招商蛇口（001979）首先希望能够稳住基本盘，对未来展望则持谨慎态度。

　　3月20日，招商蛇口召开2023年度业绩发布会。

　　董事长蒋铁峰、总经理朱文凯、副总经理聂黎明、副总经理刘晔、副总经理伍斌、财务总监黄均隆等管理层出席会议。这是新一届领导班子首次公开面对投资者及媒体。

　　2023年，招商蛇口归母净利润实现同比正增长，为近三年来的首次，但管理层更加谨慎乐观，对2024年的销售目标也未再给出明确数字，朱文凯强调“2024年的整体销售能不能达到去年的量，我们还是保持观望态度”。

　　毛利率会回归20%以上

　　2023年，招商蛇口营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%，其中来自房地产开发业务的收入同比减少约7%至1539.57亿元；归母净利润63.19亿元，同比提升48.2%。

　　地产开发业务来看，招商蛇口2023年全年实现签约销售面积1223.41万平方米，对应签约销售金额2936.35亿元，“强心30城”签约销售额占比为91%，其中核心“6+10城”占比77%。

　　投资端，招商蛇口2023年累计获取55宗土地，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，权益地价约867亿元，较2022年的766亿元增长101了亿元，整体权益占比超76%。此外新增项目中，有29个实现当年拿地当年开盘，报告期内贡献销售金额约340亿元。

　　这些投资聚焦在招商蛇口划定的核心城市。2023年，该公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后在上海获取了9宗项目，杭州6宗，北京5宗、西安5宗。

　　蒋铁峰没有否认过去两年的高强度投资，他直言这两年销售项目的利润率较2021年之前有明显改善，且2022年所摘项目已经基本销售完毕，如今陆续进入结转期，2023年的项目也完成了部分销售，“给未来的财报表现奠定了比较良好的基础”。

　　数据显示，2023年，招商蛇口地产开发业务的毛利率为17.1%，较上年同期下滑约4个百分点。在黄均隆看来，这样的毛利率水平与行业表现基本一致。2023年及前几年，由于销售价格和销量下滑，招商蛇口计提了一些存货减值，影响到了毛利率水平，后续是否还会存在减值计提则要看后期市场情况。

　　“我们认为会逐步企稳回升。”他强调，房地产市场正在逐步复苏，项目利润水平有明显改善，近两年所摘项目基本都达到了预期，且公司在深圳，包括太子湾和前海，还有很多高毛利率的项目，未来这几年都陆续会结转。

　　“如果要给大家一个预期的毛利率水平，我们认为未来几年会逐步恢复到20%以上。”黄均隆如此说道。

　　谨慎看未来

　　2023年，房地产市场依旧在筑底徘徊，商品房销售金额、面积、新开工面积与历史峰值相比，分别下降35.9%、37.7%、58%，全国户均住房套数已达1.1套/户，供求关系发生转变。

　　作为头部房企，招商蛇口未来的业务板块规划成为业内的关注重点。对此，蒋铁峰直言，在住宅市场规模持续下降的当下，不论愿不愿意，房企都面临转型，而招商蛇口早在2015年就提出“成为中国领先的城市和园区综合开发运营商”的战略目标，“现在来看是非常正确的”。

　　他表示，中短期来看，招商蛇口的目标还是站稳行业5强，且面向中长期积极推动转型。2023年，招商蛇口来自房地产开发业务的收入占比已经由上一年的90.47%降至87.97%，资产运营和城市服务业务的收入占比分别为3.39%、8.64%，较2022年的2.31%、7.22%均有所提升。

　　面对行业趋势的改变，2024年，招商蛇口要发力改善型住宅产品及保租房业务。蒋铁峰说，现在是产品为王的时代，“我们通过以销定投、以销定产，品质优先，实现产销共存动态的平衡，这是开发业务的基本判断”。

　　谈到新房市场销售情况，朱文凯表示，今年一季度的总体市场表现弱于去年，对2024年的整体销售规模能否达到去年水平仍持观望态度。他强调，在市场没有大的改善之前，招商蛇口希望能够稳住销售水平及经营性现金流，“我们首要的是希望能够稳住基本盘，对未来展望持谨慎态度”。

　　蒋铁峰补充说，考虑到市场稳定的需求依然存在，我们判断2024年市场可能会前低后高，招商蛇口也会加大弹性运营力度，卖得好的项目加快进度、加快上市，销售不畅的则减少资金支出，按月度、按季度以销定投、以销定产，“我们还是以效率质量为优先。”

　　投资更聚焦

　　在这个基准下，招商蛇口进一步收缩了投资范围，拉长时间轴可以看到招商蛇口的投资策略变化。

　　2020年时，公司的投资选择涵盖了70多个城市，其中重点投资30城，机会型投资城市40多个；2021年至2023年，招商蛇口投资范畴划定为“强心30城”(分档管理)，其中深耕核心“6+10城”，机会型投资14城；2024年则是在“强心30城”的基础上，进一步聚焦核心10城，机会型关注“X”城。

　　伍斌说，拿地主要取决于销售市场表现，考虑到当下销售市场未出现明显回升，而土地市场又恢复到价高者得的规则，热点城市非常“热”，而招商蛇口整体还是谨慎乐观，战略投资聚焦在核心10城，它们的布局要达到9成以上，这是今年的投资方向。

　　蒋铁峰也表示，“面粉”的控制非常重要，招商蛇口不会盲目追高，公司会根据价格测算，拿合理价格的项目，宁可错过，不能错了。

　　“其实现在市场投资机会还是非常多的，只要拿到合适价格的土地，辅以优质的产品力，应该会保证项目盈利水平，这是我们最关注的，所以我们也不会存在说这个地一定要拿到或怎么样，还是以安全稳健、合理盈利空间为最终标准。”

　　另外，二手房与新房市场的结构性改变也会一定程度上影响招商蛇口的拿地选择。今年一、二月份的数据来看，二手房活跃度高于新房，朱文凯认为这种结构变化以后会是常态，他说当市场进入存量时代以后，二手房的交易量会始终大于新房，尤其是在一些核心城市，而这也是招商蛇口在进行新房开发业务时较为关注的一个先行指标。

　　保障房来看，按蒋铁峰所言，考虑到REITs渠道打开，招商蛇口也在积极拓展这部分业务，2023年通过公开市场拿了2个项目，分别位于上海和合肥，大概两年多就会上市，未来会装入保障性住房的平台。

　　另外，该公司也在积极利用存量商品房来纳入国家保障房体系，帮助去库存，“在苏州、郑州、天津等城市，已经跟政府达成了良好的合作，这是资源的利用，政府跟企业合作双赢”。

　　对于城中村改造，招商蛇口未来也会加大拓展力度。这类型项目各地模式不同，北京、上海等城市是由政府主导，通常整理成净地后再上架到公开市场拍卖，广州、佛山、深圳的参与机会则会更多一些，招商蛇口也在积极跟进，“最近在积极参与广州、佛山的一些项目”。

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