融资提速的万科，于7月18日晚间公告公司获得147.28亿元的新增贷款，旗下两家子公司提供担保。至此，万科在6月至今共48天里已获得的担保融资额就达到了299.69亿元。

　　此外，5月万科还获得由招商银行牵头的200亿元银团贷款，并发行了14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。融资通道保持打开的同时，下半年万科仅剩两笔境内债未偿还。火速完成的2亿元公司股份增持计划，也带动公司股价的小幅上涨。但在上半年预亏最高至90亿元的基本面下，融资和偿债之外，万科围绕修复业绩要做的还有很多。

　　多措并举，融资提速

　　据7月18日晚间公告，为满足经营需要，万科向银行融资147.28亿元；万科全资子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别以持有的土地抵押给银行，为万科在上述银行融资事项提供相应的担保，期限均为4年。

　　梳理发现，这已经是自6月以来共计48天里万科公告的第11笔新增贷款。结合公告数据来计算，通过这11笔贷款，万科累计向交通银行、招商银行、农业银行等获得约299.69亿元的融资。

　　就形式而言，万科旗下多个子公司为该类融资事项提供相应的质押担保，贷款年限最短的为3年，最长的可至15年。从金额上来看，本次近150亿元为最高的一笔；其次是7月2日公告的贷款为57.36亿元，年限为15年，由上海扬子江、广州寰城、河南民祥置业三家公司提供质押担保。

　　按照万科2023年度股东大会审议通过的《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案》，万科董事会已取得股东大会授权，在授权有效期内可提供的新增担保总额不超过1500亿元；同时，股东大会已授权万科总裁对于单笔对外担保金额低于125亿元进行决策。

　　截至6月30日，万科的担保余额为524.98亿元，占公司2023年未经审计归属于上市公司股东净资产的比重为20.93%。其中，公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额为523.15 亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为1.83 亿元。

　　在7月18日的担保发生后，万科对外担保总额将为 766.48 亿元，占公司2023年未经审计归属于上市公司股东净资产的比重为30.56%。万科还指出，“公司无逾期担保和涉及诉讼的担保。”

　　万科近期部分担保融资概况，图片来源：

　　除了担保融资外，万科近期在其他融资方式上也取得进展。在7月9日披露的《投资者关系活动记录表》中，万科称，“今年以来，公司合计新增融资、再融资超 600 亿元，对应偿还超过 500 亿元。”

　　万科提到，针对融资模式转型，公司按照“应报尽报”原则积极申请，大部分在建项目都已经向属地城市做了申报；利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。针对银团贷款的争取，公司在5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交行固融资产包融资。

　　在REITs领域，此前以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费类基础设施REIT于4月30日在深圳证券交易所上市，成为首批获批的消费类基础设施基金之一。其在7月18日最新发布的二季报显示，最近的4月16日（基金合同生效日）至6月30日，其实现营业收入6916.29万元，租金收缴率为100%；上半年客流量达1052万，同比增长3.26%；报告期内实现可供分配金额3681万元，按发行规模计算，年化分配率为5.44%，实现招募说明书预测水平的104.37%。同时，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT于今年3月进入发行阶段，资产方为万科旗下万纬物流。

　　在6月下旬，还曾有媒体援引彭博社报道称，“万科正计划以旗下长租公寓品牌泊寓为标的，向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行，计划发行规模约为1.38亿美元（约为10亿元人民币）。 不过，该消息并未得到万科的回应，也未有官方文件证实。若长租公寓REIT也成功发行，万科或成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科董事会主席郁亮就曾表示，REITs将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转。

　　此外，万科还曾在5月16日发行了一笔规模为14.35亿元的CMBS，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年，公开市场融资保持通畅。

　　年内已无到期美元债，境内债剩两笔

　　就流动性来看，最近的一季报显示，报告期内万科经营性现金流净流出约94.21亿元，系2009年以来的首次；筹资活动产生的现金流净流出约为89.45亿元，其中偿还债务所支付的现金达到155.9亿元。

　　截至3月31日，万科在手货币资金约830.7亿元；而同期，其账面上的短期借款约19.75亿元，一年内到期的非流动负债约821.9亿元，两者合计约841.65亿元，资金缺口约10.95亿元。

　　不过，按照万科在7月9日公告中的说法，公司债务偿还将有序展开。据其披露，“公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余 2 笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。”

　　但从目前已经披露的业绩预告来看，万科在今年上半年的归母净利润预计亏损70亿元~90亿元，较上年盈利98.7亿元，下降171%~191%；扣非后的净亏损50亿元~65亿元，较上年盈利87.03亿元，下降157%~175%。

　　拉长时间线来看，这将是万科自上市以来首次录得中期亏损。去年同期，万科归母净利润为98.7亿元，同比下降19.43%，系2019年以来首次降至100亿规模以下。对此，万科在公告中也称，“因为行业销售回款在前，结算收入利润在后的特点，中期业绩数字大部分体现的是历史经营结果，对当期现金流不构成影响。”

　　目前，万科最新的半年报还未发布，最终业绩仍待观察。融资发力、偿债有序之外，万科在二级市场增持公司股份动作也带来了正向影响，同花顺（300033）数据显示，7月19日万科收报7.06元，月内涨幅为1.88%。

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