牌局已开，胜负未知。

　　广州首座万象城脚步渐近。

　　2023年1月19日，华润置地广州公司底价摘得荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116两宗地块，成交总价为29.8亿元，计容建筑面积24.8万平方米，折合楼面价约1.2万元/平方米。

　　这就是备受关注的新隆沙商业地块，位于白鹅潭CBD核心位置，乃是由华夏幸福（600340）退地后重新出让。

　　华润置地广州公司在摘地后表示，本次商业地块的获取标志着万象系商业正式落子广州，将引进具有代表性的高端商业名片，在江岸线头排之位打造一座标杆。

　　华润置地没有点出高端商业是否为万象城，但结合此前华润集团与广州市政府签订战略合作协议的内容，华润置地将在白鹅潭开出广州首座万象城有望成真。

　　随着新隆沙地块全部出让完毕，华润置地再一次接手华夏幸福南方总部的资产。

　　在此之前，华润置地已经耗资124亿元拿下华夏幸福南方总部旗下的多个项目。华润置地曾经的“灵魂人物”吴向东在转会华夏幸福后，帮助后者拿下这些商业项目，如今它们又到了吴的“老东家”华润置地手里，命运就此交替轮回。

　　最后的拼图

　　在华润置地本次摘得两宗地块后，新隆沙地块已经全部出让完毕。

　　新隆沙地块原由华夏幸福持有。

　　2020年6月，华夏幸福以68.39亿元竞得这宗地块，用途为商住用地，容积率6.83，折合楼面地价18662元/平方米。据出让条件所示，地块将建成集住宅、酒店、办公场地于一体的都市综合体，竞得人还须按规划要求配建安置房、体育与公交场站混合用地、中小学、市政道路和公共绿地等配套。

　　这是华夏幸福南方总部的地标项目，但随着华夏幸福陷入债务危机，新隆沙地块进展缓慢。直至2022年1月，广州市规划和自然资源局发布公告，该地块解除出让合同的公告。

　　根据其时华夏幸福发布的公告，其已根据上述协议的约定缴纳了第一期土地出让价款34.195亿元，第二期尚未缴纳。而广州市规划和自然资源局已收取的合同定金约13.68亿元也不予退还。

　　在华夏幸福退地之前，华润置地就已经与这宗地块开始接触。不过绯闻最终成真，则是在数月之后。

　　2022年10月，在广州2022年度第三批次集中供地出让中，华润置地以38.6亿元底价拿下了新隆沙地块中的住宅部分。摘地之后，华润置地进展迅速。2022年12月，华润置地公布了这宗地块的项目案名“白鹅潭悦府”，悦府是华润置地旗下的高端住宅产品线。

　　随着悦府的亮相，万象城似乎也不远了。去年，在第八届广州国际投资年会上，华润集团也表示，将加快万象城地标性综合体落户广州。

　　华润置地对这宗地块后续的运营颇具信心。其表示，此次突破了传统的简单业态叠加模式，以万象商业+精品住宅双优组合，提升国际消费中心城市的消费能级，为国际滨江人居造极，为广州带来全球视野的超级综合体。

　　审慎知进退

　　在新隆沙地块之前，华润置地已经当过华夏幸福的“白衣骑士”。

　　2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，为化解债务风险，公司全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定将其各自持有的4家下属公司股权，以及标的股权公司的142亿元往来债权转让予华润置地。

　　华润置地在公布这宗收购后表示，目标项目位于中国省会城市武汉及南京的核心区域，享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力。目标项目符合长期发展战略及投资策略，有助巩固及提升华润置地在中国的市场份额及竞争力，并持续带来投资回报。

　　事实上，华润置地收购华夏幸福的这宗交易一度陷入拉锯，而最终的协议也证实，华润置地为之设置了相对严苛的付款条件。

　　根据华夏幸福公布的交易条款，交易对价共分为五期支付，第一笔为40亿元，时间为2023年3月31日或自交易先决条件全部达成之日起算满5个工作日，在这个阶段需解决南京大校场项目的限高问题。此后的五笔也将分批支付，最晚将于2026年底转让。

　　这意味着，华润置地能够通过较低的金额撬动较高的货值，对于扩张意愿十足的华润置地而言，是一笔值得的交易。

　　华润置地在过去一年频繁出击。

　　2022年，华润置地全年权益拿地金额为873亿元，位居房企首位，也是唯一一家土地投资超过800亿元的房企。去年，华润置地全年的销售额为约3013.3亿元，虽然同比减少4.6%，但已经是房企的最好水平之一，它的目标也再不满足于“保住前十”。

　　虽然华润置地土地投资积极，但频繁收并购以及在土地市场积极最终能否最终转化为盈利，是未知数。

　　可供对比的是，它的央企同行招商蛇口（001979）过去几年一直困于高价地的泥淖之中导致盈利节节败退，而中海地产这家以财务审慎著称的央企，仍然恪守原则，在收并购市场选择审慎。而即便如此，也抵挡不住趋势，净利润仍然录得下滑。

　　华润置地能否跳出扩张后的利润陷阱，将是未来三年之中，华润置地投资者以及资本市场关注的首要问题之一。在其他房企审慎之时，华润置地的逆周期扩张之道是否有完满结果，时间将会证明一切。

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