领展今日公布领展房托截至2024年9月30日止六个月的中期业绩。

　　领展董事会主席欧敦勤

　　我很高兴以领展新任主席身份公布上任后首份中期业绩。总括而言，这份稳健的业绩突显领展的业务模式具抗逆力，于动荡不安的宏观经济环境下仍可交出成绩。展望市场环境将仍存挑战，过去19年塑造领展成功的经营模式亦须与时并进，始可能争取未来数十年获得更大成果。领展房托并非一家普通的房托，凭藉我们的综合营运模式及坚实往绩，领展的定位是 “房托+”，不单为基金单位持有人带来持续及稳定的回报，还能在不同的经济周期中展现其韧性并能缔造长远增长。

　　领展集团行政总裁王国龙

　　展望未来，我们仍然面临巨大的挑战和不确定性。我们必须继续努力应对困难，保持创新，积极提出方案，应对逆境。为实现具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长来源，在领展3.0战略下，我们会挖掘两大主要增长动力。首要是以积极的投资组合管理及多元化战略，去提升物业收益的质量及抗逆力，为基金单位持有人带来更佳回报；其次，通过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，我们冀能加快业务多元化的步伐，并通过提供管理服务带来费用收入。凭藉强大的领导团队及雄厚的财务实力，我们一直积极物色市场新机遇，但同时会审慎行事，只会在项目的条件合适并极具吸引力时，才会付诸行动。

　　注：除非另有指明，否则以下所有金额均为港元。

　　总览

　　截至2024年9月30日止六个月，尽管市场气氛疲弱及需求回软，但受惠于领展的持续多元化战略及积极审慎的管理，领展房托的房地产投资组合充分展现其抗逆力：

　　财务

　　收益及物业收入净额分别增长6.4%及5.8%，主要由于期内完成收购上海七宝领展广场余下的五成股权以及大部分营运的市场取得较佳表现

　　可分派总额上升4.3%至34.76亿元

　　每基金单位中期分派按年增加3.7%至134.89仙

　　净负债比率维持在20.6%的低水平

　　财务摘要

　　香港物业组合

　　随着消费需求出现变化，香港的零售业已经历结构性调整。面对充满挑战的市场环境，领展房托的香港物业组合表现仍然稳健。

　　香港物业组合的收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及2.4%。领展以积极管理策略捕捉市场新兴需求，同时培育具增长潜力的商户，带来稳健的营运表现。零售物业租用率维持在97.8%的高水平，期内并签定了超过300份新租约。商户平均每平方尺的每月租金为64.5元，去年同期则为64.3元。期内续租租金调整率保持正数为0.7%；租金对销售额比例维持在13.1%的可持续健康水平。

　　尽管由于市场需求疲弱及市场气氛欠佳，使期内领展房托香港物业组合零售商户每平方尺销售总额按年下跌4.3%，但其表现已优于同期香港整体零售市场8.8%的跌幅。

　　在市场环境不断演变下，领展继续致力优化物业组合的价值。在回顾期内，领展已完成富善商场及秀茂坪商场的资产优化工程，相关资本开支总额为9,200万元，预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。秀茂坪项目更是领展房托在香港的第100个资产优化项目。

　　停车场及相关业务持续受惠于时租及月租收入增长，整体收益按年增长1.4%。停车场月租及时租收入分别按年上升0.9%及2.8%。在回顾期内，领展为旗下121个车场添置全新的停车场管理系统，运用人工智能及云端科技提升营运效益，协助进一步了解用户的行为模式，以提供更贴心的市场推广及服务。

　　尽管九龙东不少商厦出现高空置率情况，但领展房托位于九龙东的旗舰办公大楼海滨汇于2024年9月30日的租用率录得99.2%。随着更多企业扩充业务以及对优质办公空间的需求增长，九龙甲级商厦市场已趋稳定，海滨汇正处于有利位置把握相关机遇。

　　中国内地物业组合

　　领展房托的中国内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升39.2%及37.6%，主要受惠于零售资产特别是领展中心城的表现改善，以及领展房托于今年2月完成收购上海七宝领展广场余下50%股权带来的新收益贡献。

　　期内领展房托的中国内地零售物业组合租用率保持高企于96.4%水平。零售物业的续租租金调整率则为-3.2%，主因期内北京中关村领展广场正进行资产优化工程；撇除这因素，续租租金调整率为6.5%。

　　领展中心城地库的资产优化已于2024年7月完成，录得破纪录的人流及商户销售增长。项目的资本开支约为人民币2,400万元，带来的投资回报率达43.8%。这项翻新工程成功吸引本地及香港消费者，巩固了领展中心城的策略定位。

　　期内办公室物业新供应显著上升，但上海领展企业广场于2024年9月30日的租用率微升至94.0%。然而由于市场竞争激烈，期内续租租金调整率为 -20.9%。

　　虽然长江三角洲城市群涌现不少新落成的物流设施，但领展房托的中国内地物流资产组合于2024年9月30日租用率企稳于98.2%水平，主要受惠于大湾区蓬勃的租务活动，以及常熟北物流仓储设施的租用率显著改善。

　　海外物业组合

　　领展房托的海外物业组合遍及澳大利亚、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别为8.87亿元及6.00亿元，分别增长3.0% 及下跌0.5%。

　　新加坡的零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza于期内营运表现强劲，物业租用率达99.8%，续租租金调整率亦持续录得正数，达18.9%。由于近郊住宅区带来稳定的需求，商场的人流已回复至新冠疫情前水平。

　　澳大利亚零售资产方面，销售已超越疫情前水平。商场的租务在高租用率下保持稳定，截至2024年9月30日，租用率保持在99.1%的高水平。租务策略则继续专注于提升商户组合，通过适时引入全新及独特的品牌以提供新产品，带动业务表现。

　　集团的海外办公室物业组合收入稳定，获相对较长的加权平均租约到期年期约4.7年所支持。整体租用率为90.2%，其中澳大利亚办公室资产受惠于核心地区持续择优而租的趋势。而年初至今英国金丝雀码头地区的租务市场表现理想，领展在英国的办公大楼The Cabot的公用空间最近亦进行了翻新工程，以提升租户体验。

　　资本管理

　　回顾期内，全球市场经历了环球货币政策的显著转变。领展积极管控利率及汇兑风险，以确保有强劲的资产负债表，可把握随时出现的增长机遇。

　　领展房托期内继续受惠于稳健的资本基础及流动资金水平，总负债比率由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，净负债比率则保持在20.6%的低水平。

　　于2024年9月30日，在净偿还44亿元债务后，总负债金额已进一步减少至556亿元。固定利率债务占整体债务组合的比例由2024年3月31日的69.8%，调整至66.4%，以反映对利率展望的转变。截至2024年9月30日的半年，平均借贷成本保持在具竞争力的3.69%水平。债务到期年限平均为2.9年，而债务到期日分摊于未来14年间。

　　领展房托中期业绩公告已载于香港交易所披露易网站。

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