7月24日，沪深交易所同步完善资产支持证券（ABS）审核规则。
其中，上交所修订发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》，深交所修订发布《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，两项指引均自发布之日起施行。
从修订内容看，此次规则调整并非简单增加一种基础资产类型，而是围绕不动产证券化补齐制度框架，同时对保理应收款、融资租赁债权、个人互联网消费（883434）贷款等既有业务进一步完善审核要求。业内人士表示，规则一方面为盘活存量不动产建立更加清晰的制度通道，另一方面继续强调基础资产真实性、现金流独立性和中介机构尽责，体现出促进市场发展与防范业务风险并重的监管取向。
不动产基础资产单列成章
此次修订最受市场关注的变化，是沪深交易所均新设不动产基础资产专章。
近年来，不动产ABS覆盖范围不断扩大，高速公路（884154）、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业和新能源（850101）基础设施等资产陆续进入证券化市场。但与应收账款、融资租赁等传统基础资产相比，不动产项目在权属结构、资产重组、运营管理、估值方法和现金流预测等方面更为复杂，不同项目之间也存在较大差异。
新规由此将此前分散在项目实践中的审核要求进一步制度化。根据指引，不动产基础资产的定义和资产类型得到明确，不同类型项目可以混合申报。对于不动产项目控制、资产重组、国有资产转让等环节，规则进一步明确准入要求。同时，交易所强化项目运营和现金流要求，对资产评估、现金流预测以及运营管理机构履职作出更细化规定。这意味着，不动产ABS审核将更加重视资产本身能否持续产生真实、稳定的经营现金流，而不能主要依赖原始权益人或关联方信用。
对发行人而言，权属清晰、运营成熟、收益可测算的不动产项目更容易进入证券化通道。对于管理人、律师、评估机构等中介机构，核查重点也将由交易结构是否完整，进一步延伸至项目经营状况、估值假设以及现金流来源是否可靠。
一位资深投行人士表示，不动产证券化项目差异较大，进一步明确准入门槛和审核要求，有助于稳定市场预期，也能减少存在权属、运营或现金流瑕疵的项目进入市场。
机构间REITs明确权益属性
不动产专章之外，此次修订还首次在交易所业务规则中明确“机构间REITs”这一名称。
此前，市场通常将此类产品称为“持有型不动产ABS”。新规将具备权益属性特征的不动产ABS统一命名为机构间REITs，并对产品定位和机制设计作出专门规定。
按照指引，机构间REITs应当具有无外部增信、平层结构、无强制回购和主动管理等特征，产品收益主要取决于底层不动产的运营表现和资产价值变化。规则允许项目公司适度负债，但收益倾斜分配、运营绩效对赌等安排不得削弱产品的权益属性，分红比例原则上应达到90%以上，扩募申请不设置间隔期。
“这些规定进一步厘清了机构间REITs与传统债权型ABS的边界。”业内人士表示，传统债权型ABS通常围绕既定债权和本息偿付安排设计，投资者更关注债务人的偿付能力；机构间REITs则由投资者承担不动产经营和估值波动风险，不能通过外部担保、强制回购等安排，将具有权益属性的产品重新包装为固定收益产品。
机构间REITs是多层次REITs市场的重要组成部分。与面向公众投资者发行并上市交易的公募REITs相比，机构间REITs主要面向专业机构投资者，产品设立和资产安排相对灵活，可以为尚未达到公募REITs发行条件、但已经具备稳定运营基础的不动产项目提供盘活渠道，也能为企业后续扩募或申报公募REITs积累运营记录。
市场规模已为制度完善提供实践基础。数据显示，上交所机构间REITs累计发行规模接近1000亿元，覆盖高速公路（884154）、租赁住房、仓储物流等15个细分业态。深交所方面，截至2026年6月底，ABS累计发行规模超过3.2万亿元。值得一提的是，新规发布当天，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划完成设立，发行规模31.5亿元，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。
从这一角度看，机构间REITs正式定名，不仅是产品名称的调整，也意味着此前依靠单个项目探索形成的交易安排，开始进入具有统一定位和审核标准的发展阶段。
严把基础资产准入关
此次修订在支持不动产证券化发展的同时，并未降低ABS市场准入标准，而是进一步突出“资产信用”。
在保理应收款ABS方面，指引明确，保理公司支付保理价款的资金来源不得由债务人垫付，并要求核查入池应收账款的真实性、交易合同的合规性以及贸易背景的商业合理性，防止通过循环资金、虚假贸易等方式形成基础资产。
在融资租赁ABS方面，规则明确租赁物原则上不得包括消费（883434）品和低值易耗品，并强化对租赁物可处置性的核查。个人互联网消费（883434）贷款ABS的贷款金额上限也根据最新行业监管要求作出调整，以限制互联网助贷业务杠杆规模。
对于未来经营收入类项目，指引进一步细化特定原始权益人的运营成本覆盖要求，避免项目现金流表面充足，却无法覆盖维持正常经营所需的必要支出。此外，新规要求管理人和中介机构重点核查基础资产现金流的独立性、关联交易定价的公允性，防范资金归集和转付过程中出现现金流混同。对贸易类应收账款，管理人和律师还需要核查贸易业务实质与商业合理性，不能仅依据合同和发票等材料作出判断。
业内人士表示，此次修订的直接作用是推动不动产ABS和机构间REITs由项目探索逐步转向规则化发展。标准更加明确后，市场机构可以据此提前筛选资产、设计交易结构，减少申报过程中的反复沟通。同时，无外部增信、无强制回购等要求，将促使投资者更多关注项目运营能力和资产估值，避免将机构间REITs视为存在隐性兜底的债权产品。
