易居丁祖昱:万亿平台只是“小目标”

2019-07-24 07:49:32 来源: 上海证券报
中性

  “42.195公里的全程马拉松才开始1公里,刚刚热完身,体力充沛、配速正好,但前路很长、坎坷也多,还需要不断坚持勇往直前!”

  易居企业控股赴港上市一周年之际,热衷跑马的丁祖昱在朋友圈写下上述文字,并配发了他的微信公众号——“丁祖昱评楼市”当天发布的文章——《立鸿鹄志,做长路上坚定的奋斗者》。

  在外界看来,丁祖昱是地产界的网红,政策解读、时事辣评让人看得过瘾。他在上海梅赛德斯奔驰文化中心举行跨年演讲,曾一票难求。

  近日,在做客由上海证券报和约珥传媒联合打造的《直面掌门人》节目时,丁祖昱表示,自己现在更重要的身份是管理者,是易居企业控股的CEO,带领公司不断成长才是最重要的事。

  回顾上市一年来的表现,丁祖昱认为易居企业控股的发展速度很快,易居营销(一手房代理销售)、克而瑞(房地产数据应用服务)及易居房友(二手房平台)均按照既有战略推进,“目前情况比预期的要好,可以交出不错的答卷。”

  展望未来,易居企业控股“要做中国最大的房地产交易服务平台”的初心没变,“万亿”只是丁祖昱的“小目标”,“希望在两三年内,达到两万亿元,甚至更高的规模,我们还是有信心的。”

  “作为一个厚积薄发的房地产服务企业,当下的易居有点类似2016年时的房企,即还处在价值发掘的阶段,未来两到三年将是绽放的时候。”丁祖昱说。

  平台连接万亿

  “中国一手房交易规模超过10万亿元,在此过程当中,我们希望拿到一个相当的份额,由我们平台最终完成。”

  开门见山,简单寒暄了几句,丁祖昱很快将易居的目标提了出来,里面有两个关键词——“万亿”和“平台”。

  万亿?这显然不是个小数目,在得到丁祖昱确认后,新的问题很快进入脑海——怎么实现“万亿”?

  答案就在后两个字——“平台”。易居的目标是要做中国最大的房地产交易服务平台,这个平台有三个部分,易居营销、克而瑞及易居房友,三者协同实现“万亿”目标。

  扛大梁的是易居营销,丁祖昱将其分为两个类别:一个是直接由其团队代理销售的,过去几年一直在稳定增长,2018年的规模是差不多5000亿元,稳定增长至万亿元不成问题;另一块则是合作,易居与房企的自销团队成立合资公司,双方将各自优势放进去,实现更高效的运作。

  “开发商的管控能力比较强,我们的基础团队更有优势,双方取长补短。”丁祖昱告诉记者,现在整个市场50%至55%的销售份额为开发商自销,一旦易居介入这一板块,将打开很大的市场。

  面向中小微经纪的易居房友也能给一手房销售带来增量。2016年1月,易居房友战略发布,S2B2C全产业链资源整合赋能中小微经纪。2019年,房友战略再次升级,目标链接3个“10000+”:10000+家中小微门店,10000+联动渠道,10000+社区。

  丁祖昱解释,房友连接了上万家中介,为它们赋能的同时,也希望把一手楼盘分发出去,由中介进行相应的销售,并把客户带到现场。

  “一旦有了平台思维,或是平台战略,我们整个运作方式都发生了很大的改变。目前来说,这个平台至少需要两个支撑,一个需要专业支撑,这就是克而瑞,为平台提供各方面的专业支撑。另一个支撑,我觉得更重要,就是人力资源方面的支撑。我们现在想做‘中国最大的人力服务’的机构,来支持我们整个平台战略,这里面包括招募、培训置业顾问,然后再输出置业顾问。”丁祖昱说。

  丁祖昱认为,这是对整个房地产行业都大有裨益的事情,相当于行业的“蓝翔技校”,过去没人这么做,现在易居有这个能力,也有意愿做这件事,相信一定能做好。

  规模制胜

  2018年,易居企业控股实现营业收入59.49亿元(人民币,下同),同比增长28.37%,实现归属于公司股东的核心净利润达11.4亿元,同比增长63.0%。这是易居在港上市后交出的首份年报答卷。

  为何能实现如此高的增长?

