2025年是“十四五”规划的收官之年，也是物业管理（885915）行业加速向高质量发展转型的关键一年。作为国内首批一级资质物业管理（885915）企业、深耕港澳与内地市场四十载的行业龙头（883917），面对行业周期（883436）波动，实现了营收规模的稳健增长，“城市空间综合服务运营商”战略转型成效显著，在市场化拓展、业态创新、科技赋能、品牌建设等维度持续巩固核心护城河，虽短期盈利承压，但从长期来看，中海物业（HK2669）的经营基本面与财务结构保持极致稳健，为“十五五”战略开局奠定了坚实基础。
表：中海物业财务摘要
财务质量：营收增长韧性凸显，盈利短期承压不改财务底色
2025年，中海物业（HK2669）实现整体收益149.60亿元，同比增长6.0%，在行业整体营收增速普遍放缓、多数物企规模收缩的背景下，实现了逆势稳健增长。从增长驱动逻辑分析，本次营收增长的核心支撑来自市场化外拓带来的在管面积扩容，年内在管面积净增3530万平方米至4.78亿平方米，且85.1%的新增在管面积来自独立第三方，增长的可持续性与含金量显著高于行业平均水平。同时，非住宅业态尤其是城市运营类业务的持续突破，也为营收增长提供了新的增量来源，形成了多元业态协同拉动的增长格局。
盈利表现方面，年内实现整体毛利22.47亿元，同比下降3.8%，整体毛利率15.0%，较2024年的16.6%下降1.6个百分点，但仍保持较高水平；普通股股东应占溢利13.67亿元，同比下跌9.7%。从行业共性与公司经营策略双维度拆解，本次盈利阶段性承压主要源于三方面核心因素：其一，行业刚性成本上行压力持续，年内直接经营成本增速高于营收增速，人工、物料等基础服务刚性成本上涨，叠加行业价格竞争加剧，对基础物业服务毛利率形成挤压；其二，主动推进业务结构优化与亏损项目治理，年内完成5560万平方米低效约满/退盘项目出清，短期对整体盈利规模形成拖累，但长期来看有效优化了项目质量，为后续盈利修复扫清了障碍；其三，年内加大了城市运营能力建设、科技研发投入与人才体系搭建，长期能力建设的前置投入阶段性拉低了当期盈利水平。
财务安全性层面，保持了行业内极致稳健的财务底色。截至2025年末，现金及银行结余达62.71亿元，同比增长7.5%，流动性储备持续充裕；短期无抵押银行借款仅0.50亿元，无长期有息负债，资产负债率保持行业低位。在分红政策上，公司董事会建议派发末期股息每股10.0港仙，全年股息总额（不含特别股息）同比增长5.6%，在盈利阶段性承压的背景下，仍保持了分红比例的稳步提升。持续派息回报股东，体现了企业稳定的经营底气与持续为股东创造回报的发展理念。
战略落地：“十四五”战略圆满收官，城市运营商转型进入纵深阶段
2025年作为中海物业（HK2669）“十四五”战略规划的收官之年，围绕“从小区走向城市、从社区服务走向基层治理、从劳动密集走向智慧物业”三大核心主线，全面完成了阶段性战略目标，实现了跨越式发展。“十四五”期间，管理面积、营业收入、股东应占溢利均实现翻番，人均效能显著提升，管理费率持续下降，内生增长与市场拓展并进、基础服务与增值服务并重的发展格局持续巩固，更成为唯一获得国务院国资委认定“中央企业品牌引领行动优秀服务品牌”的物管企业，战略兑现度处于行业领先水平。
从核心战略落地成效来看，“从小区走向城市”的转型已经从战略布局进入到实质落地的纵深阶段。年报数据显示，年内新增订单中，非住宅项目面积占比高达68.4%，其中城市运营类项目在新增非住宅面积中占比49.5%，已成为新增业务的核心支撑；截至年末，非住宅在管面积占比从2024年的30.3%提升至31.4%，其中城市运营类占比从19.1%提升至20.7%，存量业务结构持续优化。业务边界已从传统住宅社区，全面延伸至商业综合体、产业园区、医院（884301）、学校、政府物业、市政环卫、口岸交通等城市全域空间，彻底打破了传统住宅物企的增长天花板，打开了万亿级城市服务的全新增量市场。
