2025年，房地产行业仍在调整，房企仍在加速分化，已不再只关注规模，而是更加强调效益的提升和高质量的发展。在此背景下，华润置地（HK1109）表现出较强的经营韧性，三条增长曲线成绩突出，彰显了长期主义的价值。
华润置地（HK1109）（01109.HK)年报显示:全年综合营业额2814亿元，同比增长0.9%；核心净利润224.8亿元；其中经常性收入433亿元，同比增长3.7%；经常性利润同比增长13.1%至116亿元，对公司核心净利润贡献占比同比增长11.2个百分点至51.8%，已占半壁江山；加权平均融资成本降至2.72%，创历史新低、稳居行业最优水平。
第一增长曲线：销售规模稳居行业前列，盈利水平维持行业第一梯队
（一）销售规模稳居行业前列
2025年，开发销售型业务作为公司业绩贡献的基本盘，实现签约额2336亿元，销售规模稳居行业前列。销售额同比略有下降，但降幅好于行业平均水平，经营韧性强劲，根据《2026中国房地产（881153）百强企业研究报告》，2025年百强企业销售总额同比下降18.1%。
聚焦核心城市，推出热销红盘，助力销售规模韧性发展。2025年，华润置地（HK1109）在北京、上海、深圳、成都等核心城市的销售额位列前三。根据中指院对2025热销楼盘的研究，华润置地（HK1109）参与打造的上海翡雲悦府位列重点城市新建住宅项目销售额前三，华润参与的5个项目位列前30，热销红盘既助推企业销售规模，也增强了公司产品优势和品牌优势。
（二）量入为出，优质土储较为充足
华润置地（HK1109）坚持战略引领投资和“量入为出”原则，合理把握投资节奏，2025年获取项目33个，权益投资673.7亿元，投资强度保持行业前列，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成，土储结构持续优化。
截至2025年末，华润置地（HK1109）总土地储备面积为4673万平方米，其中物业开发土地储备面积为3936万平方米，权益面积为2733万平方米，2025年签约面积922万平方米，现有土储能（885921）够满足开发需要。
（三）盈利水平维持行业第一梯队
结算毛利率15.5%，盈利水平维持行业第一梯队。市场持续下行售价持续承压，地价成本维持高位，结转毛利率持续下降，房企盈利空间已大幅收窄。在此背景下，华润置地（HK1109）仍能维持一定结算毛利率，表现优于行业水平，主要得益于前期审慎精准的投资策略和产品优势。
华润置地（HK1109）积极响应国家“好房子”建设政策，首次发布并落地华润置地（HK1109）好房子标准体系。深化项目分级管理，聚焦旗舰项目整合内外部顶尖资源，通过打造差异化优势、攻坚基础技术、创新定制化服务，推动居住体验从“住有所居”向“住有宜居”跃升。深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目，不仅赢得市场广泛认可，更定义了新时代居住标准，进一步巩固了华润置地（HK1109）产品力优势。
截至2025年末，华润置地（HK1109）锁定已签未结算营业额为1645.8亿元。其中，预计1234.8亿元将于2026年结算，为业绩实现打下了坚实的基础。华润置地（HK1109）对核心城市的投资和“好房子”建设投入有望增强其业绩确定性，未来仍将维持一定盈利水平。
第二增长曲线：经营性不动产收租型业务效益稳步提升，已成为公司利润和现金流的主要贡献者
华润置地（HK1109）经营性不动产收租型业务效益稳步提升，营业额254.4亿元，同比增长9.2%。2021-2025年，经营性不动产收租型业务收入总体保持上升趋势，购物中心始终是最大收入来源，2025年购物中心租金收入已超200亿元，商业领先优势突出。
图：2021-2025年华润置地经营性不动产收租型业务收入
（一）购物中心护城河持续拓宽
凭借卓越运营能力与产品线矩阵升级迭代，2025年华润置地（HK1109）购物中心实现租金收入219亿元，同比增长13.3%，显著跑赢大市，整体经营利润率63.1%，再创历史新高（883911）。自持购物中心实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，增速显著跑赢全国社零大盘。
年末在营购物中心达到98座，年内新开业购物中心6座，其中，深圳湾万象城以五大建筑与户外场景有机联通，塑造湾区世界级商业新地标；呼和浩特万象城汇聚近200家品牌首店，引领内蒙古质量生活新风尚；东莞万象滨海购物村创新亮相，标志着公司正式构建起覆盖全客群、全场景的四大产品线矩阵，商业护城河进一步拓宽。
