力高集团:实力配不上野心

2021-07-22 12:15:43 来源: 财经网

  一边是规模一边是不断攀升的债务,力高集团又将如何两全?

  “三道红线”压顶,房企的窘迫姿态显露无疑。

  有的房企已经出现债务违约,有的房企在想尽办法降负债,有的房企则挣扎在高息债补血的困境中。

  据不完全统计,7月以来,多家房企发行美元高息债,发债利率均超过10%。其中,上坤地产拟发行2.1亿美元优先票据,利率12.25%;汇景控股拟发行1.38亿美元优先票据,年利率10.5%。

  如今,这一份长长的名单中又加入了一个并不十分“起眼”的房企――力高集团。这一大肆拿地,积极寻求扩张的房企,还没如愿迈入千亿,便已进入了高息债回血的困境之中。

  三个月连发三笔高息债

  力高集团急需资金来缓解即将到来的债务压力。

  7月20日,力高集团发布公告称,拟发行额外于2022年到期的1.008亿美元优先票据,利率11.0%。此笔票据将与于2022年到期的2.2亿美元11.0%优先票据合并及形成单一系列。

  公告称,集团有意将额外票据发行的所得款项净额,根据集团之可持续发展融资框架,用于为其若干现有中长期离岸债务再融资,有关债务将于一年内到期。

  这一融资成本大大高于力高集团所处位置的行业平均值。在克而瑞公布的权益销售排行榜中,力高集团位列第100名。据乐居财经研究院数据显示,截止2021年6月,克而瑞权益销售排行榜Top50-Top100房企美元债券加权票息平均为8.33%。

  据财经网不完全统计,这已是力高集团三个月来发行的第三笔高息债券。7月6日,力高集团发行6亿元优先票据,利率10.5%,以资助具有环境效益的新项目及现有项目、业务,票据的发售价为票据本金额的99.323%。

  4月14日,力高集团发行2.2亿美元优先可持续性票据,利率8%,用于为其若干现有中长期离岸债务再融资,有关债务将于一年内到期,票据的发售价将为票据本金额的98.375%。

  对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,企业着急发高息债,意味流动性压力较大,急需补充现金流来维持企业运营。

  事实证明,力高集团并没有有利的现金流支撑,经营现金流至今尚未回正。根据数据,截至2020年底,力高集团经营活动产生的现金流为-11.94亿元。

  对于力高集团的债务压力,机构已经有所担忧。6月10日,标普确认力高地产集团有限公司的长期发行人信用评级为“B”。同时,鉴于公司有抵押债务增加,标普将该公司现有高级无抵押债券的长期发行评级从“B”下调为“B-”。

  大量囤地推高存货

  而力高集团之所以对现金流如此饥渴,很大程度上缘于在土地上耗费过高。

  在克而瑞发布的2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜上,力高集团以316.7亿元位列第45位,甚至力压荣盛发展002146)、佳兆业、远洋集团等一众千亿房企。

  而这甚至达到了企业2021年上半年权益销售金额的3倍之多。在克而瑞公布的权益榜单中,力高集团2021年上半年权益销售额仅为107.1亿元,位列第100名。

  此外,财经网梳理了力高集团自2021年上半年摘取的7宗位于广州、赣州、株洲、无锡等地的土地发现,力高集团面临着土地成本居高不下的困境。

  从城市来看,力高首次进入广州便以11.4亿元的总价摘取一宗土地,在当天增城区集中出让的9宗土地中,总价仅次于金地、融创与厦门国贸600755)联合体拿下的两宗土地;首次在无锡招拍挂拿地,经过最高37轮竞价,最终以封顶价8000元/平方米+200平方米租赁住房面积摘取无锡惠山区一宗土地。

  从溢价率来看,无锡惠山区地块溢价率19.36%;赣州南康区地块经过115轮激战,溢价率达到38%;晋江高铁新区的地块溢价率甚至高达148.97%。

  这与市场表现形成了鲜明对比。据中指研究院发布的数据显示,2021年上半年,全国300城住宅用地平均溢价率为17.5%。另据诸葛找房数据显示,在22城首批集中供地中,平均溢价率达14.7%。

