应收账款变成车位、商铺甚至亏损商场后，物企能借此摆脱“地产附属”标签吗？
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11月2日，万物云（HK2602）公告称，公司与万科关联方订立债务清偿协议，总代价约6.62亿元，由万科通过转让物业或车位结清欠付万物云（HK2602）的应付款项。而在10月份，中骏商管（HK0606）、融创服务（HK1516）也先后披露了类似“以资抵债”的公告。
这一轮物企集中“以资抵债”，不只是资产腾挪。对物企来说，账面出清只是第一步。应收账款变成车位、商铺甚至亏损商场后，它们能借此摆脱“地产附属”标签吗？还是只是把坏账换了个形式？
关联方以资产抵偿万物云超6亿元应收款
万物云（HK2602）此次交易涉及191项清偿物业，覆盖住宅、车位、商铺、公寓、写字楼等多种类型，分布于全国各地，包括佛山（883403）、厦门、沈阳、大连、青岛、济南、郑州等城市。交易总代价约6.62亿元中，约6.59亿元用于直接结清应付款项，约56.12万元抵扣对方应预付万物云（HK2602）的业务款项，仅225.17万元由万物云（HK2602）以现金支付。
万物云（HK2602）表示，以清偿物业抵偿相应债权，有助于降低集团应收款回收的不确定性；且清偿物业具备持续经营及产生现金流的能力，有助于维持集团资产的流动性。
万物云（HK2602）最早通过资产方式化解关联方债务是从2024年底开始。当年，万物云（HK2602）以约7.12亿元收购上海祥大45%股权，其中5.9亿元用于抵销万科对万物云（HK2602）的债务；此后又陆续通过资产包、街区商业项目等方式推进关联方应收清理。
也就是说，这是一次以实物资产(物业及车位)回收关联方应收款的安排，而非现金清偿，本质上是将不确定的应收账款转化为可处置的实物资产。但这些资产能否顺利变现仍取决于市场情况，处置难度不容低估。
不过，这笔交易背后，是万物云（HK2602）持续承压的关联方应收款。2025年，万物云（HK2602）对关联方欠款计提减值约7.43亿元，同比多提4.83亿元，成为拖累当年归母净利润降至6.95亿元的主要原因，同比降幅近四成。
截至2026年6月末，万物云（HK2602）关联方贸易应收款约17.7亿元，较2025年末减少2.9亿元。在现金回收概率下降的背景下，“以资抵债”成为降低减值压力的现实选择。
中指研究院物业研究部研究副总监彭雨认为，物企之所以“同意抵债”多是被动止损：用不确定能否收回的债权，换可确权、可抵押却难变现的实物权益，先完成账面出清与风险锁定。
相比之下，万物云（HK2602）此次更偏向主动筛选：部分标的位于其服务网络覆盖区域，具备运营或处置基础。
物业风险并未消失，只是换了形式
与万物云（HK2602）不同，中骏商管（HK0606）的交易更具被动性。10月27日，中骏集团与中骏商管（HK0606）联合公告，中骏集团将水头、平顶山、仙游三座中骏世界城项目公司股权作价10.6亿元售予中骏商管（HK0606），用于抵偿9.08亿元关联欠款，债务抵销后中骏商管（HK0606）还需另行支付1.52亿元现金。
公告显示，这三处商业物业2024年、2025年合计税后净利润分别为-0.56亿元、-0.96亿元。这意味着，中骏商管（HK0606）在核销坏账的同时，也承接了亏损的重资产，轻资产转型路径受到冲击。
频繁“以资抵债”的还有融创服务（HK1516）。10月30日，融创服务（HK1516）公告称，与融创集团旗下公司订立债务清偿协议，由后者转让商品房及停车位，结清应付未付款项，总代价约1545.07万元。此前，融创服务（HK1516）已于今年1月以类似方式结清约2626.14万元应收款。
融创服务（HK1516）表示，集团审慎选择具备可销售性的物业，并将利用在管项目积累的市场信息资源加快标的物业销售。
在彭雨看来，这一轮物业企业集中出现的“以资抵债”，并非单纯的资产腾挪，而是地产关联方现金偿债能力系统性弱化、物企应收账款风险凸显的直接结果。
具体而言，中骏商管（HK0606）是典型的被动接盘型，虽然实现关联方应收账面核销，但同步承接重资产沉淀与经营亏损，短期利润表与轻资产逻辑均受到冲击；而类似融创服务（HK1516）的交易，单笔规模较小、高频滚动落地，也体现了物企正以小额滚动方式尝试化解应收款。
彭雨指出，无论是主动筛选、被动接盘，“以资抵债”在相当程度上只是把坏账从“应收账款”重新分类为“存货”“固定资产”或“长期股权投资”。若底层资产是远郊车位、尾盘住宅、区位较弱的商场，评估值与实际变现价可能背离，去化周期（883436）拉长，风险并未消失，而是后置。
摆脱“地产附属”，物企仍需跨过三道关
据中指研究院统计，2025年上市物企应收账款及票据总额超955亿元，同比增长11.93%，增速远超营收增速。2026年上半年，上市物企应收账款及票据总额继续攀升，且物企对关联方的应收款问题正从高账期压力演变为持续减值风险。
彭雨表示，“以资抵债”不是风险化解的终点，而是风险形态转换的节点。对物企发展的影响不容小觑，具体包括：资产端可能虚增但流动性偏弱，后续减值测试仍可能侵蚀利润；轻资产逻辑被破坏，物管平台被动重资产化，资金被占用；物企擅长服务运营而非大宗资产处置，若缺乏市场化去化能力，容易陷入不良资产的“沉默陷阱”。
“未来很长一段时间，物业管理（885915）行业‘以资抵债’仍将多发。”彭雨说，抵债标的也可能从待售住宅、车位、储藏室进一步蔓延到商业股权、产业园、公寓等，甚至出现“物企代持+运营盘活”的过渡结构。
在彭雨看来，物企要真正摆脱“地产附属”标签，至少需过三关：财务关，即关联方应收账款出清与减值充分计提，停止利润表被动输血；业务关，即第三方外拓、公建与城市服务、社区增值形成独立收入盘；治理关，即避免成为不良资产“接盘侠”，针对抵债资产构建快速处置与证券化能力，并在关联交易定价、独立股东表决、估值公允性等方面接受市场约束。
这三关一关比一关难过。对刚刚收下一批车位、商场和公寓的物企而言，真正的考题不是账面是否出清，而是能否把这些资产重新变成现金流。只有跨过去，物企才能从“地产后周期（883436）坏账承接方”回归“独立现金流服务商”。
新京报贝壳（BEKE）财经记者袁秀丽
