光大证券（HK6178）发布研报称，考虑中海物业（HK2669）(02669)增值业务增速下滑，下调公司2026-2027年归母净利润预测至14.8/16.0亿元，原预测为17.7/19.1亿元，新增2028年预测为17.1亿元，央企物管，估值仍具备较强的吸引力，维持“买入”评级。

光大证券（HK6178）主要观点如下：

事件

关联方中海地产4月单月销售额同比增长20%；中海物业（HK2669）2025年收入同比增长6%，分红金额同比增长9.3%。1、中海物业（HK2669）2025年度实现收入149.6亿元，同比增长6.0%(2024年财务数据因业务合并而重新表述，下同)；归母净利润13.7亿元，同比下降9.7%。收入稳健增长，但利润承压。毛利率为15.0%，较上年下降1.6个百分点。截至2025年末公司在管建筑面积4.8亿平方米。全年公司宣派股息每股20港仙(含特别股息)，宣布派息总额5.9亿元，同比增长9.3%。2、关联方中海地产发布2026年4月经营数据，实现合约销售金额242亿元，同比+20.0%，1-4月累计销售金额757亿元，同比+13.7%；1-4月累计新增权益土储面积63.4万平。

关联方销售表现亮眼，物管业务增长潜力较大，现金充沛分红比例提升

关联方销售表现亮眼，中建物业并表，物管业务增长潜力较大。2025年全年，中海地产新增土储价值991亿元，排名行业第一；新增土储面积511万平，排名行业第一；2026年1-4月，中海地产实现全口径销售金额累计同比+13.8%，权益口径销售金额累计同比+13.8%，在主流房企中表现亮眼；关联方销售亮眼，拿地积极，预计后续将为中海物业（HK2669）提供充足优质的物管项目。2025年12月，公司向中建物业注资取得70%控股权，正式将中建物业并表，进一步增厚公司收入并提升市场竞争力。

业务结构持续优化，核心业务稳健增长

公司业务结构持续优化，2025年基础物管/社区增值/非业主增值/车位销售业务分别实现收入117/12/19/0.7亿元，同比增速分别为+10.0%/-12.0%/+6.1%/-49.8%，基础物管业务收入占比78.4%，同比提升2.3pct，2025年公司物业管理（885915）业务新增订单9090万平方米，其中85.1%来自独立第三方，新签合约总金额52.4亿元，在房地产（881153）行业深度调整的背景下，公司基础物管业务仍然保持了稳健增长态势。社区增值业务主要受到内需消费（883434）的影响，零售消费（883434）、美居服务、商业服务运营及公共空间租赁协助的需求疲弱，收入增长放缓。

现金充沛，分红比例提升

截至2025年末公司现金及银行结余62.7亿元，同比增长7.5%，不考虑特别股息，公司2025年全年派息率为41.9%，同比提升6.1pct，股东回报持续增长。

风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。