为进一步夯实城市运营商的战略定位，年内完成对中建物业管理（885915）有限公司70%股权的收购，实现了规模与业务的补充，进一步强化了在非住领域的核心竞争力。面向“十五五”行业转型新周期（883436），科学制定了“1345”战略规划，明确以稳居行业综合实力第一梯队为核心主线，打造住宅服务、非住服务、创新增值业务三大核心业务板块，强化四项关键业务体系，搭建五大业务生态系统。该战略精准契合了行业从规模扩张向高质量发展转型的核心趋势，既守住了住宅物业服务的基本盘，又锚定了非住与创新业务的新增长曲线，战略的延续性与前瞻性为长期发展划定了清晰路径。
竞争位势：行业龙头壁垒持续加固，差异化竞争优势不可复制
2025年，在物业管理（885915）行业集中度持续提升、市场竞争日趋激烈的背景下，中海物业（HK2669）的行业龙头（883917）地位持续巩固，核心竞争壁垒进一步加厚，形成了品牌、市场化能力、区域布局三位一体的差异化竞争优势。
市场化拓展能力是物企穿越行业周期（883436）的核心竞争力，也是衡量企业真实竞争力的核心指标。年内新增在管面积9090万平方米，新签合约总额52.37亿元，其中85.1%的新增面积来自独立第三方，该比例远高于行业内多数依赖关联房企的央企、国企物企，充分证明的服务能力、品牌口碑得到了市场化客户的充分认可，增长的独立性与可持续性显著领先行业。截至年末，企业已进驻全国164座城市（含香港、澳门），在管物业项目2356个，服务面积超4.78亿平方米，全国化布局与规模优势持续巩固。
港澳市场的绝对龙头地位，是中海物业（HK2669）独有的、行业内其他企业无法复制的核心护城河。中海物业（HK2669）稳居香港最大物业管理（885915）服务商、港澳地区最大中资物业服务企业的地位，香港物业管理（885915）市场份额持续排名第一。2025年，中海物业（HK2669）在港澳市场实现多业态标杆突破，中标香港故宫文化博物馆、香港警務处总部、香港医管局辖下20间公立医院（884301）等核心项目，实现香港渔护署辖下鲜活食品批发市场100%全覆盖，首次进入香港高校服务领域。港澳市场的项目具有合约周期（883436）长、服务溢价高、盈利稳定性强的特点，不仅能有效对冲内地地产行业调整的影响，更能将香港四十余年积累的高端物业服务经验反哺内地市场，形成“港澳高端经验+内地规模化落地”的差异化竞争优势。
科技探索：数字化转型形成闭环，技术赋能构建长期核心壁垒
在物业管理（885915）行业从劳动密集型向技术驱动型转型的关键阶段，科技能力已成为物企构建长期竞争壁垒的核心要素。2025年，中海物业（HK2669）持续深化科技研发与数字化转型，形成了“平台研发-场景落地-业务赋能”的完整闭环，科技赋能的实际成效显著领先行业。
年内完成了核心数字化平台的升级迭代，构建起品牌专属的数字化服务生态。在技术研发与成果转化层面，年内实现了多项核心技术突破，形成了具有自主知识产权的技术壁垒，能够持续保持技术领先优势。
科技布局深度绑定业务发展，实现了对市场拓展与运营管理的双向赋能。依托“星启”核心技术积累，针对医院（884301）、学校、城镇街道、商写等重点业态，输出标准化的智慧物业解决方案，在招投标过程中形成了差异化的技术竞争力，有效提升了市场化拓展的成功率，年内多业态智慧方案均实现成功落地，获得合作方的高度认可。同时，智慧化系统在项目运营中的全面落地，也实现了服务效率与客户体验的双重提升，形成了“技术研发-业务赋能-效益提升-反哺研发”的正向循环，为长期发展注入了持续的技术动力。
