杭州钱江世纪城 记者 黄煜轩 摄
杭州7月首宗出让的宅地——杭政储出〔2026〕52号地块昨天开拍，位于钱江世纪城核心单元，起始价36.35亿元，起始楼面价38000元/平方米。
这也是杭州下半年拍卖的首宗宝地，不仅创下世纪城核心区宅地起拍价新高，更被业内公认是“杭州核心区最后一块纯粹高端住宅宝地”。
滨江、绿城、建发、金帝等12家房企参拍，经98轮报价，拉锯近3个小时，最终由保利以46.0537亿元总价竞得，楼面价48139.09元/平方米，溢价率26.68%。
这宗宝地为何让众多头部房企虎视眈眈？保利又为何势在必得？
为什么敢称“宝地”？
先来看看52号地块的位置。
位于钱塘湾未来总部基地核心区，东至经十一路，南至民祥路，西至盈丰路，北至纬六路，出让面积34167平方米，容积率2.8。
生活配套方面，地块可谓是钱江世纪城核心区少见的“无短板”宅地，拥有“500米顶级配套圈”——距杭州SKP不足500米，紧邻奥体印象城，步行10分钟可达；距2号线盈丰路站700米，距地铁2/6号线钱江世纪城站步行可达，双轨交汇通达全城；周边有世纪实验小学、文渊实验学校，江南小学、江南初中。
地块靠近亚运地标奥体大莲花，未来能承接萧山本地、滨江和钱江新城的高净值改善客群。
但缺点也很明显，不属于一线江景，也不是奥体第一排。这意味着，保利项目未来会很“吃”产品硬实力。
作为杭州全市住宅品质提升试点项目，规划也很明确：地块禁止建设别墅及多层住宅，住宅层高不低于3米，高层住宅原则上设置不低于4米的架空层。也就是说，这是直接冲着大平层项目去的。
预测全小区户型会以170平方米起步，主力户型或为190~250平方米，顶跃300平方米以上。
保利想完成在杭州市场的逆袭
钱江世纪城这块地是关键一子
为什么保利坚决要拿下这块钱江世纪城的核心地块？
这既是保利看好奥体长期价值的选择，更是其冲击杭州高端市场、实现品牌翻身的关键布局。
从土地储备上看，奥体核心区后续可供出让的住宅用地稀缺，片区汇聚地铁、SKP、总部企业，聚集大批高净值客群，新房长期供不应求。
项目建成后大概率打造新一代天系大平层，而周边楼盘市场认可度已经得到验证。
目前，杭州的高端项目市场，可以说由本土房企品牌绿城、滨江长期“垄断”。
在奥体板块，保利仅有“保利·天珺”一个项目，根基偏弱。
不过“保利·天珺”在今年上半年热销，印证了保利的“天系”产品契合杭州千万级高总价客群的偏好，也让保利对之后的项目开发更有了信心。
今年3月，保利以总价15.86亿元、楼面价38084元/平方米，拿下钱江世纪城低密地块，准备打造180~260平方米的低密洋房产品，计划今年年底入市。
再加上昨天竞得的52号地块，保利就在奥体形成了“一在售、两储备”的格局，依靠连片开发，可以共享高端客户资源，借此打破本土房企壁垒，跻身江南改善市场第一梯队。
回望2026年上半年，保利在杭州拿地布局清晰。上半年先后拿下运河湾、钱江世纪城、云城西站三宗优质地块，合计拿地金额约61.9亿元，放弃了临平、崇贤等外围刚需板块，重仓城市核心板块，拿地思路由过去广撒网转向深耕高端改善赛道。
放眼下半年，保利多个储备项目将陆续登场。除了钱江世纪城的低密洋房，运河湾地块规划高层搭配叠墅，深耕主城运河改善市场。云城西站地块延续改善定位，丰富西站新城布局。本次拍下的奥体新地块，按住宅项目平均18~24个月开发周期（883436）推算，2027年下半年至2028年初或许就会启动预售。
对保利而言，补齐江南岸短板，完成未来科技城、奥体、运河新城三大核心板块布局，才能摆脱以往“刚需开发商”标签，真正实现在杭州市场的逆袭。
