2026年8月31日披露的恒大物业（HK6666）中期业绩，呈现出极强的割裂感：基础经营已经脱离恒大体系实现正增长，但历史巨额坏账、悬而未决的控股权出售，仍是压在企业头顶最大的不确定性。
经营端
成功剥离恒大关联业务
第三方拓展爆发
2026上半年，公司营收69.43亿元，同比+4.5%；归母净利润5.17亿元，同比+9.5%。在物业行业整体承压背景下，这份正增长成绩单超出市场预期，核心驱动力就是彻底切割恒大关联业务。
关联收入断崖式萎缩
上半年来自恒大系关联方收入仅265万元，同比大幅下滑87%，第三方收入占比接近100%；公司主动将2.56亿元关联空置物业费剔除营收，放弃美化报表，规避关联方坏账风险。
第三方外拓提速
上半年新增第三方签约面积4300万平方米，体量接近2025全年水平，总在管面积达到6.03亿平方米。毛利率提升1.2个百分点至19.2%，在行业普遍增收不增利环境下改善明显。
成本端受益集采、数字化管控降本；社区增值业务高速增长，社区旅游收入大增140%，旗下数科公司对外输出物业数字化系统，开辟第二增长曲线。
风险端
减值拖累利润
巨额历史债权回收无望
亮眼的归母利润背后，整体净利润增速仅2.5%，净利率小幅下滑0.2个百分点，利润被多项减值与财务费用侵蚀：金融资产减值损失1.44亿元，同比翻倍；商誉、无形资产减值0.44亿元；财务费用0.8亿元，同样接近翻倍。
应收账款包袱沉重
截至6月末贸易应收款29.23亿元，较年初增加2.73亿元；其中恒大关联方应收20.89亿元已全额计提减值，公司合计减值拨备高达32.44亿元。
134亿存款质押案几乎打水漂
2021年被强制执行划走的134亿元存款，当年全额计提减值。虽然恒大物业（HK6666）诉讼胜诉，但截至2026年6月末仅收回950万元。伴随恒大进入清盘程序，可执行资产基本被债权人分配，这笔巨额债权回收空间极小，成为永久沉没成本。
流动性偏紧，暂停分红
期末现金及等价物42.44亿元，较年初小幅下降，董事会不派发中期股息。在物业行业，不分红是保守策略，也反映公司现金流并不充裕，需要留存现金抵御风险。
最大不确定性
控股权出售仍无定论
恒大及CEG Holdings合计间接持有恒大物业（HK6666）约51%股权，由清盘人主导出售。
去年9月启动出售，今年6月一轮谈判失败，当日股价暴跌23.53%至0.78港元，对比上市发行价8.8港元，股价大幅缩水。
7 月底出售重启，清盘人与多家潜在买家(太盟投资、信宸资本等私募机构)洽谈，安排尽调，计划9月收取非约束性报价。目前暂无正式要约，交易能否落地、交易价格均存在巨大不确定性。
股权归属悬而未决是恒大物业（HK6666）当下最核心矛盾：日常物业服务经营已经可以独立运转、摆脱恒大标签，但新大股东迟迟无法落地，企业长期战略、管理层稳定性、市场信心都会持续受到影响。
恒大物业（HK6666）完成了物业运营层面的“去恒大化”，第三方业务拓展、成本管控初见成效，具备独立造血能力。
但巨额历史坏账已经形成实质性损失，现金流承压；控股权交易才是决定公司中长期价值的核心变量，交易落地前，企业估值很难迎来根本性修复。
风险提示：以上仅基于公开中报信息整理分析，不构成投资建议。
