一、收购总体情况
（一）收购事件的总体情况
2026年7月，市场消息证实，互联网头部企业拼多多（PDD）已于2026年6月完成对上海浦东陆家嘴（600663）核心区星展银行大厦整栋物业的收购。该笔交易金额约33亿元，采取直接收购方式，未通过中介机构。与此同时，拼多多（PDD）于2026年5月27日在雄安注册成立全资子公司“拼多多（PDD）信息技术服务（雄安）有限公司”，并于6月21日与中国电建（601669）签约，通过整体购置方式落位雄安·电建智汇城数字新消费（883434）电商产业园。上述两个动作，标志着拼多多（PDD）在不动产配置层面开启了从租赁向资产持有的战略转变。这也是今年各地值得关注的一个动向，对于理解房地产（881153）市场具有启示意义。
（二）标的物业的基本情况
拼多多（PDD）本次收购的星展银行大厦位于浦东陆家嘴（600663）环路1318号，地处陆家嘴（600663）金融贸易区核心位置，毗邻东方明珠（600637），属于黄浦江一线区位。该物业由陆家嘴（600663）集团开发，2009年竣工，共19层，总建筑面积约4.6万平方米，标准层面积2600平方米。此前，星展银行曾签下部分楼层的十年租约并获得冠名权，目前该行已确定迁至金茂大厦继续办公。值得注意的是，在收购完成前，拼多多（PDD）旗下Temu跨境出海业务主体“上海从鲸信息技术有限公司”及“上海新拼姆朴电子商务有限公司”均已注册于该地址。以下对相关信息进行梳理。
二、交易背景与战略逻辑
拼多多（PDD）此次购楼决策可从以下维度加以理解。第一，办公空间需求驱动。拼多多（PDD）此前在上海的办公场地以租赁为主，随着业务规模持续扩张，自持核心物业有助于保障办公空间的稳定性和长期成本可控。第二，资产配置层面的战略考量。在核心城市核心地段配置优质不动产，有助于企业优化资产负债结构，提升资产端质量，尤其是此前的反馈显示，轻资产的互联网企业类似物业比重还是偏低。第三，对上海城市发展前景的信心表达。在陆家嘴（600663）核心区位斥资33亿元整栋收购，其信号意义不容忽视，反映了头部企业对上海作为国际金融中心和消费（883434）中心长期价值的认可。
此外，拼多多（PDD）同步布局雄安新区（885744），在数字新消费（883434）电商产业园整体购置楼宇，并与上海购楼形成“一东一北”的双核资产布局。这一布局既服务于其电商主业的空间需求，也契合了雄安新区（885744）承接北京非首都功能疏解和数字经济（885976）发展的政策导向。
三、市场影响分析
（一）对上海大宗物业交易市场的信号意义
拼多多（PDD）此次交易是2026年上半年上海房地产（881153）大宗交易市场中金额最高的单笔成交案例。戴德梁行发布的数据显示，2026年上半年，上海房地产（881153）大宗资产交易市场共成交35宗，合计成交金额233亿元，较2025年上半年大幅上涨47%。其中，成交金额超10亿元的大额交易共8宗，贡献了60%的交易额。办公楼资产以50%的交易笔数占比继续领跑大宗物业投资市场，其中超过六成为自用属性。这里有两个重要特点：一是近两年机构资金加快进入超大城市的写字楼市场，看好此类市场机会；二是部分互联网企业成为重要买家，这与此前鄂尔多斯（600295）“煤老板”的认购行为有相似之处，都表明资本在其中占据更大主导地位。
（二）对企业自用型购置趋势的印证
世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2026年上半年上海办公楼投资交易中，62%的交易金额落位于内环内板块。结合拼多多（PDD）此次购楼案例可以判断，核心区位的优质写字楼资产正成为头部企业自用配置的重要方向。总体来看，近年来产业更新变化迅速，当前对写字楼需求形成较强支撑的赛道主要集中在科技互联网（尤其是人工智能（885728）及算力相关）、新能源（850101）、半导体（881121）/芯片、高端制造、生物医药/生命科学，以及消费（883434）出海与跨境电商（885642）业态。这几个方向构成了当前产业资本购置和租赁办公资产的增量主力，对写字楼市场具有较好的启示意义。
四、结论和宏观意义
拼多多（PDD）此次斥资约33亿元整栋收购陆家嘴（600663）星展银行大厦，叠加同期在雄安新区（885744）的布局动作，共同构成了一组具有战略纵深意义的不动产配置信号。从策略演变的角度来看，这一动作并非简单的“租转购”个案，而是头部互联网企业在经历多轮行业周期（883436）调整后，对核心城市优质资产长期配置逻辑的重新确认——即从过去轻资产运营的路径依赖，转向在核心区位构建自持型资产锚点，以对冲长期租金波动风险，并增强总部空间的运营稳定性。具体来看，拼多多（PDD）的战略已形成“一东一北、一核心一战略”的空间互补结构。其中，上海总部承担全球化业务及核心研发职能的指挥中枢角色，雄安则承接数字新消费（883434）业务的新增产能与区域运营功能。
在上海大宗交易市场已显现积极反弹的宏观窗口下，头部企业的高能级大宗成交案例，有望进一步强化内外资机构及实业企业对上海核心区优质办公楼资产的信心预期。尤其是对于正处于业务扩张期、具备较强现金流储备的新经济头部企业而言，此类整栋购置案例可能构成一种具有参照意义的资产配置范式——即在融资成本相对可控的阶段，通过直接购置核心城市优质物业来实现总部空间的长期锁定，并将不动产作为企业资产负债表上具备抗周期（883436）属性的压舱石资产。若后续有更多类似体量的企业跟进购置，则有望对上海以及其他超大城市核心区甲级写字楼的资产价格中枢及租金预期形成正面支撑，进而推动大宗交易市场从当前的复苏期逐步过渡至活跃期。
