瑞银（UBS）发布研报称，给予港铁公司（HK0066）(00066)“卖出”评级，目标价25港元，基于每股资产净值(NAV)35.8港元的估算，并给予30%折让。该行对港铁公司（HK0066）前景持谨慎态度，认为北环线庞大的资本开支可能引发投资者对融资安排的关注，同时公司杠杆率在加息周期（883436）内存在上升风险，土地招标带来的现金回笼亦可能进一步推迟。
北环线总资本开支可能达到1110亿港元
瑞银（UBS）指出，港铁公司（HK0066）已就北环线第二期工程与香港特区政府签署项目协议。若将第一期及第二期工程合并计算，按2025年7月价格水平估算，总资本开支预计达到900亿港元。不过，港铁公司（HK0066）已将第一期工程资本开支上调25%，由按2025年7月价格水平计算的310亿港元，上调至按2026年上半年价格水平计算的390亿港元。
基于此，瑞银（UBS）预计，按2026年上半年价格水平计算，北环线总资本开支可能达到1110亿港元，与该行此前预测的1060亿港元基本一致。
政府将批出8幅土地，涉及总建筑面积约2500万平方英尺
根据协议，香港特区政府将批出8幅土地，总占地面积为46公顷。若按5倍地积比率计算，相当于约2500万平方英尺的总建筑面积。
瑞银（UBS）指出，在现行“铁路+物业”模式下，港铁公司（HK0066）需要向政府支付土地补地价，金额根据地块在铁路落成后的完全市场价值计算。此次第二期工程的补地价扣减金额达864.43亿港元，折合每平方英尺3500港元，而第一期工程为每平方英尺3000港元。不过，该价格仍高于近期古洞及洪水桥地区农地转换成本的每平方英尺1200至1500港元。
土地处置或于2028年开始，现金回笼时间存在不确定性
瑞银（UBS）预计，由于缺乏农地储备，内地发展商可能对取得北部都会区内的相关地块表现出浓厚兴趣。这些地块的总建筑面积，相当于发展商在2025年至2026年迄今取得土地总建筑面积的约4倍。
该行预计，港铁公司（HK0066）可能自2028年起开始处置这些地块。若假设开发周期（883436）为6年，相关项目有望于2034年北环线开通前后完工。瑞银（UBS）预计，市场对此消息的股价反应将基本持平，但投资者可能开始关注港铁公司（HK0066）如何为庞大的资本开支筹措资金。
瑞银（UBS）认为，北部都会区土地供应充裕，发展商为降低开发风险，可能更倾向于采用“利润分成”模式支付地价，导致港铁公司（HK0066）通过土地招标回收现金的时间进一步推迟。加上加息周期（883436）内公司杠杆率可能上升，该行对港铁公司（HK0066）前景维持谨慎态度。
