10月28日，上交所举办机构间REITs业务专题培训会，各地政府部门代表、企业及市场机构相关负责人等400余人参会，培训聚焦业务宣介与培育、紧贴实操。在多层次REITs市场建设提速背景下，这场培训释放出上交所持续完善机构间REITs生态、以产品创新盘活存量资产的信号。
从“试验田”走向“主阵地”
机构间REITs并非公募REITs的简单补充，而是在现行企业资产证券化制度框架下、面向机构投资者发行的不动产类证券化产品。其关键定位是衔接Pre-REITs投资与公募REITs上市：既为公募市场培育储备优质资产，也为优质不动产提供新的权益融资选项，是多层次REITs市场建设的重要一环。
据记者观察，2024年以来，上交所在证监会指导下，在全市场率先设计、培育、推动机构间REIT产品创新试点落地，畅通投融对接，推动一二级联动，创新产品理念，提升审核质效，率先实现国内多个首发资产类型、首单扩募发行等标杆项目持续发行，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制落地。
市场数据印证了“主阵地”成色。截至2026年10月，已累计有113单机构间REITs向上交所申报，申报规模超过2400亿元；沪市已成功发行64单，发行规模超过1100亿元。原始权益人覆盖央企、地方国企、民企及上市公司、外资，资产类型涵盖保租房、数据中心、能源（850101）类基础设施、港口、景区、动力电池等10多种。上交所已成为机构间REITs产品的策源地、主阵地和最佳实践地，资产盘活的示范效应持续显现。
机制创新成色十足
机制灵活是机构间REITs制度包容性的集中体现。在坚守产品权益属性的基础上，产品允许项目公司适度负债，允许管理人合理设置自持比例安排、收益倾斜分配等保障条款，适配不同类型、不同发展阶段、不同风险收益特征资产的差异化权益融资需求。作为多层次REITs市场的“试验田”和“蓄水池”，其资产类型已从传统基础设施、商业不动产拓展至数据中心、港口、储能（885921）、动力电池等新型基础资产，形成“成熟资产持续深耕、新兴资产加速破题”的扩容格局，在支持“六张网”建设方面发挥了积极的作用。
估值稳定推动供需两旺。产品收益以不动产项目运营产生的租金、收费等稳定现金流为主要来源，现金流可预测性强，价格与估值匹配度高、波动相对较小，“红利低波”特征凸显。同时，二级市场流动性持续改善，做市商机制作用显现。目前，沪市机构间REIT已吸引保险、银行理财、券商自营等近100家权益类投资机构参与，大量保险、理财资金首次进入不动产权益投资领域，形成典型增量资金入市。
审核高效增强产品落地预期。据悉，上交所已构建公开透明的制度体系和审核流程，修订发布大类基础资产指引并增设机构间REITs独立章节，持续更新《产品示例》《业务问答》，实行分行业审核，及时总结审核口径、细化审核标准。“目前机构间REIT产品申报发行各环节可预期性强，决定产品准备周期（883436）的主要因素是取得投资者对于资产估值定价和产品条款的认可，整体落地效率较高。”国金证券（600109）资管有关负责人表示。
关键机制持续完善。扩募机制不设挂牌上市时间要求，2024年以来沪市已有7单项目完成扩募申报，申报规模超过100亿元，建信住租第二次扩募储架项目、世纪互联（VNET）乌兰察布数据中心扩募项目获批，“首发+扩募”双轮驱动格局深化。交易端不设发行人减持条件，2026年以来已成交112.2亿元，已成交个券平均年均换手率超过40%。披露端建立季度信息披露制度，部分产品采用高频披露与净值交易结合；激励约束端将委托管理费与经营收益挂钩，推动运管机构与投资人形成利益共同体。
标杆项目示范效应凸显
经过持续的市场培育和创新探索，一批兼具创新性与代表性的标杆项目在上交所加速落地，不断拓展机构间REIT服务实体经济广度和深度，形成可复制可推广的项目经验。
民生保障领域形成可复制范式。2024年6月，全市场首单产权类机构间REITs建信住租项目成功发行；2025年9月，建信长租项目迎来首次扩募，新添南京天隆寺项目和南京江畔都会项目，成为全市场首单机构间REITs扩募项目；2026年7月，建信长租项目再次申报扩募。产品作为“资产上市平台”的赋能价值显现，为保障性租赁住房持续补充长期资金、扩大民生住房供给提供可复制经验。
新基建领域实现规模化探索。2025年4月，国内数字基础设施领域首单机构间REITs万国数据（GDS）项目成功挂牌，推动数据中心行业不动产融资从“主体信用”向“资产信用”转型。2025年11月至2026年3月，世纪互联（VNET）三单数据中心项目陆续落地、有孚数据中心项目成功发行，覆盖绿色算力、区域智算中心等业态。近期，世纪互联（VNET）及中金数据多单乌兰察布数据中心获批，成为服务算力网建设的生动体现。
地方国企盘活存量探索新路径。2026年6月，湖州城市集团农副产品物流集散中心持有型不动产绿色资产支持专项计划设立，发行规模6.875亿元，实现超募25%，底层资产估值11亿元。农副产品物流集散中心具有区域功能重要、经营现金流稳定、长期运营价值明确等特点，适配REITs特征。通过机构间REITs，企业将经营性不动产转化为可交易金融产品，在不新增大规模债务情况下释放资产价值，助力市属国企向资产运营与资本运作并重的现代城市综合服务商转型。
未来功能发挥可期。上交所有关负责人对记者表示，下一步将在证监会统一部署下继续推动机构间市场生态建设，加大优质项目和行业龙头标杆项目供给，聚焦支持“六张网”建设，实现更多资产领域破题，完善扩募制度机制，打造有示范效应的平台项目；同时持续提高产品流动性，引入多元化投资机构，深化发行、交易模式改革，优化做市安排，形成机构间REITs特有的投资逻辑和交易生态，在盘活存量资产、城市更新、构建房地产（881153）发展新模式等国家战略层面发挥更积极作用。