  “就是一句话,规模,规模经济。”丁祖昱直言。据悉,上述收入中很大一部分来自于一手房代理,而这种业务有着明显的规模效应,比如,做到3000亿元就能保本,做到4000亿元能赚到一些,规模越大,收益越多,可管理费用、基础薪酬等投入几乎都在前期。

  事实上,越来越多的房企开始选择易居营销,这是因为,房企的销售并不是持续的,考虑到开发节奏有着明显的淡旺季,而易居营销有着自己的“铁军”,随时可以打大仗、打硬仗,还有全方位的培训和数据支持,更有竞争力。

  克而瑞的情况也是一样,其在房地产数据领域深耕十载,建立起房地产数据库系统“CRIC”,遍布中国29个城市机构、信息覆盖367个城市。这些都是先期投入,后续数据的销售其实都是增量。

  “这两块一旦增长,效应是非常好,今年其实我们还有一块,就是房友,对一手房提供的一、二手联动,去年房友还略有亏损,处在投入期,现在也可以很高兴地告诉大家,今年这一块是铁定盈利了。”丁祖昱说。

  与易居营销、克而瑞类似,易居房友同样是个规模经济的产品,当期连接数以万计的中小微经纪,盈利的空间将是非常巨大的。

  在丁祖昱看来,中小微经纪将会一直存在于市场中,房友就有着持久的生命力。事实上,发达国家一些大的加盟品牌,很少有直营连锁品牌,更多的是独立经纪人,他们可能会加入一个平台、共享一些房源,但他的运作都是个人一体化的。

  “未来,经纪公司、门店可能会越来越少,甚至有一天不需要门店了。随着互联网不断渗透、经纪人专业能力提升,相信中小微经纪会成为一股非常重要的力量。或许到那时,几分天下吧。”丁祖昱说。

  未来三年是机会

  做研究多年,丁祖昱认为这对自己的帮助非常大,而现在易居的平台战略,也是基于对中国房地产市场深入研究后做出的决策。

  现在中国房地产市场处于什么状态?

  丁祖昱认为,中国房地产市场高速增长时代应该已经过去了,但并不代表就要下降,未来若干年,都可以保持15万亿元左右的规模,可以保持很长一段时间。其次,二手房值得重视,这个规模还在不断放大。

  “在相当长的时间里面,只要中国城市化的进程不停下来,我觉得房地产市场仍然是大有可为的。”丁祖昱说。

  基于此,丁祖昱判断,易居未来机遇远远大于挑战。过去三年,正好是房企的集中度大幅度上升的过程。服务企业可能略微滞后于这个高速增长期。接下来三年,则应该是服务企业集中度大增的三年。“我们希望能够抓住这样的一个集中度快速上升的机会,奠定在行业当中的领先地位。”丁祖昱说。

  对于房地产市场走势,丁祖昱判断,今年下半年,形势会比上半年好一些。

  “今年2月底、3月初,开发企业拿地的速度明显提升,所以我觉得今年下半年,特别是从8月下旬开始,整个供应会回到相对正常的情况,四季度供应还会增加。所以下半年对于我们来说机遇更大一些。”

  一年前,丁祖昱曾写下这样一段话:“我就是不减速,我不愿意放纵自己,放过自己,每天都必须认真过。”

  这条路上,与丁祖昱并肩的人越来越多。他希望邀请更多投资人加入。“如果今天能够成为我们的投资者,未来两到三年,他不仅不会后悔,还会感谢我们的努力。如果那时他能跟我说一声‘谢谢’,那将是我最大的收获。”

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责任编辑:lsz

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