新政后的广州住宅用地首场土拍，终于在9月4日落下帷幕。天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块经过18轮竞价，由越秀地产（HK0123）以24.81亿元斩获，溢价率15.9%，成交楼面价36589元/㎡。虽然保利发展（600048）、珠实、天河高新等4家房企同台角逐，但竞拍轮数和溢价幅度均未再现去年同期的火爆场面。中指研究院认为，这恰恰是新政之下房企投资逻辑从“冲规模”转向“算细账”的直观写照——热度降温，却不代表优质资产失去吸引力，相反，核心区的稀缺地块依然能在理性竞价中实现价值兑现。
值得玩味的是，这宗地块并非首次亮相。去年5月曾分两宗挂牌，后因故中止，此次重新出让不仅合并为一宗，更在条件上做了大幅“减法”：容积率从2.3降至2.1，原本要求配建的45班中学、12班幼儿园及2000㎡社区卫生服务中心全部取消，起拍总价也相应下调。中指研究院分析指出，这种“减负式”调整显著降低了开发成本和操盘难度，让地块的性价比骤然提升。越秀地产（HK0123）以不足16%的溢价拿下，既是对核心区土地价值的认可，也是在新政环境下追求安全边际与利润空间平衡的务实选择。
地块本身的禀赋也足够硬核。其位于天河智谷片区，紧邻奥体中心，是奥体板块与天河智慧城联动发展的战略节点，更是天河“CBD+CTD”双核驱动的重要承载区。周边汇聚了网易（HK9999）、小鹏汽车、佳能科技、极飞科技等超千家科技企业，持续导入的高净值就业人口为项目提供了坚实的需求底盘。配套方面，地块距地铁21号线大观南路站仅约500米，未来还规划与19号线换乘，加上广园快速、机场第二高速等路网，通勤优势明显；教育上由天河外国语智谷学校统筹解决学位，观樾配建小学也将于明年开学，商业和生态（太阳湖、月亮湖）同样近在咫尺。中指研究院认为，在供地条件优化和全能配套的双重加持下，该地块已具备打造中高端改善产品的成熟土壤。
整体而言，广州新政后首拍虽未再现高烈度争夺，但越秀地产（HK0123）的果断落子仍传递出清晰信号：市场不再为概念买单，却愿意为真实可见的区位、配套和成本控制付出合理溢价。对越秀而言，此次拿地不仅补仓了天河核心区，更借助降低后的门槛锁定了相对安全的投资回报，其在广州本土的深耕优势将进一步强化。而这份“热度适中的溢价”，或许正是新政期望看到的健康市场形态——既非冰封，也非癫狂，而是基于价值共识的理性共舞。
