中信建投（601066）发布研报称，79只REITs披露了2026年一季报，抗周期（883436）板块持续展现成长性，顺周期（883436）板块分化。20只次新REITs Q1业绩达成率总体超预期，收入、EBITDA和可供分配金额的平均达成率分别为107.1%、109.7%、104.9%;部分扩募项目并表带动存量REITs总体业绩增长，三大指标同比平均变幅分别为7.2%、2.9%、2.6%。消费（883434）、保租房和市政环保板块表现优异，数据中心板块可供分配金额达成率出现波动，能源（850101）、产业园区和仓储物流板块部分标的表现承压。一级市场打新及战配策略推荐估值低位、询价区间窄的标的;二级市场推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。

中信建投主要观点如下：

综述：一季度次新REITs达成率表现超预期，消费、保租房等板块表现亮眼

(1)达成率方面，20只次新REITs一季度整体业绩达成率超100%，整体完成收入、EBITDA及可供分配金额目标，平均达成率分别为107.1%、109.7%、104.9%;(2)业绩同环比方面，59只存量REITs一季度分化加剧，保租房、消费（883434）及市政等抗周期（883436）板块表现良好。部分扩募项目并表带动存量REITs总体业绩增长，三大指标同比平均变幅分别为7.2%、2.9%、2.6%。

业态：消费（883434）、保租房和市政环保板块表现优异，产业园区、仓储物流、能源（850101）等板块承压

(1)产业园区：次新项目表现较好，存量项目量价均承压;(2)仓储物流：出租率整体下行，华南区域量价承压;(3)保租房：出租率高位略降，政策性保租房租金稳中有升;(4)消费（883434）：强运营助力业绩整体超预期，出租率高位波动，多数项目租金同比增长;(5)数据中心：收入与盈利端持续表现超预期，大客户叠加高上架率维持稳健经营;(6)交通：经营表现稳中向好，车流量及通行费整体修复，部分项目受到路网变化、极端天气和节日收费政策等因素影响承压;(7)市政：刚需支撑稳增长，运营季节性波动导致业绩分化;(8)能源（850101）：装机扩张与电价承压并行，细分板块业绩分化加剧。

投资建议

打新及战配策略推荐估值相对较低，询价区间相对窄幅的标的。二级市场来看，我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：(1)分子端稳健，具备强抗周期（883436）属性的板块：包括消费（883434）、政策性保租房、市政环保等板块。(2)符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心板块，以及景气度边际修复的相关标的：包括部分仓储物流及高速公路（884154）项目。(3)受益于政策导向公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值，原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险；2、政策出台不及预期的风险；3、二级市场波动的风险。