接下来奥体新项目的市场表现至关重要，倘若持续热销，保利便可坐稳杭州高端市场，把杭州打造为保利华东区域的产品样板。保利的野心或许不止于此，如果能借助杭州市场的成功，把天系产品的打造经验复制至浙江各个城市，将进一步提升品牌在长三角的影响力。
世纪城核心板块
次新房价格倒挂
52号地块的市场反馈，也是保利下“重注”的理由之一。
东南侧紧邻世纪城钱塘湾总部住宅地块，2023年9月成交，楼面价32251元/平方米，即建发中粮·朗云项目。
南侧紧邻世纪城核心的两宗地块，2024年4月成交，楼面价32771元/平方米，即绿城晓风明月轩项目。
地块西北侧1.4公里处的一宗世纪城核心地块，2025年6月成交，楼面价54473元/平方米，即奥映世纪轩项目。
因为世纪城核心区宅地供应稀缺，近3年来，成交地块均为高端定位，地价稳步上涨。
再来看看市场价格。地块周边次新房也有不少，而且世纪城核心区次新房与新房形成明显价格倒挂。
滨江君品、龙湖天璞的单价6.4万~6.6万元/平方米，138平方米户型总价895万元起。
融创时代奥城、滨江嘉品的单价5.7万~7万元/平方米，140平方米户型总价810万元起。
虽然次新房价格从2024年巅峰的7.8万~8.2万元/平方米，回落至5.3万~5.8 万元/平方米，但仍是杭州二手价格高地。
而周边朗云、晓风明月轩等项目因为限价46000元/平方米，与次新房依然存在1万~2万元/平方米倒挂。
上半年杭州新房市场刚需疲软
高端住宅却在“狂飙”
为什么52号地块会受到这样的“争夺”？先要看懂杭州楼市上半年的“冰火两重天”格局。
杭州楼市上半年的新房成交仅1.6万套，创近15年同期最低；但成交均价则有提升，为38597元/平方米，价格上涨完全由高端住宅拉动。
上半年高端住宅可以说“卖爆了”，总价3000万元以上的高端住宅网签163套，5000万元以上的网签57套，均创近10年新高。
栖湖云庄、万潮玖序、奥映世纪等开盘即罄，单价10万元以上的顶豪去化率超90%。
在高端住宅热的背后，则是刚需盘的冷清。临平、临安等区域的刚需盘去化艰难。
二手房市场刚需成为购买主力。上半年杭州二手房网签4.6万套，二手住宅均价26817元/平方米，总价200万元以内的房源占比56.1%。房东们以价换量，主城核心的“老破小”价格“跌回十年前”。
而千万元级二手房成交仅为新房的1/4，高端二手房流动性几乎“枯竭”。
上半年高端住宅成交爆发，高净值人群购买力集中释放，也意味着稀缺地段+优质产品=量价齐升。
52号线地块得天独厚的地理位置和产品定位，也给了开发商们更多信心，“核心区顶豪供应还是稀缺”。
保利的52号地块如果能在2027年上市，恰逢高端住宅交付空窗期，前景还是很可期的。
杭州下半年土拍“皇冠上的明珠”
高端住宅市场的“试金石”
钱江世纪城核心区已多年宅地断供。52号地块是近3年来唯一同时满足“双地铁+顶级商业+优质教育+亚运地标”要求的宅地，且周边无安置房、无不利因素，纯粹高端住宅氛围拉满。
保利作为头部房企，需在杭州核心区打造顶豪标杆，提升品牌调性。而52号地块是2026下半年杭州土拍“皇冠上的明珠”，这次土拍结果，或是双方的“互相成就”。
52号地块的稀缺性，足以支撑房企打造 “现象级”高端住宅，形成市场口碑。
对开发商而言，这不是一场普通土拍，而是重仓杭州、布局高端市场的战略选择。
对杭州楼市而言，这块地的成交价、未来产品与售价，或将决定下半年杭州高端住宅市场的走向，成为高端住宅的“风向标”。
