业不动产REITs上市后的规范运作，有赖于持续的招商调整、租户维护、品牌更新、成本控制及资产运营监督。商业不动产REITs上市后的规范运作，有赖于持续的招商调整、租户维护、品牌更新、成本控制及资产运营监督。中信华夏联合体在公募REITs领域持续深耕，已形成涵盖Pre-REITs项目培育、投行项目执行、战略配售投资、运营管理、发行销售及上市后流动性管理的业务流程。
保利发展（600048）控股将与华夏基金、中信证券（600030）及各运营管理机构协同履职，按照基金合同约定做好投资运作、资产运营监督、信息披露和投资者服务，推动基金规范运作。各方将切实维护投资者知情权与收益权，以专业能力和勤勉履职保障投资者合法权益，力争为持有人提供持续、稳定的投资回报。
华夏保利商业REIT的上市进一步丰富了商业不动产REITs的产品供给。随着公募REITs市场制度体系不断完善，其在盘活存量资产、扩大有效投资、促进资产运营效率提升方面有望进一步发挥重要作用，为行业探索不动产投资、运营和资本循环提供实践参考。华夏保利商业REIT的成功上市，也为广大投资者提供了参与优质商业不动产资产配置的标准化渠道，助力更多投资者分享中国经济与不动产行业高质量发展的长期红利。
风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