  而这仅仅是力高集团近年来大量囤地的一个缩影。据公开数据显示,2018年-2020年,力高集团的土地储备分别为1000万平方米、1456万平方米、2340万平方米,增速分别为104%、45.7%、60.7%。

  而同期,力高集团实现合约销售额219.86亿元、274.12亿元、409.75亿元,增速分别为66.6%、24.7%、49.5%,均低于土储增速。

  随之而来的是其存货的不断堆高,存货转换周期也在不断拉长。据数据显示,2018年-2020年,存货周转天数分别为1039.26天、1651.38天、1685.39天。这意味着力高集团在土地市场加速扩张的同时,销售规模却未实现同步增长。而项目周转期限变长,无疑将让力高集团的资金端承压。

  柏文喜表示,力高集团在2020年只是一个销售额400亿元的小房企,但土储达到2340万平方米。这对于一个小房企来说,盘子铺这么大,会面临较大的资金压力和运营压力。

  在中原上海分析师卢文曦看来,楼市发展存在周期性,既有上涨周期,也有下跌周期。在整个过程中,上升周期与低谷时期出现的差值将被磨平。“房企也会随之出现周期性,但有个前提,就是开发商要一直滚动开发,不能停。”

  卢文曦称,恐怕企业面临的不仅仅是土地价款的问题。“土地在手里最多一年时间,不可能一直压着,总归是要开发建造。一旦开发建造,就需要很大投入,也是一大笔的开支。”

  野心与实力实难相配

  力高集团成立于1992年,近年来确立了“1+3+N”全球化的战略布局,将长三角城市群作为第“1”个深耕的核心主区域,粤港澳大湾区、长江中游城市群、环渤海经济区作为布局拓展副区域。

  在一众知名房企聚集的深圳,力高集团一直显得很不起眼,长期原地踏步。用力高集团自己的话说就是“多年位列中国地产TOP80”。

  但力高集团不甘心于此。2020年1月,时任力高集团总裁的王卫锋在接受媒体专访时透露,力高要在未来3年力争保持30%左右的复合增长率。按照彼时409.75亿元的销售额计算,3年时间力高集团将达到900亿元,接近千亿。

  对于千亿目标,力高集团野心十足。据力高集团官网显示,在力高集团于1月16日至17日举行的2021年度经营会议上 ,力高集团总裁黄若青代表董事会发布新一轮三年战略规划,正式开启“千亿”目标的新征程。对此,各部门负责人甚至签署了责任状。

  柏文喜表示,力高集团提出3年冲刺千亿,年增速30%,在现在这样的行情下困难和压力十分明显。不过,市场盘整与转折期往往孕育着超常的成长机会,力高的目标也未必一定不能实现。

  “未来三年要看清趋势,适应形势,紧盯目标,破局突围。”力高地产控股集团总裁武磊在上述2021年度经营会议上表示,财务状况良好,负债水平健康的房企或将迎来下一波发展的空间。

  但是,力高集团并不是一个负债水平健康的房企。乐居财经研究院数据显示,依照"三道红线"融资新规,力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%,净负债率为48.7%,非受限现金短债比为1.44,脚踩“两道红线”。

  标普在报告中称,力高集团追求增长将继续推动2021-2022年债务上升。力高集团在拿地上花费210亿元后,其债务增长了20%,相当于2020年合同销售的51%。

  标普认为,由于力高集团拥有2040亿元可销售资源,可支持三年以上的销售,因此,在2021-2022年,力高集团将适度将其土地购买规模缩减至合同销售的38%-42%,这将导致2021-2022年债务每年增长14%-18%。

  不过如今,还未带领力高集团走上一个新高度,5月28日,王卫锋便选择了离职。一边是规模一边是不断攀升的债务,力高集团又将如何两全?

  文/王亚静(责编:高雅)

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责任编辑:cjh

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