6月9日晚间，新城控股（601155）(601155)回复了上交所《关于新城控股（601155）集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》，其1210亿元投资性房地产（881153）公允价值遭监管追问。
根据公告，截至2025年末，新城控股（601155）投资性房地产（881153）账面价值高达1210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量。然而，报告期内公司投资性房地产（881153）公允价值变动收益仅为1.41亿元，上年同期为0.71亿元。
监管问询直指核心：要求公司补充披露投资性房地产（881153）前十大项目及公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况，包括所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数(折现率、租金增长率、空置率等)，并说明公允价值确认的合理性及审慎性。
新城控股（601155）回复称，公司的投资性房地产（881153）主要为持有运营的综合性购物中心，即“吾悦广场”。截至2025年12月31日，公司投资性房地产（881153）账面价值为1210.69亿元，相关公允价值系根据独立评估师评估结果确定，评估方法和关键参数的选取符合公司实际情况、市场环境及行业惯例。2025年度，公司确认公允价值变动损益为1.41亿元，占公司期末投资性房地产（881153）账面价值比例为0.12%，租金管理收入占完工物业估值为11.01%，与同行业可比公司不存在重大差异。因此，公司投资性房地产（881153）的公允价值确认依据充分，相关确认结果具备合理性和谨慎性。
除投资性房地产（881153）外，监管还关注公司在建工程情况。公司主要在建工程为“在建酒店”，期末余额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%，上年同期对应比例为83%~90%。工程进度长期停留在86%左右，是否存在长期未转固情形，以及预计完工及开业时间、后续资金投入安排，均需公司作出说明。新城控股（601155）表示，酒店项目未转固系因为其尚未达到预定可使用状态，公司不存在长期未转固的情形，后续将视资金情况有序推进相关酒店的完工和开业。
截至2025年末，公司存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失及合同履约成本减值损失11.51亿元。公司存货主要为房地产（881153）开发成本及开发产品，部分在建开发项目累计签约面积占可租售面积比例较低，销售进度较为缓慢。新城控股（601155）称，公司存货跌价准备测算的关键参数依据合理，对于存在减值迹象的存货，公司根据存货跌价测试结果足额计提存货跌价准备，存货跌价准备计提合理谨慎。
截至2025年末，公司其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中，按单项计提坏账准备的其他应收款余额为62.99亿元，坏账准备为24.17亿元，计提比例为38.38%；按照组合计提坏账准备的其他应收款余额为226.14亿元，坏账准备为6.34亿元，计提比例为2.80%。报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元，相较上年同期变化均较大。
新城控股（601155）表示，上述款项均与合作开发项目有关，相关往来款项回收周期（883436）与项目开发周期（883436）高度关联。鉴于房地产（881153）行业的特性，开发周期（883436）往往较长，这也导致了款项回收周期（883436）的延长，截至2026年4月30日，上述款项暂未形成大额回款，不存在明显异常情况。公司已分别按照单项和组合对所有其他应收款计提了坏账准备，公司坏账准备计提充分合理。
新城控股（601155）主营房地产（881153）开发与销售业务。2025年，公司实现营业收入530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%；扣非净利润6.14亿元，同比下降29.34%。
新城控股（601155）营收已连续两年下滑，2023年营收为1191.74亿元，营收两年间腰斩。
今年一季度，新城控股（601155）营收继续下滑，但净利润恢复增长，营业收入为73.17亿元，同比下降24.86%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.37%；扣非净利润3.44亿元，同比增长14.97%。
