超300米高的深圳“坪山第一高楼”有新进展了！

　　A股房产巨头ST世茂（600823）（600823）3月14日晚间披露，公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司（下称“苏州世茂”）拟与深圳市坪山城投置业有限公司（以下简称“坪山城投”）签署《股权转让协议》；苏州世茂拟将其持有的深圳市坪山区城投宏源投资有限公司（下称“城投宏源”）60%股权转让给坪山城投。

　　证券时报·e公司记者注意到，城投宏源为坪山世茂广场项目的开发商。坪山世茂广场的主体项目包括建设一栋超300米，有坪山第一高之称的甲级写字楼（尚未完工）。伴随着城投宏源控制权的变化，这座“坪山第一高楼”也面临易主。据企查查显示，坪山城投为深圳市坪山区国有资产监督管理局（下称“坪山区国资局”）下属企业。

　　“坪山第一高楼”迎国资操盘

　　城投宏源主要开发运营坪山世茂广场项目。

　　2017年12月下旬，深圳市坪山中心区G11336-0068号商服用地挂牌出让。该地块占地面积3.07万平米，规划建筑面积18.2万平米，起始价为18.73亿元。按照竞买人主体资格要求，宗地内须建设一栋不低于300米的超高层建筑。建成后将成为坪山区的地标式建筑。

　　最终，上述地块由城投宏源于2018年1月中旬以底价竞得。

　　ST世茂2020年10月披露，坪山世茂广场项目由一幢300米超高综合体和一幢36层高的商业公寓环绕两座商业裙楼组成。项目规划总建筑面积为29.45万平方米，其中一期约4.87万平方米，二期约24.58万平方米；预计建设周期为2018年至2024年。项目预计总投资约34.55亿元（含土地成本）。项目按自持十年后可售预计全部销售收入56.89亿元，预计销售净利9.73亿元。

　　据ST世贸2021年年报，坪山世茂广场项目处于在建状态，已竣工面积为0。2022年4月，公司宣布终止将2500万元定增募资投入该项目。终止原因在于项目一期物业销售欠佳，去化水平未达到公司预期，导致后续推盘计划延期。彼时，公司预计项目销售周期将进一步延长，且后续开发建设经营步骤也将相应放缓。

　　坪山世茂广场项目的总承包商中国建筑第七工程局曾在2021年8月透露，二期包含一栋302米超高层写字楼以及三座低层商业，塔楼E区底板混凝土顺利浇筑完成，浇筑体积达1.4万立方米。这说明“坪山第一高楼”早已开工。记者未能从公开信息中查阅到该楼建设的后续进展。

　　ST世茂在3月14日晚的公告中透露，坪山世茂广场一期已完工，目前已进入销售阶段，二期工程尚处于建设阶段。上述股权交易等完成后，由坪山城投继续开发经营该项目。

　　截至去年9月30日，坪山城投总资产为46.35亿元，净资产为15.27亿元。

　　从企查查显示，坪山城投系深圳市坪山区城市建设投资有限公司（下称“坪山城建投”）全资子公司。坪山城建投为坪山区国资局全资子公司。截至去年9月末，公司总资产为194.37亿元，净资产为75.6亿元。

　　坪山区国资的全盘接手，或意味着“坪山第一高楼”的建设有了更多底气。

　　ST世茂出售资产求生

　　ST世茂此次资产出售包含两部分内容。一是出售城投宏源60%股权；二是公司全资子公司南昌悦盈企业管理有限公司（下称“南昌悦盈”）拟将其持有的对城投宏源的债权5.86亿元转让给坪山城投。

　　截至2023年9月30日，城投宏源总资产为27.49亿元，净资产为1.31亿元。经评估，公司股东权益评估值为-5.85亿元；其60%股权评估值为-3.51亿元。为平衡股权及债权的价值，经交易各方协商后确定，城投宏源60%股权转让交易价格为3000万元；上述债权转让对价为2.16亿元。

　　城投宏源成立于2017年12月，注册资本为1亿元。城投宏源起初由ST世茂关联方世茂房地产控股持股60%，由坪山城投持股40%。此后，ST世茂方面承接了城投宏源60%股权。从企查查显示，目前城投宏源由苏州世茂持股60%，由坪山城投持股40%。

　　ST世茂透露，城投宏源60%股权存在限制工商变更的情形，已被质押给北京银行深圳分行。北京银行深圳分行已同意解除质押，并将向深圳市市场监督管理局提出申请解除质押。但因城投宏源存在多起诉讼和债权债务纠纷，无法排除后期被其他债权人查封的风险。

　　对于此番交易，上市公司称，其目前正经历流动性困难与风险，公司债务正处于持续展期之中。房地产销售市场整体持续低迷，复苏缓慢，企业经营困难重重。

　　据ST世茂2023年年度业绩预告，公司预计去年净利润为-50.10亿元到-33.40亿元。2022年度，公司净利润为-45.31亿元。

　　2022年至今，ST世茂销售情况大幅度下滑的形势一直没有好转。今年1月，公司销售签约额约3.6亿元，较2023年同期下降29%，较2022年同期下降约35%。

　　此外，ST世茂融资渠道收窄、受限的局面也未改观，仍面临流动性紧张的问题。截至今年2月29日，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计116.95亿元未能按期支付。

　　“交易是公司基于下属子公司实际经营情况以及未来发展所做出的审慎判断。在平衡流动性偿债风险及未来业务发展之后，公司为进一步降低公司流动性偿债压力，尽力渡过债务危机，避免债务违约所采取的必要举措。”ST世茂表示。

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