融创中期盈利能力持续提升 严控风险全年5500亿目标可期

2019-08-23 14:34:26 来源: 财经网
中性

  尽管不少房企业业绩增速放缓甚至腰斩,融创依然保持较强的盈利能力,充足的现金流将成未来持续发展的保障。8月22日,融创中国(01918.HK)披露的年中报显示,2019年上半年,公司营收和归母净利润分别为768.4亿元、102.9亿元,分别同比增长64.9%、61.7%。备受关注的是融创上半年现金流贡献和来源均来自回款,而不是融资。今年下半年,为保证公司现金流的稳定性,融创推向市场的新货价值将超过4000亿元。

  值得关注的是,融创将严控财务风险,上半年短周期低溢价率补充土地之后,将暂停拿地。与此同时,融创正在加速推进文旅板块全产业链布局,上半年该板块业绩增长迅速,融创将持续增加文旅业务的经营投入,未来三到五年业绩将逐步释放。

  在业内人士看来,融创通过高周转的模式迅速把公司规模挺进行业前五名,并逐步进入“稳规模、降杠杆、出利润”的阶段。今年以来,其补充的一二线城市土储货值充足,且成本较低,有望全年实现5500亿元销售目标。同时,在全产业链战略和严把持有量的要求下,文旅板块稳步发展,或将成长为公司业绩新增长点。

  业绩稳健现金充裕全年5500亿目标可期

  今年上半年不少房企业营收、利润增速放缓,而融创业绩依然保持了快速增长态势。年中报显示,2019年上半年融创销售额为2141.6亿元,同比增长11.8%,稳居行业前五行列。同时,其营收和归母净利润分别为768.4亿元、102.9亿元,分别同比增长64.9%、61.7%,净利润增速超过同期万科等知名房企。

  值得一提的是,2019年上半年,若剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损失等事项影响,融创归母净利润为126.6亿元,同比增长128.4%,位列行业净利润增速前列。

  从年复合增长率情况来看,融创保持着高速稳健的发展节奏。2016-2018年,融创合同销售额复合增长率为75%,营收复合增长率为88%,毛利复合增长率达155%。在前三年毛利率持续攀升的基础上,2019年上半年,融创毛利率同比提升了0.5个百分点至25.2%。

  融创业绩稳健发展的同时,还力保现金流充裕,并可覆盖短期债务。截至2019年6月底,融创账面现金1380亿元,较2018年底的1202亿元增长14.8%,覆盖一年内到期有息负债超1.1倍,覆盖下半年到期有息负债超3.1倍,可确保现金流的安全性,防范财务风险。

  融创中国董事会秘书兼副总裁高曦在年中业绩说明上表示,地产开发业务一直以来都是融创的核心主业,从2017年施行“控投资,降杠杆”运营策略开始直至未来,公司会控制好土地增长的节奏,将土储优势释放为经营的现金流,降低负债率,保持资金的良好流动性,实现公司整体稳健的发展。

  据了解,今年以来,伴随业绩稳健发展、现金流增长及杠杆率下降,融创股价年内涨幅超40%,并于8月被宣布纳入恒生中国企业指数,获得了市场和投资者的认可。另外,在2018年已调高信用评级的基础上,2019年4月穆迪、标普、惠誉三家国际评级机构再次提升对融创的评级,其中穆迪将公司主体评级由B1上调至Ba3,展望稳定;标普将公司主体评级由B+上调至BB-,展望稳定;惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB,展望稳定。

  有关业绩保持高速增长的原因,华创证券分析师袁豪认为,这主要由于2019年上半年公司销售物业交付的面积较去年同期增加所致。同时,截至2018年末,公司预收账款达1993.8亿元,同比增长52%,为2018年总收入的159.8%,保障2019年全年业绩的高增长。考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市,并且其推盘和销售高峰期集中在下半年,预计2019年销售稳增,全年实现5500亿元销售目标可期。

  在兴业证券分析师宋健看来,融创通过高周转的模式迅速让公司规模挺进行业前五名。除规模外,目前公司品牌、产品力、拿地以及融资能力均处于行业前列,核心竞争力较为突出,已进入“稳规模、降杠杆、出利润”的阶段。

  现金流不靠融资靠回款暂停拿地加快推货

  土地储备作为房企的粮仓,与业绩的增长关系密切。2017年以来,融创土地储备增长速度明显降低,而销售速度的加快,使其经营现金流实现快速累积。除少量招挂牌拿地外,公司主要通过收购方式获取优质的土地,规避了拿贵地的风险,从而保障了项目的利润。

  数据显示,今年前4月,融创在市场低位补仓,所获取的核心城市及区域土地平均溢价率仅为21%。截至公告日,融创连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.13亿平方米,土地储备货值约2.82万亿元,其中超过83%位于一二线城市、60%的土储通过收并购方式获取。同时,其平均土地成本约4307元/平米,而对应同期的销售均价超过15000元/平方米,提前锁定未来的盈利空间。

  随着下半年销售高峰期的到来,充足高质量的可售资源将为公司贡献充沛的经营现金流。半年报显示,今年下半年,融创预计将有超过420个项目在售,累计可售资源超5700亿元,且其中超过80%的可售资源位于一二线城市。

  有关未来的拿地策略,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示,今年上半年有一些拿地机会,所以公司补充的土储也都是融创提前勾画好的土地,但下半年拿地基本会停止,除非有特别好的机会可能会进一步补仓。

  记者注意到,除融创外,近期包括万科、旭辉、富力等在内的房企纷纷采取谨慎拿地策略、甚至暂停拿地,与此同时多数房企已开启新的销售策略加强回款。那么,为何房企如此着重强调谨慎拿地,并强调回款的重要性?

