保住家底，对抗收购。

　　合景泰富董事会主席孔健岷，到账一笔“救急钱”。

　　记者从知情人士获悉，合景参与开发的香港豪宅项目“凯玥”，在8月10日完成一笔10.5亿美元的私募贷款，约合人民币75亿元。

　　凯玥将于8月25日到期一笔债务，总额102亿港元，剩余未偿还本金约86亿港元。

　　据称，这笔新到的私募贷款，将用于替换旧债务。

　　凯玥是一个货值超300亿元的大体量项目，由合景泰富和龙光合作开发。

　　两家出险后，先是李嘉诚的长实集团有意接盘该项目，后又遭到境外资本的恶意收购。

　　有业内人士告诉《21CBR》记者，对于开发商而言，这笔贷款可谓一举两得，既保住了项目，也利于两家公司的境外债整体展期。

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　　对抗收购

　　这笔最新私募贷款，源于两家广东房企联合对抗恶意收购。

　　今年4月，美国另类资管公司Ares向银行提议，每1美元面值的银团贷款，初步报价为0.95美元，寻求购买凯玥项目贷款的多数权益，以取得项目控制权。

　　若收购成功，Ares将用不到百亿资金，获得一个300亿体量的项目。

　　凯玥项目的债券，在汇丰、渣打等银团手中，2019年，两家房企抵押项目，获得贷款102亿港元，用于项目开发。

　　两家房企出险后，该项目保持正常付息，未构成违约，却被多方资本盯上。

　　去年，长实集团表态，希望接手“凯玥”这笔债权，并与汇丰进行了接洽。

　　于合景泰富和龙光而言，这个项目既是压箱宝，也关系着两家的境外债重组计划。

　　两家老板正在推动境外债展期，将凯玥项目纳入资产增信范畴，承诺偿还贷款后的剩余现金流或新增融资，用于还债。

　　若失去凯玥，债权人的权益将失去保障，加大境外债重组难度。

　　龙光与合景泰富强烈反对，联同摩根大通引入资金方，对抗上述收购。

　　此前有消息称，此次引入的私募贷款，由摩根大通协助安排，潜在贷款方包括新加坡私募基金RRJ Capital、美国基金公司PIMCO、德意志银行等。

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　　销售复苏

　　摩根大通出手，或是看中凯玥项目的销售前景。

　　该项目为香港地区的半山豪宅，位于港岛南区临海地段，背山面海，户户向南，位置、户型优质，共6座住宅大楼、295套海景大宅。

　　2023年首批入市，只售出3套，一度去化缓慢。今年3月，香港楼市出新政，豪宅交易转旺，凯玥的销售转好。

　　4月19日，凯玥项目卖岀8套，套现近4.7亿港元。至6月的三个月里，合计卖出22套，总成交金额超12.5亿港元。

　　中原地产数据显示，7月份，项目又至少卖出5套。

　　合景和龙光，各持有该项目50%权益。凯玥热销，将为它们清偿债务注入资金。

　　贷款落地之际，龙光披露了债务重组进展。至7月中，其境外债有超过92%的债权人签署支持协议，21笔境内债调整兑付安排获通过。

　　合景泰富的进度稍慢，境外债务重组仍处于胶着状态。主打豪宅，现在房子也不好卖。

　　2023年，其销售总额约252.43亿元，只有巅峰时期的五分之一。受降价促销、计提减值等影响，全年净亏损187.3亿元。

　　今年，合景泰富在广州18盘齐发，打出“98折”等活动，前7个月，收获64亿元销售，尚不足以脱困。

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　　等待上岸

　　“豪宅专家”合景泰富，由孔健岷、孔健楠、孔健涛三兄弟于1995年在广州成立，2007年在香港联交所上市。在高杠杆、高周转的模式支撑下，2020年的销售额首破千亿。

　　很快，行业迎来调整，合景泰富因一笔2.12亿美元债未按时偿还，触发了其他8笔优先票的交叉违约，涉及金额311.63亿元，陷入流动性危机。

　　当下，孔健岷的债务压力很重。

　　截至2023年末，现金及银行结余约17.2亿元，一年内到期的有息借贷410亿元。

　　孔老板还得保交付，2023年累计交付2万套。尽管多个项目进入融资白名单，“解渴”效果有限。

　　有业内人士告诉记者，能获得融资的，多是即将封顶的项目，所得贷款可谓杯水车薪。

　　面对资金压力，孔健岷多次变卖核心资产。据统计，2023年，合景泰富转让了6个项目公司的股权。

　　截至当年末，其总负债减少了320亿元，总资产为1674亿元，缩表757亿元。

　　今年，孔健岷继续出手。

　　4月份，他将北京一处写字楼挂牌北京产权交易所，转让总价为14.85亿元。5月，出售了杭州熙蓝酒店，回笼资金2.3亿元。

　　考虑到手握大量高端项目，合景泰富有机会恢复元气。

　　截至2023年末，合景旗下共有163个项目，累计权益面积约1293万平方米。在售102个项目中，七成来自一二线城市。

　　这些市场的复苏相对快，去化周期短，行情回暖后或许能喘口气。

　　此外，商业项目也能少量输血。2023年，来自商场、写字楼的租金和酒店运营收入，合计入账17.6亿元。

　　要上岸，合景泰富和龙光，都得先过好债务重组这一关。

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