“2025年物业管理（885915）行业已经迈入以存量竞争、品质为王、精益运营为特征的行业发展新阶段。”3月26日，越秀服务（HK6626）非执行董事兼董事会主席江国雄在业绩发布会上如是说。

回顾2025年，财务数据显示，越秀服务（HK6626）总收入约39.01亿元，同比增长0.9%；公司拥有人应占盈利为2.73亿元，同比下降22.5%，呈现出“增收不增利”的特征。

虽然盈利承压，但越秀服务（HK6626）在财务方面仍然保持了稳健。截至2025年底，越秀服务（HK6626）现金及定期存款达49.06亿元，经营性现金流持续为正至5.09亿元；同时，其2025年在管物业的物业费整体收缴率为91.8%，处于行业较高水平。

物企盈利变得更难

财务数据显示，2025年，越秀服务（HK6626）毛利率为14.8%，同比下降8.5个百分点。

越秀服务（HK6626）的业绩数据也反映了在房地产（881153）行业整体承压下，物企也面临着“增收不增利”的阵痛期。

越秀服务（HK6626）财务总监李慧婷表示，毛利率下降主要是受到了行业的影响，特别是上游的房地产（881153）行业还处于深度调整期；另外房屋硬装业务阶段性结转收入确认完毕会导致整个结构性的变化，也是毛利率下降的原因。

对于毛利率如何改善，李慧婷回应称：“2026年，公司将从三个方面进行降本增效，一是积极拓展非住赛道业务，因为非住项目的付费主体信用较强，整体收缴率相对稳定，通过拓展非住项目可以优化公司的业务结构；第二，在增值业务方面，公司会在运营方向上推进转型，特别是在智能家居（885478）、能源（850101）管理方面，针对这些高壁垒的新业务做积极的孵化与拓展；第三是通过科技赋能去提升人效，做更精细化的成本管控，去对冲基础基本工资和社保公积金每年调整导致的人工成本刚性上涨压力。”

截至2025年末，越秀服务（HK6626）的在管面积为7350万平方米，同比增长6%；集团合约面积为9000万平方米，同比增长1.4%，合约项目521个。

在面临盈利压力时，去年，越秀服务（HK6626）也积极做“减法”：主动退出盈利能力低、回款不达标的低效益项目，累计退场面积约655万平方米。

越秀服务年报截图

今年将聚焦非住业态

面对房地产（881153）行业的转型以及盈利空间的下降，越秀服务（HK6626）给出的答案是积极“做加法”，拓展非住业态和大力布局增值服务。

江国雄透露，公司今年的战略是“聚焦”，一是聚焦深耕战略城市，做深做透；目前，公司管理层已经设定了12个核心城市，大湾区、长三角，以及北京、天津等高能级城市，通过深耕筑牢基本盘。二是聚焦非住业态，围绕商学院、大型公建、大交通三大战略赛道，强化细分赛道拓展。三是调整增值服务结构，业务布局向民生型、运营型发展，贴近业主需求，形成业务协同。

实际上，2025年越秀服务（HK6626）在新拓展项目中已经向非住业务倾斜，报告期内非住业务占当年市场拓展合同额的87%，银行、高校、TOD、公建等业态成为重点拓展目标。

在积极拓展新项目的同时，越秀服务（HK6626）直面“收缴率持续下降”的行业共同难题。

江国雄透露，越秀服务（HK6626）还将从三个方面应对物业费收缴率下降，一是通过保持服务品质、数字化赋能等方式，提升客户满意度，拉升客户的缴费意愿；二是推广更便捷的缴费渠道，推广预缴存、积分抵物业费等活动；三是加强对外拓项目的账期管理，逾期缴费超过两个合同期的项目将启动退场检视。

在谈及收购的问题时，越秀服务（HK6626）管理层表示，目前公司在手现金和定存有约40亿元，资金充足。在上市筹集的资金中，有5亿元可以用于收并购，过往总体使用比例偏低，主要是因为公司在面对收并购时比较审慎，希望做到有质量和负责任的收并购。2025年以来，公司一直在积极地留意和跟进市场机会，希望可以通过收并购扩大公司的规模和效益，重点关注与公司有协同、效益比较高，运营质量高、可持续性高、财务规范，并且估值相对合理的标的。