9月29日，开源证券发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，上海发布商品住房销售制度改革实施意见，土拍约束更精细。
报告具体内容如下：
事件：上海落实商品住房销售制度细则
事件：9月28日，上海市发布《实施意见》，落地8.28现房销售新政，成为继9月24日北京之后第二个出台细则的一线城市，政策推进步调高度一致。
上海细则的主体框架与北京趋同，严监管底色一致
(1)新老划断同北京：8月28日前有工规证但无预售证的项目可按原规定申请预售；已拿地无工规证的项目，在确保按时交付、加强资金监管并报市级备案前提下，2027年底前仍可按原预售条件申请预售，但须设定重点监管额度、资金全部进入市住房资金管理中心监管账户。
(2)资金监管同北京：预售资金全额、全过程封闭，项目联合验收后方可解除，具体办法另行印发，且同样未提及保函置换安排，严于全国8.28框架允许保函置换30%监管额度的空间。三大核心条款的趋同，说明8.28新政执行框架统一、预期稳定。
差异集中在土地端与定金端，市场化约束更强
(1)土拍分期采用“1+1”弹性安排：8月28日后公告的商品住宅用地，首付30个自然日内不低于50%，余款原则上1年内缴清(北京为2年)，适应市场和项目需要，按规定程序决策后可再延长一年，实际周期（883436）与北京基本拉平，且同样不计利息；同时上海明确将土地款缴清设置为确权与预售回款的前置条件，在给予缴费弹性的同时守住了资金闭环。
(2)现房销售定金不超过总房价款的3%，高于北京的1%，对企业回款更为友好。
(3)供地机制表述更强调市场导向：着力供应区位、产品符合市场需求、规模适度、周期（883436）适中的优质地块，坚持一地一策稳妥有序供应，更突出精准供地与供需匹配。
(4)上海明确支持符合条件的房地产（881153）开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产（881153）开发企业的合理融资需求。
投资建议
沪深细则落定后，8.28新政在核心城市的执行框架基本清晰，主要包括新老划断、2027年底过渡、资金全封闭、土地分期对冲等，政策不确定性显著下降。短期看，两年过渡期叠加土地款分期、不计息，平滑了现房销售对房企现金流的冲击，核心城市供地与补库存节奏有望保持稳定；上海缴清价款方予确权预售的挂钩设计，更利好资金充裕、自有资金实力强的房企拿地。推荐标的：
(1)布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、中国海外发展（HK0688）、滨江集团（002244）、越秀地产（HK0123）、绿城中国（HK3900）；
(2)商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费（883434）促进政策：华润置地（HK1109）、大悦城（000031）、新城控股（601155）、龙湖集团（HK0960）；
(3)“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活（HK1209）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、招商积余（001914）、滨江服务（HK3316）、建发物业（HK2156）。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
