房地产行业观察:一线城市成交回暖;华润、金茂引领土拍热度
2025年1-2月,中国房地产市场延续分化行情,高能级城市楼市成交同比正增长,土地市场热度持续攀升,而弱能级城市仍面临压力。政策端持续发力,中央及地方围绕旧改、收储、“好房子”建设等方向推进细则落地,市场预期逐步修复。
一、核心城市成交回暖,供需两端分化加剧
新房市场呈现结构性复苏
2025年1-2月,全国40城新房成交面积累计同比微增1.8%,其中一线城市表现尤为突出,累计同比增幅达9.0%。深圳、上海、北京、广州单月新房成交面积同比分别增长138%、90%、44%、19%,政策利好推动需求释放。二线城市中,苏州、福州、济南同环比均正增长,但多数城市仍呈现“环比回落、同比修复”特征。相比之下,三四线城市累计成交同比下滑7.4%,仅吉安、江门等少数城市实现同环比双增。
二手房成交热度维持高位
1-2月,全国18城二手房成交面积累计同比上涨21.4%,其中一线城市累计同比增幅达41.0%,北京、深圳单月同比涨幅分别达90%、113%。二线城市中,杭州、青岛、厦门等城市二手房成交同比涨幅超50%。二手房市场持续活跃,反映出高能级城市改善性需求释放及政策优化效果。
3月“小阳春”预期升温
克而瑞数据显示,3月重点城市预计新增商品住宅供应面积环比增长166%,改善型房源占比达51%。核心城市供应放量有望带动市场热度回升,但三四线城市仍将延续筑底行情。
二、土地溢价率创新高,头部房企聚焦核心城市
土拍热度持续攀升
2025年2月,全国300城住宅用地平均溢价率达8.7%,创42个月以来新高,其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率分别为15.0%、17.4%。北京、上海、杭州多宗地块高溢价成交,二线城市土地市场热度反超一线。1-2月,全国土地成交总价同比上升3.2%,楼面均价同比上涨10.6%,核心城市优质地块争夺激烈。
头部房企拿地强度提升
百强房企1-2月全口径拿地金额同比大增43.5%,拿地楼面均价同比上涨46.8%。华润、金茂、保利发展(600048)等企业领跑,单月拿地金额均超百亿元,投资高度聚焦高能级城市。例如,华润2月拿地金额194亿元,拿地强度(拿地金额/销售额)达144%;金茂拿地金额180亿元,拿地强度达408%。
政策支持土地收储
自然资源部、财政部明确专项债券优先支持土地储备,北京、广东、四川等地加速落地旧改与土储专项债。北京2月发行462.9亿元专项债,其中59%投向旧改;广东成为首个使用专项债回收闲置存量土地的省份,四川多地拟折价收购存量土地。政策助力下,土地市场规范化运作与存量盘活有望提速。
当前,房地产市场呈现“核心城市回暖、土拍热度分化、政策优化深化”三大特征。随着3月传统销售旺季到来,供需两端协同发力,重点城市“小阳春”行情可期,但市场整体修复仍需政策与信心进一步共振。
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