▌摘要
2026年上半年，中骏集团处于“规模收缩、亏损延续、化债攻坚”三重压力叠加阶段。报告期内集团实现收益76.78亿元，同比减少58.5%；毛利率约6.1%，同比下滑14.7个百分点；母公司拥有人应占亏损33.94亿元，虽同比收窄2.5%，但连续亏损态势未改。合同销售金额约21.80亿元，同比下降41.8%，销售回血能力显著弱化。
资产负债表层面，截至2026年6月30日集团净资产约-7.76亿元，已资不抵债；境外债务重组计划已于2026年6月17日获法院认许并生效，最后截止日期自动延至2026年10月31日，化债进入落地执行窗口。
销售业绩分析
▌1.1 销售业绩：规模大幅收缩，回血能力弱化
2026年上半年，集团连同合营及联营公司实现合同销售金额约人民币21.80亿元，同比下降约41.8%；合同销售面积约28万平方米，同比下降约39.1%；物业销售均价约7,766元/平方米。其中合营及联营公司贡献合同销售约1.10亿元、面积约2万平方米。
销售下滑是收益锐减（同比减少58.5%）的直接原因。在行业深度调整、购房者信心偏弱背景下，中骏作为已出险房企，项目去化与销售回款承压明显，41.8%的销售降幅显著弱于行业头部企稳企业，市场地位与造血能力同步下移。
▌1.2 2026H1销售拆解：区域、产品与拿地
产品结构上，收益下滑主因物业销售收入减少，反映可售货值结构向低毛利、刚需型项目集中，均价7,766元/平方米印证其布局以二三线城市及刚需产品为主。拿地方面，报告期内集团无新增土地投资，策略以存量项目去化和保交付为核心，暂停扩张以保留现金流。
财务与盈利分析
▌2.1 收益与利润：营收腰斩，毛利接近盈亏平衡线
报告期内收益约76.78亿元，较2025年同期的185.21亿元减少58.5%，主要由于物业销售收入下降；毛利约4.69亿元（上年同期38.50亿元），毛利率约6.1%（上年同期约20.8%），同比下降14.7个百分点，已接近盈亏平衡边缘，主营业务盈利能力大幅削弱。
归母亏损33.94亿元，同比收窄2.5%，但亏损绝对额仍高。业绩受多项非经常性项目拖累：投资物业公允价值变动净损失约17.53亿元（上年同期损失22.81亿元）、持作出售已落成物业及发展中物业减值至可变现净值约7.83亿元（上年同期28.19亿元）。剔除上述公允价值及减值影响后，核心经营仍处亏损状态。
▌2.2 2026H1主营业务经营情况（分板块）
业务结构上，收入以物业开发销售为绝对主体，物业投资与商业运营（中骏商管（HK0606））、长租公寓（方隅）贡献相对稳定但体量有限，难以对冲开发主业萎缩。费用端：销售费用约2.67亿元、行政开支约5.65亿元、财务费用约8.08亿元，均较上年同期略有下降，反映公司主动压降费用，但财务费用绝对额仍高，与有息负债规模及违约后融资成本上升有关。
负债与现金流管理
▌3.1 负债及流动性：资不抵债，持续经营存重大不确定性
截至2026年6月30日，集团流动负债净值约207.48亿元（上年末199.31亿元），净资产约为-7.76亿元，即权益已转为负数，正式进入“资不抵债”状态；现金及现金等价物约20.06亿元（上年末23.36亿元），较年初进一步下降。有息负债方面，上年末计息银行（FITB）及其他贷款、优先票据及境内债券合计约330.87亿元。
集团自2023年10月起未支付境外优先票据及若干计息银行（FITB）贷款的本息，已触发多项违约及交叉违约事件。审计师对2025年报出具“与持续经营有关的重大不确定性”提示，2026中报该状况延续，表明资产变现与负债清偿能力存在重大疑虑。
▌3.2 2026H1负债与现金流策略分析
（1）债务重组：境外债务重组计划于2026年5月18日获计划债权人法定多数批准，6月16日获香港高等法院认许、6月17日完成登记并生效，最后截止日期依计划条款自动延长至2026年10月31日，重组进入执行落地阶段。
（2）现金流管理：经营活动以保交付为核心，销售回款优先用于项目建设；投资活动暂停拿地，筹资活动依赖债务展期与重组而非新增融资。董事会决议不宣派中期股息，以留存现金。
（3）风险提示：重组能否在2026年10月31日前顺利完成、境内债务化解进展、销售能否止跌回升，是决定集团能否化解持续经营不确定性的三大关键变量。
展望
管理层判断房地产（881153）市场仍在底部震荡。集团策略路径清晰：一是加速存量项目去化、稳定销售回款；二是全力推进境外债务重组落地，争取境内债务协同化解；三是聚焦保交付、压降费用、盘活存量资产。若重组顺利生效且销售逐步企稳，流动性压力有望边际缓解；反之，持续经营不确定性将持续放大。
