商业资产价值缩水。

　　港资开发商的业绩正出现向下拐点。

　　目前，已有部分港资房企发布中期业绩或业绩预告。其中，九龙仓置业、香港置地亏损已是事实，恒隆地产、太古地产、瑞安新天地（301277）等利润下滑趋势也比较显著。

　　8月初，香港置地与九龙仓置业先后发布2024年上半年业绩。九龙仓置业今年上半年集团股东应占亏损为10.52亿港元，相比去年同期溢利18.05亿港元，下跌约158%。香港置地2024年上半年业绩也显示，该公司报告期内亏损8.3亿美元，基础亏损达到700万美元，而去年同期则有基础盈利4.22亿美元。

　　几乎在每个财务节点都是第一个发布业绩的港资商业地产“大哥”恒隆地产，上半年的财务数据也面临挑战：营收同比增长16.7%至61亿港元，净利润大跌56%至10.6亿港元。

　　同策研究院研究总监宋红卫分析认为，受外部经济环境影响，持有型物业成本不降反升，导致开发商持有型物业运营“增收不增利”的趋势明显，企业物业租赁收入下行比较明显，这对公司财务报表也将产生较大影响。

　　业绩拐点

　　九龙仓置业表示，投资物业公允价值大幅缩水，是上半年业绩由盈转亏的主要原因。

　　2024上半年，九龙仓置业的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了44.81亿元的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），2023年该数据仅为3.56亿元。

　　与之类似，香港置地内地开发物业中有部分项目的账面价值出现2.95亿美元的非现金拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。

　　租金收入下跌则是港资开发商业绩不佳的另一个重要原因。

　　财报显示，今年上半年，恒隆地产内地租金收入同比下跌 4%至5.56亿元，上海恒隆广场和沈阳恒隆广场两座写字楼收入明显下降。武汉恒隆广场办公楼收入增加2%，然而出租率较去年同期下降4个百分点。不仅如此，恒隆地产的商场租金收入也出现下滑，商场租金收入为24.14亿元，同比下降3%。

　　太古地产的半年度成绩单也出现数据下滑趋势：期内总收入72.79亿港元，与上年同期持平；物业投资基本溢利36.93亿港元，同比下降6.2%。由于财务支出净额上升以及香港办公楼租金收入的下降，该公司股东应占经常性基本溢利降至35.7亿港元。与此同时，太古地产债务净额同比增长3%至337.96亿港元，资本净负债比率增至13.3%。

　　今年上半年，太古地产在内地的零售销售额下跌7%。具体到项目上，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额同比分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。

　　香港高奢商场的销售额同样在下行，香港太古广场、太古城中心和东荟城名店仓上半年销售额分别下跌13%、4%及3%。

　　分析人士认为，一方面，由于近两年资产价格调整，商业地产正经历资产价格缩水、租金下降、出租率下滑的三重影响。另一方面，港资房企布局更偏向综合体项目，其中商业地产占比较大，其受到的影响更容易反映到财务层面。

　　投资放缓

　　相比内地房企持续两年的缩表，港资开发商在内地商业地产受到的冲击才刚刚开始，但从财报看，这些“老钱”在内地的投资将要开启放缓模式。

　　一个表现是放缓拿地和投资步伐。九龙仓集团在过去几年就停止了在内地的拿地动作，该集团主席吴天海在中期业绩会上表示，暂时未看到适当的投资机会。

　　展望下半年，九龙仓置业管理层认为，全球经济增速放缓和地缘政治局势紧张所带来的不确定性将继续影响香港整体经济，消费模式的转变对零售业和酒店业也将持续带来冲击。

　　此外，记者此前从核心信源处获悉，今年初，新鸿基地产核心管理层上海考察项目之后，也已决定暂缓徐家汇（002561）中心的开发速度。

　　另据香港置地透露，其正在对其整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，预计将在2024年底前完成。

　　分析人士认为，此举说明香港置地正在重新评估其发展战略，不排除放缓脚步的可能。

　　尽管如此，港资开发商仍然不会轻易否定内地市场。宋红卫指出，从全球资产配置的安全度来看，内地核心城市仍然具备绝对优势，比如上海、北京等城市的豪宅市场热销，走出独立行情，利润率很可观，很多房企都在积极布局这些核心城市的高端改善项目。

　　从持有型项目来看，由于近两年资产价格的调整，内资或港资房企都在处置项目，资产价格有触底迹象，这也可能对某些企业产生吸引力。港资企业更倾向于布局综合体项目，与内地房企主要布局住宅有所差异，其投资策略值得观察。

　　其认为，整体来看，港资开发商还是有持续发展战略的，只是受到内外部环境因素的影响，战略收缩比较明显。但在聚焦核心城市、优质地块这一点上，其思路并未发生变化。

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