面临行业整体性流动性危机，粤系房企中国奥园曾经选择躺平以待，沦为仙股。但进入2024年的三季度，中国奥园看似终于时来运转了。

　　首先是8月14日公司发布中期业绩预告，上半年净利润约为210~230亿元，去年同期则亏损29亿元。转天公司股价大涨26%。而公司此次表面上“扭亏为盈”的原因，是其境外债务重组方案落地所致。

　　具体方案2023年7月提出，包含发行4支、总计23亿美元新债券，置换部分旧债；发行10亿股“新股”；发行1.43亿美元“无息强制可转债”；发行16亿美元“永续债”。该方案在提出之后经历了债权人、股东、公司管理层的反复博弈，最终于2023年11月获得通过，2024年3月生效。

　　债务重组使公司总资产增厚313亿元，于2024年6月底有息负债较去年底减少284亿元。财务状况与资产负债表得到大幅改善。

　　但最为劲爆，引发今天股价一日暴涨127%的消息，是中东投资机构Multi Gold Group的入局。

　　1 中国奥园引入中东战略投资人

　　9月20日晚间，中国奥园发布公告称，公司主要股东Ace Rise拟转让约6.22亿股公司普通股与Multi Gold公司。转让完成后，Ace Rise及Multi Gold将拥有中国奥园约5.02亿股及约6.22亿股股份的权益，持股比例分别约为13.31%及16.48%。

　　同时，转让完成后，公司创始人郭梓文持有公司股份降至约6.18亿股，持股比例也降至约16.38%，并不再担任控股股东。而Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东。

　　今日中国奥园高开高走，开盘价较上周五收盘上涨14%，开盘后一分钟即拉升到100%的涨幅，后涨幅扩大到148%随即回落。盘中振幅较大，最终收涨126.89%。

　　全日成交金额1.28亿港元，超过自2023年9月以来任何一个月的月总成交额。

　　此次奥园引入的战略股东Multi Gold公司，是阿联酋的专业投资机构，投资范围集中于黄金、大宗商品、以及房地产。近年来业务范围拓展至西亚与北非地区的房地产行业。而该公司唯一董事兼最终权益拥有人是Alobeidli。互联网上关于这为Alo的公开资料比较少。

　　刚刚过去的周末，港股圈关于这家神秘的Multi Gold公司以及神秘的Alobeidli的猜测，传言纷纷。有人甚至认为可能是公司现任大股东的白手套，借此释放消息提振股价。

　　笔者认为，此猜测并不排除，但究竟真伪如何，要看公司后续的发展，以及中国房地产行业的大韵律。如果行业继续向下，那么就算你找到了白马王子接盘侠，长期后续发展也面临诸多不确定性；但如果相反行业真的迎来大拐点，那么就算是股价炒作，那么长期公司的价值最终是与股价相符。

　　而目前对于奥园而言，最棘手的问题依然是债务问题。

　　虽然完成了债务重组，但公司财报显示，截至今年6月末，中国奥园包括借款、优先票据及债券等在内的有息债务合计为762.05亿元，其中约534.09亿元将在一年内到期。

　　而同期公司的现金及银行存款约16亿元。受限制银行存款则有约23.18亿元，该笔款项作为按金及按揭担保或受司法冻结及债权人施加限制。

　　另外，截至报告期末，中国奥园的资产总额为1886.34亿元，负债总额则为1904.07亿元，仍处于资不抵债的状态。

　　而此次事件之所以在市场引起爆炸性戏剧性的效果，无疑是触动了港股玩家知识体系中的两个关键词：中东土豪与房地产。

　　2 谁是“中东土豪”？

　　近年来，中东投资机构频繁出现在中国资本市场。

　　中东投资机构一般意义上是指中东海湾地区产油国的主权投资基金，以及部分王室与贵族的家族办公室。

　　由于中东地区传统服饰礼仪需要佩戴头巾，因此在中文圈对中东投资机构也有“头顶一块布，全球我最富”的戏称。或者有的人直接简单干脆称他们为：中东土豪。

　　中东国家的主权投资基金规模体量庞大，在全球金融市场占有重要地位。有统计显示，全球十大主权投资基金中，有5只是来自中东国家，可见其财大气粗。

　　具体来看，按管理资金规模由大到小排序，分别是：阿布扎比投资局（ADIA）、科威特投资局（KIA）、沙特公共投资基金（PIF）、卡塔尔投资局（QIA）、迪拜投资局（ICD），还有规模稍小一点的穆巴达拉投资公司（MIC）。这六家是中东地区最大的六只主权投资基金，其中阿布扎比、迪拜、以及穆巴达拉这三家都是属于阿联酋，另外三家分别属于科威特、沙特、以及卡塔尔。

　　截至2022年末，这六家主权基金所管理的资产规模分别为8530亿美元（ADIA）、8030亿美元（KIA）、7767亿美元（PIF）、4750亿美元（QIA）、3200亿美元（ICD）、以及2760亿美元（MIC）。

　　港交所前行政总裁欧冠升预计，到2030年，中东主权基金规模将由目前的4亿美元左右增加至10亿美元，而在这个期间，将有10~20%的比例的资金流向中国市场，也就是1~2万亿美元。

