绿城，杭州房地产的一张名片，高端住宅的代表，当前土地市场上的明星房企，亦是见证中国房地产市场蓬勃壮大，周期波动的代表房企之一。

　　2025年1月6日，是绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）成立30周年。这30年间，中国房地产市场起起伏伏，新房年销售规模从百亿元扩展到如今的10万亿元，绿城也从一个地方性开发企业，成长为布局全国的行业翘楚。

　　在房地产市场大小周期的变革中，绿城始终以产品品质立身，在市场周期波动中保持长青。“三十”而立之年，绿城顶住了楼市压力，以超过2700亿元的销售额位列百强房企第三位。回望过往三十年至今，绿城做对了什么？经历了哪些困境？未来又会如何发展？

　　以“品质先行+创新赋能”铺底色

　　坚持做“好房子”

　　1995年，绿城在浙江杭州这片沃土上扎下了根。创业的前十年，是绿城从无到有的成长阶段，亦是奠定企业底色的10年。

　　彼时，市场经济的兴起推动工业、制造业热火朝天，但房地产行业仍在萌芽阶段，充满未知与可能。在这样一个尚未完全开发的领域，绿城的第一个项目，选择了开发难度更高的别墅产品——丹桂花园。与普通商品房相比，别墅的开发显然更需要精心规划和更长的周转周期。

　　在绿城的住宅营造史上，桂花城是其早年高端住宅的扛鼎之作。彼时，项目一经推出，便获得了市场积极响应，迅速实现售罄。后来，桂花城系列成为绿城在全国范围内被模仿和复制最多的产品之一，亦是行业标杆样品盘。

　　打响产品力第一枪后，绿城内部却掀起了严格的自我反思，一本囊括规划、施工、景观、销售、物业管理等诸多细节缺陷的《桂花城批判》出炉，全员复盘。这份内部批判文件不仅反映了绿城对自身产品的严苛要求，更打响了“精品”在业界的知名度。

　　从最初的一砖一瓦到“桂花城”再到“玫瑰园”项目的竣工，绿城创立之初对住宅产品和品质近乎偏执的严苛，可谓是坚持做“好房子”的起点。此后三十年间，产品主义思维成为绿城的核心竞争力，依靠“品质”和“创新”这两大基因，绿城不断实现产品迭代。

　　时至今天，提起房地产领域的“产品主义者”，绿城依然一马当先。2022年，绿城中国成立了科研委员会，践行以客户为中心的产品主义。2023年以来，绿城对全国20个以上城市深入采集了1800万潜在客户，以亿计的数据，经过AI大数据分析训练，深入的了解客户、理解客户，进而代表客户在项目的前端辅助产品设计。

　　总体而言，以“绿城好房子标准”为纲，以“凤起系、月华系、庐系、春月系”等引领及焕新产品系为目，以“智慧宅、健康宅、生命宅、绿色宅”为核心提升，绿城全面系统地实现了产品谱系的创新迭代。

　　在品质方面，围绕最懂产品和最终客户两大战略支点，绿城通过前置创新、大设计理念，贯穿客研、投资、设计、成本、工程等全业务链条，在产品创新及工程精益管控等方面取得丰硕成果。中指研究院《2024中国城市居民居住满意度调查报告》显示，绿城中国以92.9分的总体满意度得分领跑行业，并在16座城市拿下总体满意度第一，12座城市拿下总体忠诚度第一。

　　绿城管理层亦多次公开强调，对自身的自画像以及定位是房企“TOP10里面的品质标杆”。绿城中国董事会主席张亚东曾表示：“这句话有两个含义，一个是定量，一个是定性。定量是我们要站在TOP10定义之中，另外一个品质标杆则是定性，即在TOP10里边我们要做到什么样的形象，做成什么样的公司。”

　　以“上市筹资+引战重组”稳基本盘

　　加快全国化拓展

　　夯实产品品质基石后，绿城的下一步是走向规模化。2002年起，绿城走出杭州，逐步拓展至北京、上海等全国市场。在这一过程中，随着扩张步伐的加快，绿城的融资需求日益增长。

