10月28日，上海证券交易所（以下简称上交所）举办机构间REITs业务专题培训会，各地政府部门代表、企业、市场机构相关负责人等400余人参会。培训内容紧贴业务实操，现场交流研讨氛围浓厚，各方反馈良好。本次培训聚焦机构间REITs业务宣介与培育，将进一步激发市场主体活力，增强市场主体获得感，更好发挥REITs工具服务实体经济、盘活存量资产的功能。
据了解，机构间REITs是在现行企业资产证券化制度框架下，面向机构投资者发行的不动产类证券化产品。作为面向机构投资者的不动产资产上市平台，机构间REITs既可以衔接Pre-REITs投资与公募REITs上市，为公募市场培育储备优质资产，也为优质不动产提供了新的权益融资选项，是多层次REITs市场建设的重要一环。
据记者观察，2024年以来，上交所在证监会指导下，在全市场率先设计、培育、推动机构间REITs产品创新试点落地，畅通投融对接，推动一二级联动，创新产品理念，提升审核质效，率先实现国内多个首发资产类型、首单扩募发行等标杆项目持续发行，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制落地。两年多来，上交所持续开展机构间REITs市场培育、机制创新和投资生态建设，实现了与公募REITs市场的良好互动和相互促进，市场建设取得显著成效。
截至2026年10月，已累计有113单机构间REITs向上交所申报，申报规模超过2400亿元。沪市已成功发行机构间REIT64单，发行规模超过1100亿元。原始权益人包括央企、地方国企、民企（及上市公司）、外资，涵盖保租房、数据中心、能源（850101）类基础设施、港口、景区、动力电池等10多种资产类型。上交所已成为机构间REITs产品的策源地、主阵地和最佳实践地，资产盘活的示范效应持续显现。
探索引领市场创新，产品优势充分彰显
首先，机制灵活，资产范围持续扩容。机制条款灵活性是机构间REITs制度包容性、适应性的集中体现，也是其区别于传统融资工具的显著特征。例如，在坚守产品权益属性的基础上，允许项目公司适度负债，允许管理人合理设置自持比例安排、收益倾斜分配等保障条款，有效适配了不同类型、不同发展阶段、不同风险收益特征资产的差异化权益融资需求。作为多层次REITs市场的“试验田”和“蓄水池”，近年来机构间REITs的资产类型由传统的基础设施和商业不动产，逐步拓展至各类新型基础资产，包括数据中心、港口、储能（885921）、动力电池等多元领域，全国首单标杆项目相继落地，形成“成熟资产持续深耕、新兴资产加速破题”的扩容格局，在支持“六张网”建设方面发挥了积极的作用。
其次，估值稳定，供需两旺格局加快形成。产品收益以不动产项目运营产生的租金、收费等稳定现金流为主要来源，现金流可预测性强，价格与估值匹配度高、价格波动相对较小，收益回报更为稳定，“红利低波”特征凸显。同时，二级市场流动性持续改善，做市商机制作用凸显，产品交易活跃度稳步提升，价格发现功能逐步发挥。稳定的估值表现与清晰的产品定位，吸引了日趋多元的投资者群体。沪市机构间REITs已吸引保险、银行理财、券商自营等近100家权益类投资机构广泛参与，依托产品逐步积累不动产定价、运营研判和风险识别能力，形成标准化投资理念；大量保险、理财资金通过机构间REITs首次进入不动产权益投资领域，形成典型增量资金入市，市场供需两旺格局加快形成。
第三，审核高效，产品落地效率持续提升。上交所已构建公开透明的机构间REITs制度体系和审核流程。前期，修订发布大类基础资产指引，增设机构间REITs独立章节，从制度层面明确产品定位，规则确定性显著增强；持续更新《产品示例》和《业务问答》，将前期成熟项目的共性做法、常见问题的审核口径系统梳理，为市场参与主体提供清晰的操作指南；实行分行业审核，及时总结审核口径、细化审核标准，以审核质效提升支撑产品落地提速。在保障审核质量、把好准入关的前提下，审核效率总体较高。“目前机构间REITs产品申报发行各环节可预期性强，决定产品准备周期（883436）的主要因素是取得投资者对于资产估值定价和产品条款的认可，整体落地效率较高。”国金证券（600109）资管有关负责人向记者表示。
持续优化产品机制，构建良性市场生态
机构间REITs产品机制借鉴公募REITs发展经验，着力提升制度包容性与市场化水平，坚持通过机制创新增强市场运行效能。目前，已形成涵盖产品扩募、二级交易、信息披露、激励约束等关键机制，持续增强产品内生动能和市场认可度。
首先，扩募机制快速高效，资产上市平台持续扩容。机构间REITs试行灵活扩募机制安排，不设置挂牌上市时间要求，支持扩募项目快速、便捷落地，推动已上市平台持续开展市场化收购，引导管理人通过收并购整合行业资产、培育产业龙头。2024年以来截至今年10月，沪市扩募已有10单案例，申报规模超过170亿元。近期，建信住租第二次扩募储架项目、世纪互联（VNET）乌兰察布数据中心扩募项目获批，“首发+扩募”双轮驱动格局不断深化，资产上市平台持续培育、滚动扩容的功能充分显现。
