作为去年销售规模新晋“一哥”，保利发展（600048）获得了市场更多的关注。

　　4月29日，保利发展公布了2024年第一季度业绩。数据显示，保利发展实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%，受项目结转毛利率、权益比例下降等影响，净利润39.83亿元，同比增长0.44%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比下降18.28%。

　　而近日公布的2023年年报数据也显示，去年，保利发展实现营业总收入3468.9亿元，同比增长23.4%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。

　　从去年年报和今年一季度报告来看，保利发展均面临着“增收不增利”的局面，那么，保利发展又将如何破局呢？

　　毛利率下滑、利润承压

　　今年一季度，保利发展的归母净利润继续下滑。4月29日，保利发展公布了2024年第一季度业绩，数据显示，保利发展实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%，受项目结转毛利率、权益比例下降等影响，净利润39.83亿元，同比增长0.44%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比下降18.28%。

　　从去年全年业绩来看，在营收增两成的情况下，保利发展净利润下降超三成。对此，保利发展也在年报中解释了原因，其表示：“归母净利润同比下降34.1%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。”

　　先从计提减值准备来看，保利发展出于谨慎性原则，此次计提50.4亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备43.63亿元，长期股权投资减值准备6.77亿元，此次计提资产减值准备减少公司归母净利润32.82亿元。

　　除去计提减值准备的影响外，保利发展盈利能力持续下滑。2023年，保利发展毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、5.2%、3.5%，同比分别下降6.0、4.5、3.0个百分点，ROE(净资产收益率)也因利润率下行同比下降了3.2个百分点至6.1%。

　　尤其是在毛利率方面，2021年、2022年、2023年保利发展的毛利率分别为26.80%、22.01%、16%，2023年相比于2021年跌去了10个百分点。

　　虽然房地产行业毛利率下滑是不争的事实，但作为具有融资优势的央企，保利发展在同期央国企的表现中，毛利率下滑幅度也相对较大。从横向对比来看，2023年华润置地(开发业务)、中海地产的毛利率分别为20.7%、20.32%。

　　从净利润总额来看，保利发展的归母净利润已经连续三年下滑。从2021年至2023年，保利发展归母净利润分别为273.9亿元、183.5亿元和120.7亿元，同比分别下滑5.39%、33.01%、34.1%。

　　而华润置地、中海地产2023年的归母净利润分别为314亿元、256亿元，均在200亿元之上。虽然港股和内地主板会计准则不同，但是，保利发展的归母净利润规模也相对落后。

　　对此，镜鉴咨询创始人张宏伟指出：“在地产开发业务不景气的时候，华润置地取代了中海成为新晋的‘利润王’，这是因为华润置地在非住宅业务这块的利润是有优势的，毛利率也相对较高，对整体盈利能力起到拉升作用，保利和中海在经营性业务利润方面是相对不足的；同时，单纯看开发业务的利润，中海和华润置地的城市战略是更加聚焦的，保利近年来为了冲规模，进驻了更多的城市布局，在有些城市拿下高价地，有些项目也存在降价销售的情况，这些都影响到了毛利率的表现。”

　　“五化”趋势下谋求转型

　　事实上，保利发展也认识到了发展中所遇到的问题，比如，在2023年的拿地中，保利发展新增地块中着力提升权益比和利润率。年报显示，2023年，保利发展共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上。

　　同时，保利发展在投资中也持续聚焦核心城市，提出以增量带动存量来优化土储结构。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

　　张宏伟建议：“面对目前市场分化的趋势，保利发展应进一步聚焦核心城市，逐步退出市场面收缩的城市，这是布局层面；另外，结合目前不动产的发展趋势，参考华润，保利可以进一步加大商业等非住宅业务的布局，这些经营类业务有更为稳定和持续的利润贡献。”

　　对此，保利发展战略研究院也在年度《白皮书》中阐述了对行业未来发展认知和转型方向。保利发展认为，未来房企要顺应“去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局分化”的“五化”趋势；不能再走“三高”的粗放式发展道路，要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

　　保利发展战略研究院称，资产经营能力成为决定企业竞争力的关键因素，房企要从住宅开发思维向综合发展商思维转变，抓住新的消费需求、服务经济转型升级，在商旅、会展、体育、产业园区和数据中心等多元化、新一代的不动产业态中，探索新的发展机会。

　　此外，在年报中，保利发展将转型方向定为：“以不动产投资开发为原点，有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。”

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会