融资提速,万科再获147亿银行贷款、两子公司抵押土地提供担保
融资提速的万科,于7月18日晚间公告公司获得147.28亿元的新增贷款,旗下两家子公司提供担保。至此,万科在6月至今共48天里已获得的担保融资额就达到了299.69亿元。
此外,5月万科还获得由招商银行牵头的200亿元银团贷款,并发行了14.35亿元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)。融资通道保持打开的同时,下半年万科仅剩两笔境内债未偿还。火速完成的2亿元公司股份增持计划,也带动公司股价的小幅上涨。但在上半年预亏最高至90亿元的基本面下,融资和偿债之外,万科围绕修复业绩要做的还有很多。
多措并举,融资提速
据7月18日晚间公告,为满足经营需要,万科向银行融资147.28亿元;万科全资子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别以持有的土地抵押给银行,为万科在上述银行融资事项提供相应的担保,期限均为4年。
梳理发现,这已经是自6月以来共计48天里万科公告的第11笔新增贷款。结合公告数据来计算,通过这11笔贷款,万科累计向交通银行、招商银行、农业银行等获得约299.69亿元的融资。
就形式而言,万科旗下多个子公司为该类融资事项提供相应的质押担保,贷款年限最短的为3年,最长的可至15年。从金额上来看,本次近150亿元为最高的一笔;其次是7月2日公告的贷款为57.36亿元,年限为15年,由上海扬子江、广州寰城、河南民祥置业三家公司提供质押担保。
按照万科2023年度股东大会审议通过的《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案》,万科董事会已取得股东大会授权,在授权有效期内可提供的新增担保总额不超过1500亿元;同时,股东大会已授权万科总裁对于单笔对外担保金额低于125亿元进行决策。
截至6月30日,万科的担保余额为524.98亿元,占公司2023年未经审计归属于上市公司股东净资产的比重为20.93%。其中,公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额为523.15 亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为1.83 亿元。
在7月18日的担保发生后,万科对外担保总额将为 766.48 亿元,占公司2023年未经审计归属于上市公司股东净资产的比重为30.56%。万科还指出,“公司无逾期担保和涉及诉讼的担保。”
万科近期部分担保融资概况,图片来源:
除了担保融资外,万科近期在其他融资方式上也取得进展。在7月9日披露的《投资者关系活动记录表》中,万科称,“今年以来,公司合计新增融资、再融资超 600 亿元,对应偿还超过 500 亿元。”
万科提到,针对融资模式转型,公司按照“应报尽报”原则积极申请,大部分在建项目都已经向属地城市做了申报;利用经营性物业贷的机会,积极开展专项行动,上半年新增149.8亿元。针对银团贷款的争取,公司在5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,6月落地交行固融资产包融资。
在REITs领域,此前以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费类基础设施REIT于4月30日在深圳证券交易所上市,成为首批获批的消费类基础设施基金之一。其在7月18日最新发布的二季报显示,最近的4月16日(基金合同生效日)至6月30日,其实现营业收入6916.29万元,租金收缴率为100%;上半年客流量达1052万,同比增长3.26%;报告期内实现可供分配金额3681万元,按发行规模计算,年化分配率为5.44%,实现招募说明书预测水平的104.37%。同时,华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT于今年3月进入发行阶段,资产方为万科旗下万纬物流。
在6月下旬,还曾有媒体援引彭博社报道称,“万科正计划以旗下长租公寓品牌泊寓为标的,向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行,计划发行规模约为1.38亿美元(约为10亿元人民币)。 不过,该消息并未得到万科的回应,也未有官方文件证实。若长租公寓REIT也成功发行,万科或成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前,万科董事会主席郁亮就曾表示,REITs将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,实现资产和资金更高效、更良性的运转。
此外,万科还曾在5月16日发行了一笔规模为14.35亿元的CMBS,优先级票面利率为3.6%,期限不超过18年,公开市场融资保持通畅。
年内已无到期美元债,境内债剩两笔
就流动性来看,最近的一季报显示,报告期内万科经营性现金流净流出约94.21亿元,系2009年以来的首次;筹资活动产生的现金流净流出约为89.45亿元,其中偿还债务所支付的现金达到155.9亿元。
截至3月31日,万科在手货币资金约830.7亿元;而同期,其账面上的短期借款约19.75亿元,一年内到期的非流动负债约821.9亿元,两者合计约841.65亿元,资金缺口约10.95亿元。
不过,按照万科在7月9日公告中的说法,公司债务偿还将有序展开。据其披露,“公开市场债务方面,上半年公司完成3笔境外债的偿付,折合人民币约105亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成3笔境内公司债和中票的偿付,合计50亿元。下半年,境内公开债券还剩余 2 笔,合计共43亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。”
但从目前已经披露的业绩预告来看,万科在今年上半年的归母净利润预计亏损70亿元~90亿元,较上年盈利98.7亿元,下降171%~191%;扣非后的净亏损50亿元~65亿元,较上年盈利87.03亿元,下降157%~175%。
拉长时间线来看,这将是万科自上市以来首次录得中期亏损。去年同期,万科归母净利润为98.7亿元,同比下降19.43%,系2019年以来首次降至100亿规模以下。对此,万科在公告中也称,“因为行业销售回款在前,结算收入利润在后的特点,中期业绩数字大部分体现的是历史经营结果,对当期现金流不构成影响。”
目前,万科最新的半年报还未发布,最终业绩仍待观察。融资发力、偿债有序之外,万科在二级市场增持公司股份动作也带来了正向影响,同花顺(300033)数据显示,7月19日万科收报7.06元,月内涨幅为1.88%。
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