  在孙宏斌看来,目前国家对房地产调控最主要目的就是严控资金流向房地产行业,未来严控房地产的融资端可能是一个常态化的过程,对土地市场和销售端都会有较大影响。过去的调控政策是针对需求端,而今年的调控指向了融资端,基于这样的判断,融创并不着急拿地。

  “目前,公司主要的现金流贡献和来源均是现金回款,而不是融资。因此,今年下半年,融创推向市场的新货价值将超过4000亿元,这会支撑公司完成下半年的销售目标,并保证公司现金流的稳定性。”据高曦介绍,未来应对融资环境变化的首选方案就是做好产品、提升服务质量,同时买对地,这样通过银行借贷才会比较顺利。

  对此,诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,今年以来,融创加大了拿地的力度,尤其是一二线城市,土储货值充足,且成本较低,未来可操作的盈利空间更大,预计可以发挥支撑业绩的作用。今年下半年,融创放缓拿地主要原因在于,政府对于融资渠道管控加强,房企融资规模或将受限、融资成本升高,其放缓拿地是为了减缓资金压力,优化资金结构、平稳企业风险。

  安信国际相关分析人士表示,融创手握大量一二线城市的优质土储确保了未来项目的利润水平。同时,公司产品定位于中、高瑞客户及改善性需求,加上规划出多条产品线,在逆周期中具有抗风险性。

  宋健进一步分析称,融创具有多元化的土地获取方式,其在并购市场口碑较好,即使在招拍挂市场竞争激烈的当下,公司土储补充渠道也较为丰富,且成本可控。随着文旅城等项目投入运营,公司将以此提升住宅项目的土地价值,与地产板块联动。

  布局一二线城市难被复制文旅板块投入持续增加

  坚守地产主业,融创持续占据全国房企五强之列。不仅如此,融创于年初完成了地产、服务、文旅、文化四大板块的布局。在业内人士看来,融创目前在文旅产业铺下一个大棋局,形成了融创文化旅游城、融创旅游度假区、融创文旅小镇三大旅游业态,并建立了影视内容研投制宣发、影视制作服务、智能电视线上娱乐平台、内容生产与线下实景IP长链运营体系,未来或将成长为新业绩增长点。

  2019年上半年,融创通过不断调整优化文旅产品布局,经营效率和盈利能力得到提升。据悉,版纳傣秀由融创演艺团队自主操刀,进行了改版升级,今年上半年收入同比增长了40%,客流量同比增长21%。同时,南昌乐园探索盈利新模式,将其室外乐园改为开放式乐园经营,今年4-7月的收入同比增长89%。

  数据显示,融创已开业的乐园客单价同比增长27%,即每一位来乐园的顾客平均消费金额提升约三分之一。在各业态客单价中,主题乐园同比增长44%,水世界同比增长31%,海世界同比增长27%,雪世界同比增长20%。

  不可忽视的是,今年上半年广州、无锡旗舰文旅城相继开业,两大文旅城商业、酒店、乐园三大核心业态开业出租率均达到了100%。其中,广州融创文旅城融创茂首日客流量达30万人次,无锡融创文旅城融创酒店群首周周末入住率即达85%,后续周末入住租率常达100%。同时,两大雪世界开业在七周的时间,累计客流量约15万人次,累计收入超过4900万元,经营利润超过3000万元。

  据融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍称,广州、无锡两大文旅城于今年6月开业,下半年第四季度昆明文旅城即将开业,2020年、2021分别将开业3个、1个文旅城项目,共计12个文旅城将于2021年全部完成开业。

  “2018年初融创文旅集团成立,并形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构,今年上半年的业绩,对于融创文旅板块是一个比较好的开端。”汪孟德表示,未来公司将持续加强文旅业务的投入和管理。目前,文旅板块对公司整体业绩的贡献比例较小,三至五年后文旅业绩将或慢慢释放出来。

  截至目前,融创文旅已在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。在业内人士看来,融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,都难再复制。

  此外,记者发现,从去年以来,融创在文化领域动作频频,成立融创文化集团、推出内容板块“融创影视”、投资梦之城,同时在《流浪地球》、《疯狂的外星人》、《全职高手之巅峰荣耀》等影片的拍摄地、出品方名单中也有融创的身影。

  孙宏斌表示,今年公司已经确定文旅板块的整体发展思路是“平台+内容+实景”,并会持续增加文旅业务的经营投入。不过,公司会对文旅体量和发展做合理把控,在发展文旅地产的同时保证资金的安全流动性。公司对文旅项目持有量有严格限定,整体持有约10%左右,严格限定在15%左右及以下水平。

  岳蒙蒙表示,目前来看房地产开发是融创的主要业务,融创文旅项目在整个业绩贡献里占比较小,仍属于前期投入阶段。不过,在全产业链战略和严把持有量的要求下,未来文旅板块有望成长为公司业绩新增长点。需注意的是,文旅产业需注意投入产出比,如何在提高品质和体验的同时,降低成本,使得文旅项目的性价比更有吸引力仍是融创需要解决的一道考题。

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责任编辑:cyf

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