其次，交易机制持续完善，二级市场流动性显著增强。机构间REITs坚持以活跃交易为核心，鼓励管理人、基石投资者及其他金融机构持续双边报价，引导具备做市资质的机构积极开展做市业务；不设置发行人减持条件，允许发行人自持份额挂牌后灵活交易，为产品流动性持续注入源头活水。据市场机构统计，2026年截至目前，机构间REITs已成交112.2亿元，已成交个券的平均年均换手率超过40%，市场成交规模逐年增长。多数产品挂牌后较快形成首笔交易，价格发现功能逐步显现，二级市场流动性与产品认可度稳步增强。
第三，信息披露及时有效，市场透明度持续提升。机构间REITs建立季度信息披露制度，按资产类型细化披露颗粒度，定期披露运营数据、财务情况和估值变动，围绕投资者关注的运营核心指标及时揭示底层资产运营质量；部分产品采用高频信息披露与净值交易相结合的方式，为二级市场交易提供价格“锚”，充分保障投资人知情权与自主决策权。
第四，激励约束机制健全，运管机构与投资人利益深度绑定。机构间REITs构建多层次、市场化的激励约束体系，设置运营收入考核机制，将委托管理费与经营收益直接挂钩，将激励落实到运营团队及个人，推动运营管理机构与投资人形成利益共同体，为产品长期稳健运行和资产价值持续提升提供坚实保障。
标杆项目示范效应，拓展服务实体经济广度深度
经过持续的市场培育和创新探索，一批兼具创新性与代表性的标杆项目在上交所加速落地，不断拓展机构间REIT服务实体经济广度和深度，形成可复制可推广的项目经验。
首先，民生保障领域形成可复制范式。配套完善、租金亲民的保障性租赁公寓，正成为新市民、新青年安居乐业的暖心载体。2024年6月，依托这批成熟运营的民生资产，全市场首单产权类机构间REITs建信住租项目成功发行。2025年9月，建信长租项目迎来首次扩募，新添入南京天隆寺项目和南京江畔都会项目，成为全市场首单机构间REITs扩募项目，标志着机构间REITs“首发+扩募”双轮驱动格局正式形成。2026年7月，建信长租项目再次申报扩募，充分彰显了产品作为“资产上市平台”的赋能价值。不仅为保障性租赁住房领域持续补充长期资金、扩大民生住房供给规模，更通过可复制的运作模式，有效助力解决住房民生问题、促进经济健康发展，是坚持以人民为中心、实现共同富裕目标的具象体现。
其次，新基建领域实现规模化探索。作为数字经济（885976）的核心底座，数据中心正伴随5G（885556）、人工智能（885728）、云计算（885362）等技术迭代迎来高速增长期，其现金流稳定、可预测性强，以长期合同项下的托管及增值服务费为核心收入，兼具运营稳定性与成长空间，是优质的不动产投资标的。2025年4月，国内数字基础设施领域首单机构间REITs万国数据（GDS）项目成功挂牌上市，推动数据中心行业不动产融资从“主体信用”向“资产信用”转型。2025年11月至2026年3月，世纪互联（VNET）三单数据中心项目陆续落地、有孚数据中心项目成功发行，覆盖绿色算力、区域智算中心等多元业态。近期，世纪互联（VNET）及中金数据的多单乌兰察布数据中心已成功获批，这些案例是上交所落实国家战略部署、积极服务算力网建设的生动体现，为数据中心行业高质量发展持续注入新动能，在运用资本赋能中国数据基建的同时，推动整个机构间REITs市场的金融创新与蓬勃发展。
再次，地方国企盘活领域探索新路径。近年来，地方政府正推动财政体系从传统土地财政，向以资产经营为核心的综合财政模式转型。在此背景下，资产证券化尤其是不动产证券化的价值愈发凸显，成为地方盘活存量资产、夯实国企经营基础、强化财政风险管控的关键抓手。2026年6月，湖州城市集团农副产品物流集散中心持有型不动产绿色资产支持专项计划正式设立。项目发行规模6.875亿元，实现超募25%，底层资产估值11亿元。农副产品物流集散中心属于典型民生保障型经营性不动产，具有区域功能重要、经营现金流稳定、长期运营价值明确等特点，适配REITs的特征。本项目发行前，农批市场资产主要体现为企业投资性房地产（881153），价值长期沉淀。通过机构间REITs，企业实现资产证券化，将经营性不动产转化为可交易金融产品，在不新增大规模债务的情况下释放资产价值，助力市属国企从资产持有型平台向资产运营与资本运作并重的现代城市综合服务商转型。
坚持服务国家战略，功能发挥未来可期
展望未来，机构间REITs产品凭借持续的创新活力、灵活的产品机制和广泛的投资者群体，将在促进盘活存量资产、服务“六张网”建设、城市更新、构建房地产（881153）发展新模式等国家战略层面上发挥更加积极的作用。
上交所有关负责人向记者表示，下一步，上交所将在证监会统一部署下，继续大力推动机构间市场生态建设，一方面，加大优质项目和行业龙头标杆项目供给，聚焦支持“六张网”建设，实现更多资产领域破题，完善扩募制度机制，打造一批有示范效应的平台项目，推动市场高质量扩容增类。同时，持续提高产品流动性，引入多元化投资机构，持续深化发行、交易模式改革，优化做市安排，形成机构间REITs特有的投资逻辑和交易生态。