业务创新：业态边界持续拓宽，双轮驱动增长格局持续巩固
面对行业增量市场收缩、传统住宅物业增长见顶的行业环境，中海物业（HK2669）持续推进业务创新，打破传统物业服务的边界，构建起全业态覆盖、全链条延伸的业务体系，形成了基础物业服务与增值服务双轮驱动的增长格局。
业态创新层面，已全面完成住宅、商业、公建、城市服务四大业态的全覆盖，年内新增订单中非住宅项目面积占比达68.4%，成为新增业务的核心来源，实现了非住业态的多点突破。从行业逻辑来看，非住宅业态尤其是城市运营、公建类项目，具有合约周期（883436）长、现金流稳定、受地产周期（883436）影响小的特点，能够显著提升经营的抗周期（883436）能力，同时打开了万亿级的全新增量市场。
增值服务创新层面，聚焦社区资产、租售业务、美居业务、生活服务、运维管理、能源（850101）管理、仟蚁集采、创新研发八大核心赛道，打造了“优你互联”“海博工程”“海纳万商”三大专业化增值服务品牌，实现了增值服务的品牌化、专业化运营。这种专业化的增值服务布局，能够深度挖掘客户的全周期（883436）价值，即使在消费（883434）环境疲软的背景下，也能通过优化业务结构，提升增值服务的盈利质量，构建起可持续的第二增长曲线。
服务品质：回归物业服务本源，体系化建设筑牢长期发展根基
物业管理（885915）行业的本质是服务，所有的规模扩张、业态创新、技术升级，最终都要回归到服务品质的本源上。2025年，中海物业（HK2669）始终坚守物业服务的核心本质，持续深耕基础服务质效，构建起体系化的服务品质保障体系，筑牢了企业长期发展的核心根基。
“好时节、好物业、好社区”的“三好”品牌主张，系统化重构了物业服务的价值体系。既契合了当前业主对美好生活的核心需求，也响应了国家推进基层治理现代化的政策导向，从客户、行业、社会三个维度，兑现了企业的品牌价值承诺。
服务品质的持续提升，核心在于人才体系的支撑。企业始终坚持“人才兴企”战略，秉持“汇聚奋进者，激励有为者”的人才管理理念，打造了“战略、组织、人才、机制、文化”五位一体的人力资源管理体系。解决了物管行业基层人才流失率高、服务标准化难的行业痛点。“十四五”期间，人均营收及利润较“十三五”末期实现显著提升，人才体系建设的成效充分显现。
同时，持续深耕基础服务质效，不断提升项目履约质量，推动物业服务质量提升行动落地，最终将体系化的服务能力转化为客户满意度的持续提升与品牌口碑的积累。而良好的客户口碑，又进一步转化为更高的项目续约率、更低的市场拓展成本、更强的品牌溢价能力，形成了“服务品质-品牌口碑-市场拓展-规模增长-效益提升”的正向循环，这也是公司能够穿越行业周期（883436），持续巩固行业龙头（883917）地位的核心底层逻辑。
总结
整体来看，2025年在物业管理（885915）行业深度调整的关键周期（883436），中海物业（HK2669）凭借清晰的战略布局、极致稳健的经营策略、持续深化的创新能力与坚守本源的服务理念，在行业下行周期（883436）中守住了经营基本盘，实现了城市运营商战略的纵深落地，核心竞争壁垒持续加固。尽管短期盈利受行业环境与长期投入影响出现阶段性承压，但公司的经营基本面、财务安全性、长期发展逻辑并未发生改变。面向“十五五”发展新周期（883436），以“1345”战略规划为引领，坚守“求稳”与“谋新”的核心发展方向，持续推进物业管理（885915）行业的现代化转型，不仅为自身长期高质量发展奠定了坚实基础，也为整个物业行业的转型升级提供了可借鉴的央企标杆样本。
