市场传相关部门考虑让地方政府购买尚未售出的存量住房

2024-05-15 13:22:21 来源: 证券时报网

  据,地产股暴涨!截至上午收盘,A股延续缩量整理,房地产板块可以说是独领风骚。光大嘉宝600622)、天地源600665)、云南城投600239)等涨停,我爱我家000560)、招商蛇口001979)、中交地产000736)、滨江集团002244)、保利发展600048)、特发服务300917)、天保基建000965)、南国置业002305)、大名城600094)等涨超5%。

  那么,究竟发生了什么?消息面上,市场上流传两大利好:

  首先,市场传出,相关部门正在考虑一项计划,即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是,类似的方案已经传过几个版本,但至今皆未见官方证实。

  其次,今天还流传着一则涉及息口方向的消息:如果欧洲央行如期降息,中国央行可能会在6月份下调利率。因为,在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。今天MLF维持量价平稳,但若后续降息,必然会利好房地产市场。

  地产股暴涨

  今天早盘,地产股涨疯了。截至午盘,房地产板块共有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家四只涨停。而值得关注的是,一只标志性的股票——招商蛇口亦接近涨停。保利、万科亦有不俗表现。房地产ETF飙升近4%。

  那么,究竟发生了什么?早盘,市场上流传着两条未经证实的消息。

  首先,市场流传的消息称,相关部门正在考虑一项计划:即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。

  其实,自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后,市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。而且,在3月份的时候,券商中国就做过类似的报道,当时的传闻指出,有关部门已经在筹划类似的动作。不过,截至目前,并未有官方出来证实此事。

  其次,息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日,为维护银行体系流动性合理充裕,央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作,中标利率与此前一致,分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期,本月MLF实现“等量平价”续作。民生银行首席经济学家温彬表示,降准降息窗口仍需后移。而就在此时,亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为,如果欧洲央行如期降息,中国央行可能会在6月份下调利率。因为,在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且,中国降息的理由(刺激消费、贷款需求和国债发行)也比较充分。如果利率如期下行,亦有利于房地产市场的复苏。

  可行性有多高?

  那么,收储存量房的可行性究竟有多高呢?

  据第七次人口普查数据,2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积,截至2022年末,我国存量住房面积约为313亿平方米。同时,据住建部此前数据,我国住房空置率约为15%。

  据天风证券601162)估计,2022年底空置二手房面积约有47亿平方米,考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房,估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积,只考虑新房广义库存(房企已开工未销售的住宅)和能成为有效供给的空置二手房,目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中,新房广义库存约为15.3亿平方米(假设可售比为98%);有效的空置二手房面积约为11亿平方米(假设空置二手房仅有25%能成为供给)。

  天风证券认为,政府收购存量住房理论上可以降低库存水平,缓解房地产市场的下行压力,并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用,则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内,需要去掉约7.4个月的库存,这对应了7.7亿平方米销售,约占广义住房库存的29%。

  从房地产整个板块来看,其实亦有一些积极信号。来自国联证券601456)的数据显示,2023年至2024年一季度,房企净资产收益率触底趋稳,央国企韧性显现2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%,2024年第一季度转正,央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化,2023年板块资产负债率降至75.98%,央国企引领稳杠杆,2024年第一季度进一步降至75.69%。净负债率方面,2023年板块增幅为2.69%,较2022年增幅收窄5.45%,央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险,央国企表现较好,存货结构优化策略见成效,在存货比重控制上优于其他房企。

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