新世界发展近5年的股价走势。 图源：百度股市通

　　6月24日，新世界发展宣布，2024年1月至今，集团已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还。该集团离岸贷款维持于低成本水平，平均利率为香港银行同业拆息加约1.1厘。

　　新世界发展还获得新的银行贷款，用来进一步补充流动性。其中，包括新获人民币20亿元境内15年期经营贷款（固定利率为3.0%），以及人民币6亿元境内10年期经营贷款（固定利率为2.9%）。另有几笔境内经营贷款在商讨中。

　　此外，新世界发展与阿布扎比投资局的合资酒店贷款亦顺利完成再融资，总金额达95亿港元，其中92.5亿港元为原有贷款金额，2.6亿港元为新增融资。

　　压降融资成本的同时，新世界发展还在持续降负债率。值得一提的是，目前，新世界发展面临着物业发展收入锐减和净负债率提高的难题。

　　根据新世界发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，2023年下半年，新世界发展的总收入为170.66亿港元，同比下降25%，其中，物业发展收入约67.4亿港元，同比下跌40.2%。

　　在净负债率方面，新世界发展首席财务总监刘富强在2023年2月的业绩会曾强调，公司净负债率将在2023财年下降到稍高于40%，至2024年6月进一步下降至40%以下。而数据显示，截至2023年12月，新世界发展的净负债率不降反升至49.9%，比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。

　　另外，新世界发展还面临着股价持续下跌的问题。截至6月24日收盘，新世界发展的总市值为182.71亿港元，与高峰时期的1400多亿港元市值相比，大幅缩水。

　　降杠杆未达目标

　　内地房地产市场进入调整周期，不少房企主动选择降负债率，而以稳健经营著称的新世界发展则在前几年选择“逆行”来抄底内地楼市，像在2022年2月的业绩发布会上，新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚公布了“quick win”（快赢）战略，并明确预留约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。

　　彼时的郑志刚直言：“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。所以有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。”

　　此外，2022年8月底，郑志刚在接受媒体采访时表示，房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元（人民币）。

　　然而，新世界发展一边“抄底”内地，一边则面临资产负债率攀升的难题。财报数据显示，新世界发展资产负债率在2019年底、2020年底、2021年底、2022年底、2023年底分别为45.29%、53.39%、51.49%、54.69%、56.45%。

　　新世界发展的净负债率也是“节节高”。为此，新世界发展开启了降杠杆之路，上述百亿计划也因预算缩减被“叫停”。2023年2月，新世界发展的管理层在业绩会上表示，2023财年的净负债率下降到稍高于40%，至2024年6月进一步下降至40%以下。

　　据记者了解，近一年新世界发展的主要任务为出售核心资产，像2023年11月20日，其完成出售新创建逾6成持股，获得约217.5亿港元现金收益。而上述交易完成后，新世界发展将部分收益分派约40亿港元的特别股息。

　　然而出售核心资产并没有让新世界发展降低净负债率。根据新世界发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，其净负债率为49.9%，比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。

　　另外值得一提的是，汇丰研究于2023年12月11日给予其“减持”评级。汇丰研究表示，新世界去杠杆路未完结，目前未见好转迹象，预期未来一年至一年半新世界将出售更多资产，令派息减少，预期新世界股价可能会持续受压。

　　近几年，新世界发展还面临着股价持续下跌的难题。截至6月24日收盘，新世界发展的总市值为182.71亿港元，而长实集团、恒基地产、新鸿基地产的总市值分别为1033.94亿港元、1040.90亿港元、2011.06亿港元。

　　继续大刀阔斧稳定负债率

　　“负债率在过去6年出现提升是有几个原因的。首先香港的楼市比较疲弱，其次非核心资产处理的进程并不像我们预期的那么快。”新世界发展管理层在最新的业绩会上表示。

　　“我们将会继续采取大刀阔斧的政策来去稳定我们的负债率”，新世界发展的管理层还指出，未来新世界发展将继续去杠杆，出售非核心资产，发展核心业务，且在2024财年非核心资产的销售目标是80亿港元。而到2026年，净负债比率下降速度会更为明显。

　　值得一提的是，在开完中期业绩发布会的第二天，即今年3月1日，新世界发展就迅速出掉了香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，涉及商用物业总面积约63万平方米，包含1000个车位的停车场，总现金代价为40.2亿港元。

　　不过，也是在3月1日，汇丰研究发布报告称，将新世界发展的目标价由9.2港元下调至8.8港元，维持“减持”评级。汇丰指出，新世界发展截至去年12月底的中期业绩中，最大负面因素为中期息按年削减57%至20仙。

　　上述报告还认为，新世界可能需要更长时间摆脱困境，实现去杠杆化。若新世界能重新部署资本促进增长，而非单纯去杠杆，将对其前景持更积极态度。

　　据了解，在未来发展方面，新世界发展将继续重仓内地市场。资料显示，截至2023年12月31日，新世界发展在香港持有应占总楼面面积约800万平方尺的土地储备，其中物业发展应占总楼面面积约323.4万平方尺。在内地，其持有不包括车库的土地储备总楼面面积约435万平方米可用来即时发展，其中约229.8万平方米为住宅用途。

　　值得一提的是，新世界中国主要负责新世界发展在内地的房地产业务和相关项目的开发与管理。2024财年上半年，新世界发展中国内地合约销售录得75.5亿元（人民币），完成年度目标150亿元（人民币）超过50%。

　　“投资内地的决心是坚定的。从世界各地来说都很难找到一个区域，可以连续投资40年都保持增长。虽然短期遇到一些困难，但未来依然有广阔的发展空间，我们的客户群体也非常多元，需求也是多样化的，这些都值得我们继续投资内地市场。”4月10日，新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚对媒体公开表示。

　　黄少媚还指出，未来新世界会聚焦地产开发与运营双轨并进，继续在好的城市，更加审慎地寻找适合发展和投资的项目。“近几年花了很多时间与精力去做重资产项目，希望这些项目可以尽快落成，并把它们经营好。未来新世界还是会聚焦地产开发与运营双轨并进，继续在好的城市，更加审慎地寻找适合发展和投资的项目。”

　　新世界发展2023/2024中期业绩公告显示，2024年财年上半年毛利上升2%至72.57亿港元，主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资。其中，中国内地物业投资收入同比增长4%至9.29亿港元。

　　此外，新世界发展财报显示，预计至2026财政年度时，K11项目将遍布大中华地区12个重点城市，合共38个项目。其中，总面积近23万平方米的K11内地首个旗舰项目—深圳K11 ECOAST将于今年年底开业。

　　针对降杠杆的情况、如何做好市值管理等问题，《》记者于6月25日向新世界发展发送采访提纲，截至发稿尚未收到回复。

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