1月14日晚间，房企碧桂园(02007.HK)补发了2023年年报和2024年中报。

　　根据发布的业绩报告，碧桂园在2023年度实现营收约4010亿元，同比减少约6.8%；实现税前亏损约1673亿元。2024年上半年，碧桂园实现营收约1021亿元，同比減少约54.9%；实现税前亏损约108亿元，相比上一年也明显减少。

　　截至2024年6月末，碧桂园共有总现金余额约448亿元，总有息负债约2502亿元。

　　在过去两年国内房地产市场下行，房企的资产价值缩水后，碧桂园不可避免地出现了大幅亏损，但截至2024年6月末，碧桂园的净资产仍有741亿元，好于市场预期。

　　从财报数据可以看出，碧桂园2024年上半年的亏损情况相比2023年已有改善。接近碧桂园的相关人士称，2024年全年的亏损情况有望收窄。

　　大幅减值计提

　　在2023年财报中，碧桂园计提了大额存货减值准备，总额度约824亿元，这也是出现大额亏损的原因之一。

　　过去几年的房地产行业处于深度调整周期，房企的存货均面临价值下跌，为反映存货价值的真实情况，这两年房企普遍都在财务报表中计提了资产减值损失。

　　2024年上半年，碧桂园对存货减值的计提额度已减少为27亿，这是基本对公司已将存货减值大部分出清的判断，除非接下来市场价格还有大幅下跌。在当前一系列房地产支持政策下，如楼市出现回暖，房企存货的公允价值也可能随着市场环境改善而回调。

　　在大幅减值计提后，碧桂园接下来的资产减值压力有望逐步减缓，未来权益还有增厚的空间。

　　受宏观经济环境和房地产下行等因素影响，碧桂园也存在部分应收款项无法回收的风险，因此计提了金融资产及财务担保减值损失净额约372亿。加上对存货的计提减值，这两项合计占到碧桂园2023年税前亏损总额的71.5%。

　　在2023年，房地产企业的整体信用融资规模大幅下降，碧桂园为了回收现金流以保障交房任务，同时保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，对旗下多个项目和资产做了较大的折价处置安排。

　　碧桂园在2023年共交付房屋超60万套；2023年1-8月，共偿还境内外公开市场债务本金约185.4亿元。当时为了完成这两项任务，碧桂园以亏损的方式出售了部分资产，这加大了2023年的总亏损额度。

　　从2022年至今，碧桂园已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。最新的一例出售是在2024年12月，碧桂园将持有的长鑫科技1.56%股权以20亿元卖出，这部分资金主要会用于保交楼等项目建设开支。

　　保交房仍是第一要务

　　面对过去几年的严峻挑战，碧桂园将公司的运营重点放在了保交房方面。2024年全年，碧桂园累计交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套房屋。

　　碧桂园表示，保交房仍是公司的第一要务，也是短期内的主要经营目标。目前正采用极限收支的运营策略，挖潜现有交付资源，通过与主要承建商及供应商协商付款计划，保障项目正常运转。

　　同时碧桂园也在依托各地的房地产融资“白名单”，各地方政府利用专项债对房企项目及闲置土地收储的政策，争取更多外部资源来支持交付工作的推进。

　　在具体策略方面，碧桂园制定实施了“一楼一策”工作方案；并主动向住建部门汇报，请求支持的同时加强项目风险处置的主动性；还在争取各地政府的理解和支持，提高保交房资源的使用效率；同时也在争取关于保交房的利好政策支持，缓解保交房资金压力。

　　补发财报之前，碧桂园的境外债务重组也有了新进展。1月9日晚间，碧桂园公布了境外债重组的初步方案，目前已获得七家银行组成的协调委员会支持。

　　这次提出的初步重组方案目标，是减少债务最多116亿美元，将债务到期时间最多延长11.5年，同时将融资成本从每年约6%降低至约2%。

　　碧桂园表示，预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致，目前已就重组框架性条款与银团委员会达成原则性一致意见。

　　如果能通过债务重组，碧桂园将能优化债务结构，减轻利息支出，延长还款期限，整体减轻债务压力，也能将更多资源用于保交楼，降低近年来地产行业层面的“期房”信任问题。

　　碧桂园补发出财报，表明公司正在逐步化解危机，港股的股票也有望在停牌近一年后实现复牌。