房地产行业观察：一线城市成交回暖；华润、金茂引领土拍热度

2025-03-13 10:41:14 来源：金融界

　　2025年1-2月，中国房地产市场延续分化行情，高能级城市楼市成交同比正增长，土地市场热度持续攀升，而弱能级城市仍面临压力。政策端持续发力，中央及地方围绕旧改、收储、“好房子”建设等方向推进细则落地，市场预期逐步修复。

　　一、核心城市成交回暖，供需两端分化加剧

　　新房市场呈现结构性复苏

　　2025年1-2月，全国40城新房成交面积累计同比微增1.8%，其中一线城市表现尤为突出，累计同比增幅达9.0%。深圳、上海、北京、广州单月新房成交面积同比分别增长138%、90%、44%、19%，政策利好推动需求释放。二线城市中，苏州、福州、济南同环比均正增长，但多数城市仍呈现“环比回落、同比修复”特征。相比之下，三四线城市累计成交同比下滑7.4%，仅吉安、江门等少数城市实现同环比双增。

　　二手房成交热度维持高位

　　1-2月，全国18城二手房成交面积累计同比上涨21.4%，其中一线城市累计同比增幅达41.0%，北京、深圳单月同比涨幅分别达90%、113%。二线城市中，杭州、青岛、厦门等城市二手房成交同比涨幅超50%。二手房市场持续活跃，反映出高能级城市改善性需求释放及政策优化效果。

　　3月“小阳春”预期升温

　　克而瑞数据显示，3月重点城市预计新增商品住宅供应面积环比增长166%，改善型房源占比达51%。核心城市供应放量有望带动市场热度回升，但三四线城市仍将延续筑底行情。

　　二、土地溢价率创新高，头部房企聚焦核心城市

　　土拍热度持续攀升

　　2025年2月，全国300城住宅用地平均溢价率达8.7%，创42个月以来新高，其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率分别为15.0%、17.4%。北京、上海、杭州多宗地块高溢价成交，二线城市土地市场热度反超一线。1-2月，全国土地成交总价同比上升3.2%，楼面均价同比上涨10.6%，核心城市优质地块争夺激烈。

　　头部房企拿地强度提升

　　百强房企1-2月全口径拿地金额同比大增43.5%，拿地楼面均价同比上涨46.8%。华润、金茂、保利发展（600048）等企业领跑，单月拿地金额均超百亿元，投资高度聚焦高能级城市。例如，华润2月拿地金额194亿元，拿地强度(拿地金额/销售额)达144%；金茂拿地金额180亿元，拿地强度达408%。

　　政策支持土地收储

　　自然资源部、财政部明确专项债券优先支持土地储备，北京、广东、四川等地加速落地旧改与土储专项债。北京2月发行462.9亿元专项债，其中59%投向旧改；广东成为首个使用专项债回收闲置存量土地的省份，四川多地拟折价收购存量土地。政策助力下，土地市场规范化运作与存量盘活有望提速。

　　当前，房地产市场呈现“核心城市回暖、土拍热度分化、政策优化深化”三大特征。随着3月传统销售旺季到来，供需两端协同发力，重点城市“小阳春”行情可期，但市场整体修复仍需政策与信心进一步共振。

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