见招拆招，初现曙光。

　　旭辉董事会主席林中，又闯过一关。

　　10月28日，他签署一项公告，77.88%的债权人已签订或加入境外债重组支持协议。

　　按照惯例，获得75%以上债权人支持，意味着，其境外债务重组已符合进入法庭程序的要求。

　　一位接近旭辉的内部人士告诉《21CBR》记者，公司一个月内快速获得高比例债权人支持，关键在于把工作做在了前面，方案沟通的时间比较长，确保方案满足债权人要求。

　　林中指出，重组完成后，將缓解集团的流动资金压力，提供可持续的资本结构。

　　利好消息一出，旭辉股价应声大涨14.5%。

　　适逢市场回暖，这位福建地产大佬主导的化债之路，初现曙光。

　　1

　　博弈两年

　　这场化债持久战，林中团队与债权人博弈了近两年。

　　旭辉的境外债结构较为复杂，涉及重组的包括10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元，约合人民币490亿元。

　　相关投资人包括境内外银行及银团、长线基金、短线基金、对冲基金等，复杂的结构增加了谈判难度。

　　2024年初，旭辉公告了境外债务重组方案的初步提案，基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，向债权人提供了8个选项，计划减债约33-40亿美元。

　　近两个月，谈判进展明显加速。

　　9月底，旭辉的债务重组协议，仅获得31.1%的债权人支持。

　　10月21日，林中还向债权人提供了新增的选项——仅收取强制性可转换债券及现金对价，以增强方案吸引力。

　　仅一个月，支持人数就上升至77.88%。

　　究其原因，一是市场环境回暖，提振了信心。

　　9月以来，系列政策下，热门城市市场表现活跃，投资人信心回升，旭辉股价一度涨至1港元，后有所回调。

　　二是林中团队，相当努力。

　　据称，公司出险后，林中频繁往返上海、香港两地，参与金融机构和债权人的谈判。

　　“公司对迄今为止收到的大力支持备受鼓舞，将继续尽全力推进建议重组的实施。”林中在公告中称。

　　有专业人士预计，旭辉下一步将向法院申请召集聆讯的具体日期，推进重组工作。

　　2

　　等待喘息

　　对林中来说，如果重组成功，将获得宝贵的喘息时间。

　　涉及重组的境外债，约占旭辉境外总债务的54%。完成重组后，至少削债33亿美元。

　　重组生效后的前两年，公司基本不需要支付本金和利息，将显著减轻现金流的压力。

　　此外，重组方案中的新贷款或新票据利率在2.75%-3%之间，与之前的融资成本相比，大幅降低，最长周期可延长至九年。

　　即使债务重组成功，并不意味着这家总资产2800亿元的房企立马脱困。

　　林中当下的债务负担，仍然不轻。

　　截至6月底，公司债务总额为2256亿元，较高峰压降近1200亿元，有息负债总额依然有886亿元。

　　林中也在寻求境内债展期，缓解短期内资金压力。

　　今年以来，旭辉共完成5只境内债券展期三年，年内已无境内债到期。

　　10月中旬，有消息称，旭辉正为另外两只境内债券，寻求额外9个月的宽限期，本金余额共36.75亿元。

　　在项目层面，林中积极引入政策融资“活水”。

　　目前，公司有72个项目入围房地产融资项目“白名单”，有45个项目通过融资置换、展期降息等方式来缓解压力。

　　3

　　发力代建

　　作为闽系头部房企，旭辉一度狂飙，高峰时期总资产近4400亿元。2022年底违约后，陷入流动性困境。

　　主业仍然复苏缓慢，今年1—9月，林中团队合同销售金额约为261.3亿元，同比大降53.7%。

　　好在，旭辉的资产底盘，整体较优。截至6月末，公司总未售货值约2760亿元，一二线城市占比约70%。

　　在楼市“止跌回稳”趋势下，热门城市成交活跃，旭辉的去化有望加快。

　　此外，旭辉还拥有在北京、上海等核心城市价值约460亿元的持有物业资产，将为其恢复经营提供了一定支撑。

　　林中的长远计划，是逐步向轻资产模式转型，保留核心资源及能力，以度过行业深度调整期。

　　发力方向之一是代建，于2023年推出“定制化服务”体系，卓有成效。

　　上半年，其新增管理项目近50个，政府与国企类代建合同额占比50%以上。

　　在中指研究院发布的代建企业排行榜上，前9个月，旭辉建管以952万平方米的新签约规划建筑面积，位列第一。

　　“在这个过程中，我们尝到了创新和突破的甜头，未来会继续努力。”公司高管称。

　　林中也在拓展商业，迄今在上海、广州、安徽等地，落地了5个轻资产商业项目。1-6月，旭辉的多元化业务收入32.09亿元。

　　他还要兼顾保交付，2024年旭辉交付压力较大，1-9月已交出近4.1万套新房。

　　8月，在旭辉成立24周年的庆祝活动上，林中勉励员工，要有打“持久战”的毅力。

　　“只要我们人心不散、队伍不散、建制不乱，我们一定能跨越这个周期。”林中说。

　　多条腿走路，林中见招拆招，继续闯关。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会