过去一年，新城控股（601155）“住宅+商业”双轮驱动的战略优势进一步显现。

　　新城控股(601155.SH) 日前披露的2023年年报显示，2023年，新城控股实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%，实现归属于上市公司股东净利润7.37亿元，实现正向盈利；公司整体毛利率为19%，继续保持稳定。

　　尽管受行业影响房地产开发销售维持低增速，但商业板块对整体业绩的贡献率却不断走高，并带来了长期、稳定的现金流。在充裕资金助力下，新城控股持续压降有息负债，2024年需偿还境内外公开债仅51亿元。

　　地产开发与商业运营优势互补、协同共进的战略，为新城控股的可持续发展，构筑了核心竞争力。

　　商业运营收入占比不断走高

　　在1191.74亿公司总营收中，房地产开发销售实现收入1073.36亿元，同比增长2.34%；物业出租及管理实现收入106.31亿元，同比增长15.26%。

　　物业出租及管理收入的增长，主要是由于吾悦广场开业数量的增加所致。

　　根据年报，通过住宅地产与商业地产的联动，新城控股已在全国135座城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。

　　规模上的先发优势，已经形成新城控股坚固的护城河。

　　2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%，对公司业绩贡献进一步提高。

　　物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

　　自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2023年年报显示，该比例为2.55倍。

　　值得一提的是，2023年也是新城商业“深度运营”元年。基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年10月新商会期间，新城控股正式发布“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，实现吾悦广场更大价值。

　　在存量时代、用户主导的市场下，“深度运营”也是新城商业面对未来所选的道路与策略，新城控股希望通过深度运营，实现共生共赢，打造幸福商业生态，让每个参与者都受益。

　　稳健发展的商业板块，也进一步夯实了新城控股“住宅+商业”的战略定力和信心，新城控股计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场12座。

　　融资端取得新突破

　　行业下行之际，资金已经成为考验房地产企业安全与否的重点砝码。

　　自“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行等金融机构积极响应监管政策支持优质房地产企业融资业务。

　　作为示范性房地产企业，新城控股凭借良好的经营基本面，在2023年以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色(碳中和)商业房地产抵押贷款支持证券的发行，不断实现融资端的突破。

　　按照银行间市场交易商协会统一部署，在中债增全额担保支持下，完成2笔共计17亿元中期票据的发行。同时，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于2023年到期本金为1亿美元的境外美元债券，这是2023年3月以来第一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债。

　　在营吾悦广场不仅提供稳定的经营性现金流，也为新城控股的融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

　　截至2023年末，新城控股整体平均融资成本为6.2%，较2022年末的6.52%进一步下降。

　　截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。

　　与此同时，新城控股持续大幅压降有息负债。年报显示，2023年末公司融资余额为571亿元，同比压降142亿元，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

　　在偿债方面，新城控股也确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这让其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，获取增量资金。

　　据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，公司表示，将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

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