　　为了筹措资金解决发展难题，绿城将眼光瞄向了资本市场。2006年7月，绿城正式在香港联交所上市，融资26.7亿港元，这是绿城加速成长的起点。彼时，适逢中国房地产市场迎来黄金发展时期，绿城一路攻城略地。

　　上市前，绿城全年（2005年）营业收入仅为25.35亿元，开发项目也主要集中在杭州。上市当年（2006年），绿城营业收入跃升至64亿元，比上年大幅度增长152%。

　　2007年，绿城各项经营业绩再度取得了新的突破，实现预售收入比上年增长113%，达到151亿元。2007年底，绿城总土地储备建筑面积达2222万平方米，比上年同期增长81%，且已在全国多地落子。

　　2015年，绿城引入央企中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）作为第一大股东。这一年，是绿城新征程的起步之年。

　　上市筹资+股权调整的双重加持，尽管其间经历了市场的跌宕起伏，但绿城完成了全国化布局和规模化发展。在第二个十年的收官之年（2015年），绿城超额完成销售目标，以719亿元战绩开启了第三个十年发展新篇章。

　　基本盘稳健后，绿城中国进入有质发展期。尤其是2021年以来，行业进入深度调整期，绿城中国凭借稳健的财务、持续向好的业绩，投资者给出了“内房股之锚”的高度评价。优质的基本面，也让绿城中国2024年的股价实现了16.5%涨幅。

　　以“理性投资+多元布局”打安全牌

　　谋求“确定性”发展

　　2015年至今，中国房地产市场跌宕起伏，前半程是高光时刻，后半程则是低谷徘徊，是充满挑战与不确定性的十年。在这期间，绿城经历2015年至2018年的复苏期，以及2019至2021年的调整与成长，以及2022年至今的坚守期，穿越迷雾，迈向成熟。

　　细看过往，在周期波动之下，绿城屹立不倒，离不开品质先行的基因、理性精准的投资以及业务的多元化发展和稳健安全的财务盘面。

　　在产品迭代和创新方面，以产品力为先贯穿三十年发展历程的背后，不断升级产品力标准，是长期主义经营理念。正如绿城管理层的共识是，无论行业的形势如何变化，绿城始终相信房企过硬的产品力是确保企业竞争力、穿越周期的重要一环。未来，绿城也将持续打磨和提升产品力。

　　在拿地投资方面，绿城吸取教训，坚持谨慎原则，聚焦核心城市和高潜力板块，避免因激进扩张而陷入高杠杆困局。2024年上半年，绿城高能级核心城市的市场地位持续巩固，一、二线城市销售额占比80%，在杭州、上海、西安、北京等13个核心城市销售排名当地前十。

　　在业务模式上，绿城于2020年将代建业务拆分为绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）上市，孵化出全国代建第一股的同时，绿城管理以轻资产模式运营，成为绿城业绩新增长极。此外，绿城还在物业服务、养老产业等领域持续发力，构建了多元化业务发展新格局。

　　在稳健财务盘面方面，确保资金安全永远是绿城的第一原则，这是底线。“公司每个阶段买地的额度都是通过谨慎的现金流模型测算排布而成，根据销售情况以及对市场后续判断，以比较谨慎的角度来精准投资。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰曾向《证券日报》等媒体如是称。

　　更重要的是，2024年，绿城不仅妥善解决了当年到期债务，还提前完成2025年3亿美元的境外债务置换，守住了债务安全底线。在行业内多家“千亿房企”债务违约之际，截至2024年6月底，绿城在手货币资金为751.33亿元，创历史新高。与此相呼应的是，降本增效，亦是绿城近年来的重要经营逻辑。中交集团入股后，绿城的融资成本明显下降，平均融资成本从2015年的7.3%一路下降至2024年上半年的4.0%。

　　在市场波诡云谲的第三个十年，“绿城打出了建设‘好房子’、理性投资、安全偿债等多种组合安全牌，为未来发展夯实基础。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。

　　经历30年的蜕变与成长，展望未来，对于当前房地产市场形式的变化，张亚东并不悲观，在他看来，绿城在变化中占据一定的先机。正如其所示：“下一步我们更需要接近的目标是，作为一个产品主义者，为大家提供更好的房子，来满足对美好生活的需求。在未来的竞争格局中，绿城有很多机会，会做得更好，继续努力。”