离场的潘石屹与进击的黑石

2021-06-17 19:35:58 来源: 经济观察网

  经济观察网 记者 程璐洋 6月17日上午9时,SOHO中国(00410.HK )正式复牌,开盘价4.76港元,相比15日停牌价格上涨24.74%。

  股价的变化来自前一天的收购消息。6月16日,SOHO中国官方微信称,黑石发出全面收购要约,投资SOHO中国有限公司,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

  16日晚间,SOHO中国发布公告,高盛代表黑石集团以5港元/股的价格,总共收购SOHO中国约28.56亿股股份,交易价格约236.58亿港元。

  交易

  对这笔买卖,成交价格是市场关注的重点。

  公告显示的5港元/股,总计236.58亿港元的交易价格,约合30.45亿美元,相比去年传闻中黑石集团与SOHO中国就后者私有化进行谈判,提出6港元/股的报价,总对价约40亿美元,交易价格大幅下降。

  2020年3月11日,SOHO中国公告,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性。据外媒报道,该金融投资者为黑石集团,同年8月13日,SOHO中国又发布公告称,公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已经终止。

  一位曾在SOHO中国任职的大宗交易行业从业者告诉经济观察网,彼时的谈判终止,很有可能是因为中国写字楼市场的空置率和去化率变化较大,双方在交易价格上未达成一致。他表示,随着中国疫情的控制逐渐明朗,SOHO中国持有资产的一线城市市场,已经是国际资本的重点关注区域,尤其是市场表现优于上海的北京市场。

  据SOHO中国2020年年报,截至2020年底,其在北京、上海的资产为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO,2020年底的平均出租率为79%。

  值得注意的是,2020年北京办公楼租赁市场最大的单笔交易位于丽泽SOHO,引入华为中国区总部,签约面积5.9万平方米。

  据国际房地产投资顾问机构“五大行”发布的2021年第一季度数据,北京写字楼市场平均空置率15%,上海写字楼市场平均空置率20%。

  财报显示,2020年,SOHO中国实现营业收入约21.92亿元,同比增长约19%,但同期归母净利润为5.36亿元,同比下降约59.77%。

  前述从业者解释,2020年,SOHO中国的“增收少利”,与写字楼行业基本情况相符。他解释,虽然从目前数据来看,北京和上海的写字楼市场空置率仍在上升,但今年一季度的净吸纳量也在迅速恢复,“尤其是北京市场,未来供应没有上海多,而且互联网行业的拓展需求很明确,现在各种投资都在聚焦北京市场,SOHO中国在北京的几个资产的位置还是很优越”。

  离场的潘石屹与进击的黑石

  SOHO中国于2007年在香港上市,融资19亿美元创当时亚洲最大的商业地产企业IPO纪录。2010年,SOHO中国销售额达到238亿元峰值,此后,SOHO中国走出了一条和主流房地产企业高周转、拓规模截然相反的发展路线。

  2012年,SOHO中国创始人潘石屹宣布由销售型物业转为持有型物业,但听其言还要观其行,转型声后,SOHO中国对单个资产的出售动作以及整体出售的消息从未停止过。

  2014年起,SOHO中国以总价52.3亿元,向金融街控股出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场,还向携程网出售了上海凌空SOHO部分物业,价格30.5亿元。

  2015年至2017年,SOHO中国分别以84.93亿元、32.97亿元、35.73亿元和50.08亿元出售其所持外滩8-1地块股权、SOHO世纪广场、上海虹口SOHO,并逐步清空凌空SOHO。

  2019年,又以7.61亿元出售位于北京9个项目的2583个停车位。

  2020年,不仅传出整体出售给黑石的消息,在终止与黑石谈判之后的11月,有消息称,私募股权投资公司高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判,拟将后者私有化,交易价值或超20亿美元,该消息后被双方否认。

  相比SOHO中国的出售之路,黑石集团近年来在中国市场一路高歌猛进。

  据黑石官网,黑石集团是全球领先的房地产投资管理公司之一,代表养老基金、大型机构和个人投资资本,投资于私募股权、房地产、信贷和对冲基金,以及基础设施、生命科学、保险和成长型股票等另类资产,从2008年以来,在中国投资了办公楼、商场和物流资产等。

  今年6月,黑石以13亿美元收购了美国国际数据集团(IDG),此前还收购了富力物流园区70%的股权等。

  根据SOHO中国公告,此次要约完成后,黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队,而SOHO中国董事会成员也将改变。董事会目前由五名董事组成,分别是执行董事潘石屹和张欣,独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。要约截止后,潘石屹和张欣将从董事会退任,黑石集团将拟向董事会提名新的执行董事。

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责任编辑:sqc

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