广州地产老板,拿到75亿救急钱
保住家底,对抗收购。
合景泰富董事会主席孔健岷,到账一笔“救急钱”。
记者从知情人士获悉,合景参与开发的香港豪宅项目“凯玥”,在8月10日完成一笔10.5亿美元的私募贷款,约合人民币75亿元。
凯玥将于8月25日到期一笔债务,总额102亿港元,剩余未偿还本金约86亿港元。
据称,这笔新到的私募贷款,将用于替换旧债务。
凯玥是一个货值超300亿元的大体量项目,由合景泰富和龙光合作开发。
两家出险后,先是李嘉诚的长实集团有意接盘该项目,后又遭到境外资本的恶意收购。
有业内人士告诉《21CBR》记者,对于开发商而言,这笔贷款可谓一举两得,既保住了项目,也利于两家公司的境外债整体展期。
1
对抗收购
这笔最新私募贷款,源于两家广东房企联合对抗恶意收购。
今年4月,美国另类资管公司Ares向银行提议,每1美元面值的银团贷款,初步报价为0.95美元,寻求购买凯玥项目贷款的多数权益,以取得项目控制权。
若收购成功,Ares将用不到百亿资金,获得一个300亿体量的项目。
凯玥项目的债券,在汇丰、渣打等银团手中,2019年,两家房企抵押项目,获得贷款102亿港元,用于项目开发。
两家房企出险后,该项目保持正常付息,未构成违约,却被多方资本盯上。
去年,长实集团表态,希望接手“凯玥”这笔债权,并与汇丰进行了接洽。
于合景泰富和龙光而言,这个项目既是压箱宝,也关系着两家的境外债重组计划。
两家老板正在推动境外债展期,将凯玥项目纳入资产增信范畴,承诺偿还贷款后的剩余现金流或新增融资,用于还债。
若失去凯玥,债权人的权益将失去保障,加大境外债重组难度。
龙光与合景泰富强烈反对,联同摩根大通引入资金方,对抗上述收购。
此前有消息称,此次引入的私募贷款,由摩根大通协助安排,潜在贷款方包括新加坡私募基金RRJ Capital、美国基金公司PIMCO、德意志银行等。
2
销售复苏
摩根大通出手,或是看中凯玥项目的销售前景。
该项目为香港地区的半山豪宅,位于港岛南区临海地段,背山面海,户户向南,位置、户型优质,共6座住宅大楼、295套海景大宅。
2023年首批入市,只售出3套,一度去化缓慢。今年3月,香港楼市出新政,豪宅交易转旺,凯玥的销售转好。
4月19日,凯玥项目卖岀8套,套现近4.7亿港元。至6月的三个月里,合计卖出22套,总成交金额超12.5亿港元。
中原地产数据显示,7月份,项目又至少卖出5套。
合景和龙光,各持有该项目50%权益。凯玥热销,将为它们清偿债务注入资金。
贷款落地之际,龙光披露了债务重组进展。至7月中,其境外债有超过92%的债权人签署支持协议,21笔境内债调整兑付安排获通过。
合景泰富的进度稍慢,境外债务重组仍处于胶着状态。主打豪宅,现在房子也不好卖。
2023年,其销售总额约252.43亿元,只有巅峰时期的五分之一。受降价促销、计提减值等影响,全年净亏损187.3亿元。
今年,合景泰富在广州18盘齐发,打出“98折”等活动,前7个月,收获64亿元销售,尚不足以脱困。
3
等待上岸
“豪宅专家”合景泰富,由孔健岷、孔健楠、孔健涛三兄弟于1995年在广州成立,2007年在香港联交所上市。在高杠杆、高周转的模式支撑下,2020年的销售额首破千亿。
很快,行业迎来调整,合景泰富因一笔2.12亿美元债未按时偿还,触发了其他8笔优先票的交叉违约,涉及金额311.63亿元,陷入流动性危机。
当下,孔健岷的债务压力很重。
截至2023年末,现金及银行结余约17.2亿元,一年内到期的有息借贷410亿元。
孔老板还得保交付,2023年累计交付2万套。尽管多个项目进入融资白名单,“解渴”效果有限。
有业内人士告诉记者,能获得融资的,多是即将封顶的项目,所得贷款可谓杯水车薪。
面对资金压力,孔健岷多次变卖核心资产。据统计,2023年,合景泰富转让了6个项目公司的股权。
截至当年末,其总负债减少了320亿元,总资产为1674亿元,缩表757亿元。
今年,孔健岷继续出手。
4月份,他将北京一处写字楼挂牌北京产权交易所,转让总价为14.85亿元。5月,出售了杭州熙蓝酒店,回笼资金2.3亿元。
考虑到手握大量高端项目,合景泰富有机会恢复元气。
截至2023年末,合景旗下共有163个项目,累计权益面积约1293万平方米。在售102个项目中,七成来自一二线城市。
这些市场的复苏相对快,去化周期短,行情回暖后或许能喘口气。
此外,商业项目也能少量输血。2023年,来自商场、写字楼的租金和酒店运营收入,合计入账17.6亿元。
要上岸,合景泰富和龙光,都得先过好债务重组这一关。
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