从传统地产开发商转型为区中园专业运营商，中新智地以“产”为核，深耕长三角。面对具身智能这一新兴赛道，中新集团（601512）副总裁、中新智地董事长米龙峰带队调研了128家企业，绘制51页产业链图谱，搭建平台、引育生态，探索从“高原”之上培育“高峰”的转型路径。
把选择权交给产业
2019年，产业园区行业进入深度调整期，空置率攀升，传统重资产模式普遍承压。中新智地的前身——中新置地，毅然更名，全面转向区中园运营。
“改名虽然是一字之差，但公司的战略和核心定位发生了本质的转变。”米龙峰说。转型策略极其务实：不追求遍地开花，立足苏州、深耕长三角。方式灵活多样——新项目获取、定建代建、存量收购、自有项目更新，哪种合适用哪种。目前，公司已在苏州工业园区、常熟等长三角城市落地多个区中园项目，建筑面积约150万平方米。
真正的转折点，发生在决定“钻进”具身智能这个全新赛道的那一刻。2025年，具身智能赛道融资超过500起，金额近600亿元，热度空前。然而，米龙峰保持着罕见的冷静：“客观讲，你说现在园区具身智能做得有多好，也不现实。全球都在探索，行业远远没有收敛。”
没有收敛的症结在哪里？两个关键：智能大脑和灵巧手。“让机器人像人一样聪明，像人一样灵巧——这两块恰恰是目前行业里还没有收敛的，也是大家在攻克的难点。”面对巨大的不确定性，大多数人的选择是观望。米龙峰的选择刚好相反：越是没有收敛，越是需要钻进产业去“摸清底牌”。
“我们不能只在办公室里讨论趋势。”他说，“要做出判断，就必须把产业链的每一个环节拆开来看。”米龙峰介绍，中新智地定期组织园区与新加坡企业的对接交流，利用中新集团（601512）运营的新加坡国际商务中心（IBCC）帮助中国企业走向国际化，同时与新加坡新科研企业合作中心等机构合作，服务新加坡企业来华发展。“我们在帮企业出海（885840）的过程中，也在反向验证国内产业链的竞争力。”
用调研丈量赛道
在决定布局具身智能产业园之前，米龙峰亲自带队，密集调研（883411）了128家具身智能产业链上下游企业。从核心零部件到本体制造，从大小脑算法到场景应用，每一个细分赛道都不放过。
“不能只见树木，不见森林。”他说，“我自己带队，一家一家跑。”调研的成果，最终凝结为一本内部手册——《具身智能产业链图谱》。51页，详细拆解了本体制造、大小脑（算法与控制系统）、核心零部件三大环节，每个环节下又细分出伺服电机、减速器（886008）、传感器（885946）、灵巧手、VLA大模型等数十个子类目。图谱收录了全国数百家企业，其中苏州本土企业占比近三成，并附有活跃投资机构短名单——从红杉中国、高瓴创投（885413）到英诺基金、联想创投（885413），为资本招商提供了精准导航。
“我们做行业分解以后，发现既有已经实现规模化的环节，同时也有一批企业在攻克行业难点。这就是我们要重点发力的地方。”米龙峰说。
这套“产业钻探法”很快从认知层面延伸到资本布局。2026年3月，中新智地拟出资不超过8000万元参与投资英诺科创三期基金，总规模15亿元，专注新一代信息技术和智能制造。同时成立了专注具身智能赛道的直投基金。“我们在关注一批‘还在水下’的企业，未来里面是有可能跑出大品牌的。”
谈及园区代表性企业，米龙峰提到了艾利特机器人。这家专注协作机器人的苏州本土公司，刚完成6亿元D+轮融资，在业内属第一梯队，但普通消费（883434）者知之甚少。“这也是我们苏州工业园区的产业特色之一——聚焦、专注。”他说。
把图纸变成现实
2026年3月，中新具身智能创新应用孵化中心（CSEIC）正式投用，内设展示交流中心、OPC（一人公司）社区等创新空间，定期举办高精准度供需对接活动，并积极链接新加坡及全球高校资源，为企业出海（885840）搭建专项通道。
更大的手笔是中新具身智能产业园。总建筑面积约14.7万平方米，主体已基本建成，预计2026年下半年交付。采用“平台+引育”模式，打造研发、制造、展示、交流一体化的集聚区。“产业园不是把房子盖好等着人来租，而是在盖房子之前，你就要知道谁来、为什么来、来了之后能跟谁产生化学反应。”米龙峰说。正是基于128家企业的深度调研，团队才能在空间规划、层高承重、电力配置、共享实验室布局等细节上精准匹配企业需求。
预招商阶段的成果验证了这套打法的有效性。目前已有十余家产业链企业表达入驻意向，涵盖灵巧手、一体化关节模组、具身算法等关键环节。空间落地的同时，团队执行力也在同步构建。米龙峰定下了一条铁律：每一个参与具身智能项目的成员都必须下一线。“你不能坐在办公室里，必须去工厂、去实验室，跟创始人聊，看产线怎么跑。”他本人保持着高频的企业走访节奏，每周至少安排两到三次实地调研。“这个行业变化太快，三个月不跑前线，你的认知就可能落后。”
目前，公司已初步构建起“孵化—加速—产业化”的梯级载体体系。“做产业园区，本质上是在做产业服务。你不懂产业，服务就是空的。”米龙峰说，“调研128家企业只是一个开始，只要行业在进化，我们的研究就不会停。”
展望未来，米龙峰对中新智地的定位十分清晰：“成为长三角一流的区中园运营商。”围绕这一目标，公司将持续深化“以产为核”理念，以专业运营能力提供一站式产业载体服务，同时推进REITs等资本化运作，实现从“重资产持有”向“轻重结合”的战略升级。“只有真正钻进产业里，才能从‘高原’之上，培育出属于我们自己的‘高峰’。”米龙峰说。
