近日，周大福创建（HK0659）集团一则资产出售公告，揭开了香港老牌豪门郑氏家族的当下困境。集团以16.1亿元人民币的价格，将湖南长沙至浏阳高速公路（884154）100%股权悉数出让，接盘方实则是上海国资委实控的隧道股份（600820）。
这笔账面亏损约8000万元的交易，看似是一笔不划算的买卖，却是郑氏家族缓解现金流压力的应急之举，背后是老牌港商巨头直面时代周期（883436）与传承压力的真实缩影。
此次出售的长浏高速，是一条72.4公里的特许经营路段，由周大福创建（HK0659）于2019年专门设立公司运营。但该资产常年盈利能力疲软，截至2025年6月底，项目年度税前亏损达2.05亿元，叠加21.1亿元银行借贷与2.12亿元股东贷款，债务包袱沉重。即便最终成交价高于第三方评估价，集团仍需承担千万级税后亏损。
反观接盘的隧道股份（600820），布局逻辑截然不同。作为国内基建A股龙头，隧道股份（600820）早已跑通基建资产证券化模式。其此前发行的公募REITs产品募资46.8亿元，超额认购超2500亿元，市场反响热烈。依托REITs通道，基建项目资金回收周期（883436）可从传统的25年以上压缩至6至8年，实现从重资产运营向轻资产平台的转型。对隧道股份（600820）而言，长浏高速的核心价值不在于短期盈利，而在于优质的底层资产属性，为后续资本运作提供支撑。
低价变卖优质基建资产，只是郑氏家族化解债务危机的冰山一角。旗下核心平台新世界发展（HK0017）正深陷千亿债务困境，截至2025年12月底，公司综合债务净额高达1227亿港元。这场危机源于第三代掌舵人郑志刚的转型布局，其主导打造的K11艺术商业综合体、香港启德11SKIES超级商圈等项目，均为重资本、长周期（883436）布局，总投入超百亿港元。
彼时郑志刚意图打破传统地产开发模式，以艺术赋能商业，重塑新世界的品牌形象。但市场行情急转直下，内地楼市下行导致项目回款放缓，香港本地消费（883434）疲软、写字楼空置率攀升，叠加持续的债务利息支出，公司现金流持续承压。更紧迫的是，新世界需在2026年6月底前落地可行的化债方案，否则将面临银行收紧贷款条款、主动权移交债权人的被动局面。旗下11SKIES项目更是背负700亿元债务，正筹划移交核心物业换取债务重组空间。
为化解危机，郑氏家族曾开启近一年的秘密谈判，与全球资管巨头黑石（BX）集团磋商合作。黑石（BX）计划联合郑氏合计出资40亿美元入股，但核心条件是拿下新世界控股权。
对于深耕商界百年的郑氏家族而言，控股权是家族基业的底线。从创始人郑裕彤白手起家，打造周大福（HK1929）珠宝与新世界发展（HK0017）双核心商业帝国，到第二代郑家纯稳健守业、坚守商业信誉，家族基业的传承意义远超财务收益。最终，郑氏家族拒绝黑石（BX）方案，守住了家族控制权。
如今，RRJ Capital、凯德投资等多家机构陆续接洽入股，均附带不同严苛条件，持续考验着家族的取舍底线。目前，周大福（HK1929）珠宝凭借稳定的盈利，成为家族唯一的现金流支柱，形成“珠宝造血、地产化债”的格局。
三代人，三种经营理念，造就了郑氏家族的时代际遇与困境。初代拓土开疆，二代稳健守成，三代锐意转型却遭遇周期（883436）寒流。当下的资产出售、资本谈判与债务重组，不仅是一场简单的企业自救，更是香港老牌豪门在时代变革中的艰难转型。这场持续的变局，也将书写香港商界关于家族传承、周期（883436）博弈与基业存续的全新故事。