（二）写字楼业务核心优势持续夯实
积极应对市场压力，聚焦优质企业需求，打造行业领先的高质量办公空间。写字楼营业额16.8亿元，同比下降10.8%，平均出租率提升2.8个百分点至77.7%，新租面积创同期新高，租户组合持续优化，资产运营质效稳步提升。
（三）酒店业务精益化运营持续提升
通过优化客群结构、提升服务质量、深化成本管控等举措推动经营提效，2025年酒店营业额18.5亿元，同比下降10.5%，酒店平均入住率67.3%，同比增长3.1个百分点。
华润置地（HK1109）经营性不动产收租型业务效益稳步提升，以71.8%高毛利率有效对冲开发业务承压的影响，以全年超250亿元现金流入增强了现金流实力,第二增长曲线明确成型并蓬勃发展。从长远来看，公司以优质资产和高效、高品质的开发运营能力为根基，促进大资管闭环形成，将促进公司整体商业模式转型,为企业构建真正的护城河。
第三增长曲线：轻资产管理收费型业务发展动能充足，成为转型发展的核心引擎
2025年，轻资产管理收费型业务作为公司转型发展的核心引擎，重点发力商业管理、物业管理（885915）、资产管理、文体运营等领域，以专业的空间运营能力与优质的内容经营服务，获取稳定的管理费收入及超额业绩分成。年内，主要赛道均实现快速发展，行业地位提升，品牌影响力稳步增强。
（一）华润万象生活
华润万象生活（HK1209）全年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润人民币39.5亿元，同比增长13.7%。股价持续跑赢大盘及行业指数，市值与市盈率稳居行业首位，充分体现资本市场对华润万象生活（HK1209）行业地位与长期投资价值的高度认可。
商业航道行业领先优势持续巩固。截至2025年末，华润万象生活（HK1209）管理在营购物中心135座，年内新增15座，全年在营购物中心实现零售额2660亿元，占全国社会消费（883434）品零售总额比重提升至0.53%，行业领先地位持续巩固。
物业航道精益管理成效显著。截至2025年末，在管面积达4.26亿平方米，合约面积达4.64亿平方米。深化组织变革与全成本精益管理成效显著，毛利润同比提升7.0%；实现多渠道稳健扩张，非住业态收入占比提升1.8个百分点至18.8%。
（二）资管业务
2025年，公司着力构建多层次不动产REITs平台，推进基于商业地产全价值链“募投产建管退”能力的管理收费型业务发展。2025年，成功设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金，支持在建商业项目开发，资管体系日益完善。此前，华润置地（HK1109）打造了华润万象生活（HK1209）这一轻资产管理平台，以及华润商业REIT、华润有巢REIT两只公募REITs、多只类REITs。华润商业REIT市值过百亿，稳居消费（883434）基础设施REITs首位；华润有巢REIT年内完成扩募，2025年末股价较首次公开发行价上涨50%，两只公募REITs良好运行确立了公司在购物中心、租赁住房金融化领域的先发优势。
公司资产管理规模已超五千亿元，同期公司总资产约万亿元。截至2025年底，公司资产管理规模达人民币5022亿元，较2024末增加人民币401亿元。
（三）其他业务
文体产业运营业务：作为业内首家实现全国化战略布局大型体育（884258）场馆的领军企业，华润置地（HK1109）文体产业深化“1+2”业务体系高效协同，构建赛事标准化与演艺联营的生态闭环。全年营收同比高速增长53.5%至12.0亿元，年末在管资产规模达639亿元，行业领先优势持续凸显。
租赁住房业务：华润有巢坚持轻重并举发展模式，营业收入创历史新高（883911），达到11.2亿元；在管面积达6138万平米。年内成功发布“好房子”租赁解决方案，成为公司服务国家“住有所居”战略的重要载体与亮丽名片。
城市建设管理与咨询业务：重点布局商业综合体、文体场馆、产业园及工业厂房等项目管理咨询服务，深度参与城市公共服务建设，全年新增签约项目87个，政府代建新签面积行业第一，代建企业新签规模位列行业第三，综合实力与行业地位持续提升。
结语
在行业深度调整的背景下，华润置地（HK1109）交出了亮眼的答卷，三条增长曲线高效协同，长期主义兑现为财报表现，行业地位有效巩固，“剩者为王”，公司或将成为长期资本配置的核心标的。