　　3 “中东土豪”频繁出手港股市场

　　中东投资机构对中国资产的兴趣由来已久。例如早在2006年，科威特投资局与卡塔尔投资局就分别认购7.2亿美元和2.06亿美元的中国工商银行IPO的股份。

　　近年来，随着中国与中东地区经贸往来日益密切，中东投资者增持中国资产的行为也越发频密。

　　截至今年2季度末，阿布扎比与科威特分贝出现在26家和36家A股上市公司的前十大流通股东名单中。两只基金持有的A股市值高达135.6亿元人民币。

　　不仅A股，港股近年来也频繁得到中东投资者的增持。例如去年11月24日，电讯盈科考虑以约10亿美价格售其光纤业务的重要少数权益，引起中东主权财富基金的兴趣。

　　12月10日，金蝶国际公告与卡塔尔投资局达成最终协议，卡塔尔投资局将投资约2亿美元作为对价，认购金蝶国际根据一般性授权发行的普通股。

　　今年6月20日，蔚来汽车宣布与阿布扎比投资机构CYVN Holdings签订股份认购协议。后者通过定向增发新股和老股转让的方式，向蔚来进行总计约11亿美元的战略投资。

　　而8月26日，阿布扎比投资局通过旗下机构买入香港上市的养鸡企业凤祥股份近1.57亿股，平均每股1.5132港元。

　　值得注意的是，中国与新质生产力相关的行业与领域，由其受到中东基金的青睐。具体例如新能源、新消费、生物医药、互联网等板块。

　　像新能源板块，除了上文提到的阿布扎比增持蔚来汽车之外，沙特投资部与高合母公司华人运通签署的价值210亿沙特里亚尔（约合56亿美元、400亿元人民币）的订单，更创下中国造车新势力单笔合作金额之最。

　　去年10月，小马智行宣布获得沙特阿拉伯王国新未来城（NEOM）及旗下投资基金NIF的1亿美元投资。同时，小马智行与NEOM计划在沙特西北部的新未来城成立合资公司，为该地区提供自动驾驶技术解决方案。

　　在生物医药、人工智能、互联网等信息技术领域，根据穆巴达拉投资公司的资料，其在中国拥有80多个投资项目，包括互联网招聘平台Boss直聘、短视频平台快手、临床研究服务公司Novotech等。前两者都是港股上市公司。此外跨境电商Shein也与Mubadala有所合作。

　　此外，中东资本布局能源转型，而中国的光伏、石化等行业为他们提供了充分的投资价值。例如2023年3月，沙特石油巨头沙特阿美以246亿元人民币买入中国荣盛石化（002493）10%股份。

　　需要指出的是，中东资本的投资对象既涵盖A股，也涵盖港股。但两个市场基于各自的特性，对于中东资本以及中国投资者而言，具有不同的意义。A股的意义往往在于引进来，而港股更方便“走出去”，即使中国投资者接触到中东地区的资产以及上市公司。

　　近日，沙特资本市场管理局公布，沙特艾伯塔拉德银行（Bank Albilad）旗下的艾伯塔拉德投资公司（AlBilad Investment Company）拟设立一只投资中国香港股票的ETF，该申请已获得批准，预计发行资金规模在4亿美元左右。

　　这只跟踪香港股票的ETF基金将与南方东英资产管理有限公司合作，投资南方东英MSCI港股通精选ETF跟踪相关指数。而最新资料显示，MSCI港股通精选指数的前十大重仓股包括创科实业、小米集团、美团、中国神华（601088）、安踏体育、百济神州、海尔智家（600690）、农夫山泉、申洲国际、信达生物等。

　　而这意味着上述MSCI港股通相关指数的成分股即将迎来增量资金。

　　除了上述沙特中国香港ETF之外，沙特奥瓦尔银行旗下子公司SAB Invest也即将推出一只跟踪香港股市的ETF，目前尚在筹备中。

　　4 房地产板块是否迎来转机？

　　讲完中东土豪，回头过来说说房地产市场。

　　受近期美国降息因素提振，港股房地产板块近期出现了一波明显的小上扬。具体来看，像佳兆业集团、新世界发展、龙湖集团、万科企业等股份，近期涨幅明显。

　　美国降息对房企的利好，在笔者看来有三重效应。第一是内房股的境外美元债务的利息负担将逐步缓解。第二是美元降息意味着对中国人民币的贬值压力减弱，而中国政府的货币刺激政策空间打开。第三是美元降息通过港币汇率关系传递到港股，使得港股市场流动性干涸的局面得到缓解，也有利于股票的估值修复。

　　这三重因素对于房企而言，分别作用在资产负债表、运营基本面、以及股票估值面，都是实打实的利好。

　　此外，消息面上，转型从事房地产开发领域的二手房交易商贝壳公司，近期在成都斥资10亿元拿下地王项目。该事件使得长期萎靡的房地产市场精神为之一振。

　　具体来看，9月20日，成都推出锦江区金融城三期H12地块，该地块出让面积1.58万平方米，起拍楼面价19200元/平方米。与金茂、招商、绿城等十几家房企经过82轮竞后，地块最终由贝壳旗下贝好家（成都）置业有限公司以10.76亿元的价格竞得，成交楼面价27300元/平方米，溢价率42.19%。

　　贝壳作为二手房与房屋租赁平台，其掌握大量的交易价格数据，可以说是当今中国最了解房地产行业的机构之一。而贝壳肯出手、以四成的溢价真金白银去拿地，分析普遍认为是基于其对房地产周期运行阶段的分析和研判的基础之上做出的决策，应该具有一定的指导意义。

　　当然，中长期来看，中国房地产行业面临人口老龄化，存量房规模过于庞大，以及长期经济中枢下移等诸多因素的制约，毕竟难以回到过去25年之中那种暴力膨胀的行业状态了。

　　但无论如何，对于目前港股上市的房企而言，完成了债务重组，则意味着短期脱困。而引入战略投资者，对于公司创始人和前控股股东郭梓文而言，似乎也有一种平稳落地的味道在。

　　近期来看港股市场似乎处在某种拐点的感觉，流动性逐渐宽松，投资者开始活跃，好消息开始增多。后续发展我们应当保持谨慎乐观的心态。

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