开源证券股份有限公司齐东,胡耀文近期对招商蛇口（001979）进行研究并发布了研究报告《公司信息更新报告：上半年销售逆势增长，结转毛利率下降拖累业绩表现》，给予招商蛇口（001979）买入评级。
销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级
招商蛇口（001979）发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产（881153）市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元(2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元)，EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
结转毛利率下降拖累业绩表现
公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于(1)结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；(2)投资收益同比减少(2025H1投资净收益为5.85亿元)，反映行业整体联营项目盈利承压。
上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城
公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商.海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%(2025年：47.9%)，拿地金额权益比78%；其中北京拿地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。
REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图
公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭环企业。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有14家机构给出评级，买入评级13家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为12.16。
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