公司业绩：

　　2024/2025财年上半年，公司实现收益71.53亿港元，同比增长6.4%；实现物业收入净额53.59亿港元，同比增长5.8%；实现可分派总额34.76亿港元，同比增长4.3%；实现每基金单位中期分派134.89港仙，同比增长3.7%。

　　业绩点评：

　　多元化战略不断贡献增长，增厚公司收益。2024/2025财年上半年，公司多元化布局再现成效。海外业务组合实现收益同比增长3%；在国际市场宏观环境变化下，物业收入净额依然保持稳定，同比微跌0.5%。零售物业组合受惠于持续的租赁需求，并转化为接近全面租出的租用率，办公大楼资产组合继续进行租赁及空间优化。

　　新加坡零售物业组合租用率维持在99.8%，续租租金调整率同比增长18.9%，当地市郊消费需求稳定，支持商场客流量恢复至疫情前水平，2023年收购的两座零售资产裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表现强劲。国际办公大楼资产组合收入稳定，整体租用率提升至90.2%。澳大利亚零售组合租用率保持在99.1%，租金水平在高租用率的支持下维持稳定。

　　中国内地业务表现稳健，资产提升效果显著。作为多元化战略一部分，面对复杂市场形势，公司中国内地物业组合的总收益及物业收入净额同比仍分别实现39.2%及37.6%的增长，主要受惠于2024年2月收购的上海领展七宝广场剩余50%权益。撇除此因素后，收益和物业收入净额同比仍分别实现增长6.4%和4.9%。期内，深圳领展中心城地库翻新工程于2024年7月完工，录得破纪录人流及商户销售增长，项目资本开支人民币2,400万元，投资回报率达43.8%。

　　香港业务基本盘续跑赢市场，持续展现抗逆力。报告期内，香港物业组合收益和物业收入净额同比分别增长2.2%及2.4%。零售物业租用率维持在97.8%的高水平，期内签订超过300份新租约。期内续租租金调整率同比0.7%增长，租金对销售额比例维持在13.1%的可持续健康水平。尽管由于市场需求疲弱及气氛欠佳，零售商户每平方呎销售总额同比下跌4.3%，但其表现已优于同期香港整体零售市场11.5%的跌幅。公司通过积极管理策略，捕捉市场新兴需求，同时培育具增长潜力的商户，稳定业务表现。

　　停车场及相关业务持续受惠于时租及月租收入增长，整体收益同比增长1.4%。停车场月租及时租收入同比分别增长0.9%及2.8%。期内，公司为旗下121个车场添置全新的停车场管理系统，运用人工智能及云端科技提升营运效益，协助进一步了解用户的行为模式，以提供更精准的市场推广及服务。公司旗舰办公大楼海滨汇，在香港九龙东区整体市场高空置率的环境中，期内租用率仍高达99.2%。

　　期内，公司已完成富善商场及秀茂坪商场的资产提升工程，相关资本开支总额为9,200万港元，预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。秀茂坪项目为公司在香港的第100个资产提升项目。

　　践行审慎灵活资本管理策略，资产负债表稳健。报告期内，公司延续审慎的资本管理策略，受惠于稳健的资本基础及流动资金水平，总负债比率按半年计，由23.5%下降至22.8%，净负债比率保持在20.6%的低水平。固定利率债务占整体债务组合的比例按半年计，由69.8%调整至66.4%，以反映公司对利率展望的转变。期内，公司平均借贷成本保持在具竞争力的3.69%水平。债务到期年限平均为2.9年，债务到期日分摊于未来14年。

　　预期概括：

　　全球降息大幕开启，REIT板块迎来重估。2024年9月，美联储结束全球疫情期间实行的高度紧缩货币政策，开启降息周期，全球主要央行有望跟随政策。普遍的降息环境能够降低债务成本，减轻资产运营压力，优化资金流转效率，推动经济环境回暖，利好资产租赁与销售，有助REITs底层资产提升经营业绩。2024年下半年以来，香港、新加坡、日本等亚太区主要REITs市场呈现反弹趋势，展现出其在波动的经济周期中独特的资产韧性，若利率环境保持宽松态势，或将推动REITs板块的价值重估。

　　强化投资管理实力，贯彻多元化战略。公司提出“房托+”定位，志在未雨绸缪，于充满不确定性的宏观环境中尽力降低外部因素对业绩的影响，令业务于不同的经济周期中仍能展现韧性，取得长期可持续增长。公司一方面将继续实践积极的投资组合管理，并背靠物业与资产管理的既有优势，提升物业收益的质量及抗逆力；另一方面还将通过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，加快业务多元化的步伐，并通过提供管理服务带来费用收入。公司将继续在亚太区内审慎并精准捕捉能够实现收益增值的投资收购机会，增厚非有机增长动力。房托基金待纳入互联互通，长远利好价值发现。

　　有关措施可以扩大两地市场投资者基础，吸引更多资本，拓宽资产配置选择，令投资者可获取稳定收入的来源更加多元化，同时有助提升港股房托基金流动性，利好优质标的长期价值发现。有鉴于互联互通机制通过十年发展，规模由小到大，日渐成熟，合理预期“房托通”也将成为一个长效机制，帮助港股房托基金市场实现稳定、渐进式的增长，成为其进一步发展和成熟的催化剂。

　　风险提示：消费不及预期；租金及租用率波动；政策变化等。

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